Как да наемете апартамент? Данък наем на апартамент. Документи за наем на апартамент
Този въпрос винаги е основен и най-често спорен при подписване на договор за наем между наемател и наемодател. Желателно е задълженията за битови сметки да бъдат подробно посочени в самия договор. При липса на тази клауза в договора, спорът между наемател и наемодател се решава съгл. руското законодателство, т.е. Отговорността за комуналните услуги и тяхното плащане е на собственика на имота (наемодателя).
Комуналните услуги се заплащат от наемателя
Приемане и предаване на наети имоти
При съставянето на акт за приемане и предаване на помещения под наем трябва да се отбележат всички характеристики на сградата. Изяснете площта на помещението, неговото състояние, проблеми и недостатъци, които съществуват към момента на наемане на помещението. Избройте всички инсталирани уреди и оборудване. Подобни действия могат да се предпазят от непредвидено от страна на наемодателя.
тавани
Високите тавани са важни за поставяне на производствено оборудване в наета стая или за организиране на склад. Средната височина на една офис сграда може да бъде от порядъка на 2,5 -3,0 метра. Средната височина в складови или промишлени помещения е 6,0 - 12,0 метра.
Помощни помещения
Помощните помещения в наетата сграда включват:
- тоалетна;
- кухня и др.;
Когато наемате стая, винаги трябва да се информирате за условията за тяхната поддръжка и експлоатация. Препоръчително е в договора за наем да се включат условията за ползване на такива места.
Пожарна безопасност
Актът за приемане и предаване на помещенията трябва да включва наличието или липсата на аларма и противопожарно оборудване.
Връзка
Цената на наема може да бъде значително повлияна от наличието на телефон и интернет достъп в помещенията. Ако няма такива, тогава трябва да разберете за възможността за самостоятелно провеждане на телефонна линия и свързване на интернет. За сутерен или мазе важен момент е наличието на клетъчни комуникации.
Електричество
При наемане на сграда предприемаческа дейностс наличието на голямо количество оборудване, което консумира електроенергия, трябва да се запознаете с техническите условия и разрешената електрическа мощност за тази стая. При необходимост увеличете мощността на консумираната електроенергия с разрешение на собственика и при наличие на всички документи, установени за този вид експлоатация.
Режим на работа
Режимът на работа се задава самостоятелно от наемателя, ако никой друг не работи в стаята освен него. В случай на наемане на помещения в сграда, в която работят много малки фирми или търговска организация, а входът е общ - работното време е еднакво за всички наематели. Обикновено това се договаря между фирмите. Новият наемател трябва да се адаптира към установения работен график. Във всеки случай, наемане на сграда - посочете графика на нейната работа.
Предаване на ключове и брави на наемателя
Наемодателят е длъжен въз основа на акта за приемане и предаване на помещенията да прехвърли ключовете и ключалките на сградата на наемателя. Със собственика се уточнява не само броят на комплектите и информацията за това трябва да бъде включена в договора за наем, но и възможността наемателят да вгради собствени брави в помещението.
Много наематели на недвижими имоти планират да поставят външна реклама за дейността си. Това изисква писмено разрешение от собственика.
паркинг
Наличието на паркинг е не само задължително условие за офиса и център за пазаруванено необходимост при наемане на стая. Необходимо е да се информирате за наличието на паркинг, кой го притежава, платен или безплатен, работното му време, площ.
Реквизити
Наемателят и наемодателят имат право да обменят всичките си данни: адреси, телефони и др. В случай на непредвидени обстоятелства, свързани с експлоатацията на помещението, наемателят и наемодателят трябва да могат бързо да се свържат помежду си.
И накрая, наемодателите, за да бъдат винаги във връзка с наемателя, няма да се отдалечат от проблемите, а по-скоро ще помогнат за решаването им. Бих искал да съм наясно Финансово състояниенаемател, ако е нестабилен, по-добре е да започнете да търсите нов наемател.
Планирате ли да наемете първия си апартамент? Поздравления за първата ви стъпка към независим живот! Наемането на апартамент не е толкова лесно, колкото изглежда. Има много неща, които трябва да имате предвид, когато преговаряте за договор с вашия наемодател. важни подробностиза да се насладите на живота в новия си дом спокойно и без излишни проблеми и финансови загуби.
Нашият съвет ще бъде полезен и на тези, които вече са имали проблеми при наемането на апартамент и биха искали да избегнат проблеми в бъдеще.
Характеристики на договора за наем
Наемателите трябва особено да обърнат внимание на следните точки в договора:
срок на договора;
начини, размер и условия на плащане;
условия за плащане на битови сметки, електроенергия и телефонни разговори;
опис на намиращото се в апартамента имущество и неговото състояние;
естествено износване на интериора и вещите в апартамента.
Когато собственикът е сам в помещението, това е доста удобно, той е този, който подписва договора за наем и тази процедура може да се извърши от негов упълномощен представител (в този случай пълномощията му са нотариално заверени). Ситуацията става по-сложна, ако има няколко собственици - възможно е да се отдаде под наем такъв апартамент само когато всички, които имат право да споделят имота, са съгласни с това, следователно е просто невъзможно да се отдаде под наем жилище без съгласието на други собственици. В идеалния случай договорът трябва да бъде заверен с подписа на всеки собственик или неговия официален представител(да кажем, че един от собствениците е непълнолетно дете, в този случай родителят ще действа от негово име). Но ако някой от тях не може да присъства лично на подписването на договора, този, който отдава апартамента под наем, може да вземе от него нотариално заверено пълномощно на негово име. Той може да представи и съгласието на всички останали собственици, което също трябва да бъде нотариално заверено.
Какво да направите, ако наемодателят не може да представи всичко необходими документи? В тази ситуация е най-добре да откажете да се занимавате с него и да потърсите друг апартамент. Имайте предвид: споразумение, което не отговаря на закона, може да бъде анулирано и ще възникнат проблеми за наемателя.
И още нещо, което често забравяме: не забравяйте да обмислите действията си предварително, веднага решете какво ще бъде посочено в договора и преди да поставите подписа си, не забравяйте да прочетете какво подписвате.
Проверете собственика и документите за апартамента
Най-важното нещо, за което неопитните наематели често забравят, е проверката на наемодателя. Помолете собственика да ви покаже паспорта, по-добре е да е оригинал, а не фотокопие. Проверете всяка страница, всяка маркировка, която не се изисква от закона, ще направи паспорта невалиден.
Проверете сертификата за собственост. Това е основният документ, който потвърждава собствеността върху недвижими имоти. До 2000 г. се издаваше удостоверение за собственост на жилище, а от 1 октомври 2013 г. вместо удостоверение за държавна регистрацияправа, може да бъде издадено извлечение от Единния държавен регистър на правата (EGRP).
Не забравяйте за документите за собственост и други малки неща
Заедно с удостоверение за регистрация на собственост и извлечение от USRR, помолете продавача да покаже документите за собственост на апартамента, тоест документите, с които продавачът е придобил собствеността върху апартамента.
Има няколко вида такива документи: удостоверение за собственост, договор за дарение, договор за покупко-продажба, удостоверение за наследство, удостоверение за приватизация. Ако апартаментът принадлежи на жилищностроителна кооперация (ЖСК), поискайте от продавача удостоверение за платения дял.
Не бъркайте тези документи с различни удостоверения за правна регистрация, вписване в регистъра на собствениците, издадени от BTI, местни комитети за управление на имоти и фондове за имоти и други местни власти. Те не могат да заменят сертификат за собственост и извлечение от USRR.
Не забравяйте да проверите всички предоставени ви документи за корекции, включително датата и регистрационен номер. Печатите и подписите трябва да са четливи.
В допълнение към очевидните неща (продължителността на договора, размера на наема и т.н.), има смисъл да се посочи например времето, в което наемодателят може да посети апартамента, както и през какъв период той трябва да предупреди наемател за това. Освен това винаги е полезно, заедно с договора, да съставите акт за приемане и предаване на имуществото, в който да посочите дефекти, така че наемодателят да не ви търси отговорност за счупен телевизор, паднали врати на стара стена или смачкан, повреден много преди да се появиш в този апартамент.
Комунални услуги и домашни любимци
Ако според договора комунални услугиплащате, не забравяйте да си вземете отделна папка за всички чекове и разписки - може да ви бъде полезна в случай на конфликт. Силно не се препоръчва да отглеждате домашен любимец без съгласието на наемодателя, някои наемодатели са много негативни за котките и още повече кучетата в жилищното им пространство. В някои случаи това може дори да е отделна клауза от споразумението, но по принцип е възможно да се договорите съвсем нормално с думи, ако подходите правилно към въпроса.
Квитанция за плащане
Освен това експертите препоръчват, когато плащате наем, да вземете разписка от собственика на апартамента за получаване на пари, така че в случай на конфликт да можете да предоставите доказателства, че не е имало нарушения от ваша страна и не сте били оставени дълг. В разписката трябва да се посочи периодът, за който се извършва плащането, както и сумата, която сте превели на наемателя. Този документ трябва да бъде подписан не само от вас, но и от собственика на наетия апартамент.
Ремонт и повреда на имущество
Има такова нещо - естественото износване на апартамента. Вие не сте аморфни създания, движещи се във въздуха. Ако някой живее в апартамент, протичат неизбежни процеси на остаряване, износване, изтриване и т.н. Наемът обаче е доход със заложени рискове и разходи. Следователно трябва да платите за повредено имущество, но не и за естествено износване, освен ако това не е изрично предвидено в договора.
Не се смущавайте и обсъдете тези точки поотделно. В повечето случаи не можете да ги предпишете в договора. Поне направете това, за да не се налага по-късно да правите основен ремонт или да възстановявате разходите за онези неща, които са били счупени или счупени, преди да се нанесете. Както вече споменахме, най-добре е да се състави приемо-предавателен акт, в който да се опишат апартамента и състоянието му, като се посочат конкретно ценните вещи и оборудване, за да се избегнат евентуални недоразумения по този въпрос.
Настаняване на трети лица
Понякога се случва наемодателят да е изключително негативен относно факта, че други хора внезапно се появяват в наетото жилищно пространство, дори ако това е приятел, който внезапно е пристигнал в командировка, или момиче / момче, което наистина харесва. От друга страна, също така се случва, че самият собственик на апартамента внезапно, в ултимативна форма, може да поиска от наемателя да се съгласи да търпи някой роднина или приятел на собственика на апартамента за една нощ или две. Ясно е, че не всеки ще хареса подобни атаки, така че за всеки случай това също може да бъде записано предварително в договора.
Посещения на наемодателя
Необходимо е в договора да се обсъди въпросът за възможните посещения. Това ще помогне за разрешаването на проблеми с проверката. Обичайната практика е следната: наемодателят посещава апартамента веднъж месечно, като идва под наем, като предварително е предупредил наемателя по телефона за посещението си.
Някой третира наетия апартамент като средство за печелене на пари, а някой е твърде благоговеен и уплашен и затова решава, че има право да го посещава по всяко време и да контролира живота на наемателя. По закон наемателят има пълното право да изисква наемодателят да не идва без предупреждение, още повече, когато в апартамента няма никой.
Да предположим, че искате наемодателят да посещава апартамента не повече от веднъж месечно и той трябва да уведоми за това по телефона и не по-късно от три дни преди датата на посещението. Посочете това в договора и ако хазяинът дойде неочаквано при вас, можете да му напомните, че има съответна клауза в договора и че е длъжен да я спазва.
Как да прекратим договора
Рано или късно ще трябва да се изнесете от наетия апартамент. Как да прекратим договора? Най-лесният вариант е да напуснете жилището след изтичане на срока му, когато наемателят е длъжен да освободи жилищното пространство, което заема, до времето, посочено в документа.
Ако говорим сиза предсрочно прекратяване, тогава са възможни опции тук. Например, ако наемодателят е инициатор на предсрочното прекратяване, тогава договорът може да уточни, че при тези обстоятелства той трябва поне частично да възстанови на наемателя сумата, която е изразходвал за намиране на жилище.
Ако парите са платени предварително, наемодателят ще трябва да ги върне на наемателя. Ако самият наемател желае да прекрати договора предсрочно, тогава депозитът, разбира се, ще остане при собственика на помещението.
Отдаването под наем на недвижими имоти е много печеливш бизнес, ако се отнасяте към процедурата с максимална отговорност. Постоянният пасивен доход винаги е хубав, но какво ще стане, ако се появи идеята за наемане на бизнес недвижим имот? Това ще изисква малко по-различен подход, защото има голяма разлика между наемането на апартамент и голям офис.
Инструкция стъпка по стъпка
Процесът на отдаване под наем на обект е разделен на следните етапи:
- Определяне на наемната стойност.
Първата стъпка е преглед и оценка най-голямото числоналични оферти на пазара. Колкото по-голяма е пробата, толкова по-добър е резултатът (по-точен показател средна ценатърговски лизинг).
По време на анализа можете да използвате популярни сайтове като Avito или CYAN. Информация може да се намери и в различни печатни издания. При липса на желание да се ангажирате лично с проучването на други оферти, би било разумно да наемете брокер или брокер.
Цената за такива услуги трудно може да се нарече висока и да запази приличен дял нервни клеткиа времето е съвсем реално.
Наемна цена търговски недвижими имотитрябва да отговаря не само на собственика, но и потенциални клиенти. Умишлено високият процент е малко вероятно да бъде успешен, но формирането на ценовия етикет може да бъде засегнато следните фактори:
- местоположение на сградата/помещенията;
- инфраструктура (наличие в непосредствена близост до кафене, безплатен паркинг, охрана на сгради);
- клас на сградата;
- качество и ниво на ремонт;
- функционалност на оформлението;
- различни функциикомуникации (непрекъсваемо захранване, интернет, наличие на санитарни възли и др.);
- други бонуси, които потенциално могат да подобрят производителността на наемателите (Wi-Fi рутер, кафе машина, удобни мебели).
След като анализирате цените на пазара, можете да се свържете с други наемодатели и да опитате да нулирате цената. Често посочената цена в офертите е ориентировъчна и приблизителна. Индикаторът за стойност, който може да бъде постигнат по време на преговорите, ще бъде достатъчен, за да се установи средната наемна ставка за подобни предложения. 5-10 обаждания са достатъчни, за да получите сравнителни данни за наемния процент.
Най-важното нещо за наемодателя на търговски обект е да намери правилния клиент. Можете да го направите сами или можете да наемете брокер. И двете ситуации имат своите плюсове и минуси, така че изборът какво да направите е личен въпрос за всеки.
При самостоятелно търсене на наемател сериозно предимство е наличието на собствена база данни. Липсата му обаче няма да създаде големи проблеми, но ще трябва да похарчите повече усилия.
в добър смисълда намерите правилния клиент е да създадете уебсайт търговско предложение. По-добре е да популяризирате такъв сайт с помощта на контекстна реклама с акцент върху ключови аудитории. Благодарение на такава реклама можете лесно да намерите заинтересована аудитория и да избегнете високите комисионни на агенциите.
Най-целесъобразно е да направите това, когато наемате помещения с внушителна площ. Такива оферти се търсят от клиенти, които разчитат на висока доходност от планираната дейност и най-вече се доверяват на уебсайтове.
Ако човек иска да си купи много скъпа кола, ще я търси ли на съмнителни ресурси или ще предпочете официалния сайт? Така че наемателят на търговски имоти е на същото мнение.
Съвсем различен въпрос са малките помещения под наем. Тук няма смисъл да създавате уебсайт, а безплатните онлайн обяви (дори и малки) са перфектни.
- Услуги на брокери.
Ако не искате сами да търсите заинтересовани страни, има възможност да наемете брокер. Този човек самостоятелно ще намери подходящите наематели, ще установи контакти и дори ще сключи самостоятелно необходимия договор за наем.
От друга страна, търсене правилните хора- Това е деликатна и доста сложна/отнемаща време задача. Не всички брокери ще се съгласят с това, а майсторите на занаята в сериозни агенции ще изискват парична сума в размер на 50% от наемната цена за 1 месец за такива услуги. А понякога дори повече от това.
Но все пак, с подобен метод за намиране на наематели, собственикът ще се освободи от значителни трудности. В резултат на това въпросът ще остане само за подготовката на договора и подготовката на цялата необходима документация.
Плащането на услугите на брокер се извършва само след сключване на договора за наем. Ако брокер или агенция изисква от вас да направите авансово плащане или да платите сумата по-рано, те може да са измамници.
- Необходима документация.
След като се намери наемателят и всичко ключови точкиудовлетворени и от двете страни, можете да пристъпите към изпълнение на договора. Договорът за наем на търговски недвижим имот трябва да съдържа следните точки:
- пълни подробностиза всяка от страните;
- точния адрес на обекта под наем;
- размер и платец на комунални услуги;
- месечен наем;
- дата, на която обектът ще бъде отдаден под наем;
- необходими действиявсяка страна в случай на форсмажорни ситуации;
- описание на качеството на ремонта и разположените мебели;
- основни условия, при които можете да прекратите договора за наем.
Ако нямате необходимите знания или опит, по-разумно е да включите квалифициран адвокат в процедурата по сключване на споразумение.
Договорът не е единственото нещо, което ще е необходимо при отдаване под наем на недвижим имот. Също така трябва да имате със себе си:
- паспорт на гражданин на Руската федерация;
- документ за собственост;
- етажен план.
Когато всички документи са готови и страните успешно сключат договора, остава само да получите постъпленията и да наблюдавате честотата на плащанията.
Търговските недвижими имоти включват офис сгради, промишлени помещения, спортни съоръжения, магазини, гаражи, складове и дори хотели.
Можете да ускорите доставката на търговски имоти, като намалите наемна ставка. Като се вземат предвид фиксирани цениза поддръжката на помещенията ще бъде по-правилно да наемете недвижими имоти на средна или дори ниска ставка, отколкото да поставите висока цена, но на цяла година.
Също така цената на такива помещения се влияе от наличието на:
- паркинг;
- точки Кетъринг(в същата сграда или в непосредствена близост);
- инфраструктура;
- голям трафик и др.
При такива обстоятелства наемът може да бъде значително по-висок от средния за пазара. И, разбира се, ще има клиент за това.
Отвореността към желанията на бъдещите клиенти също играе важна роля при доставката на търговски имоти:
- Помощ при планирането.
Бъдещ наемател може да се нуждае от помощ или съвет относно оформлението на работното място. Би било разумно да се подготвите предварително и да предложите няколко готови варианта веднага, а основните промени ще останат за клиента, които той иска да направи.
Много по-лесно е да промените това, което вече имате, отколкото да създадете нещо от нулата. Такова отношение към наемателя несъмнено ще бъде оценено.
- Обсъждане на детайлите.
Цветът на стените в стаята, максималния брой връзки към телефонната мрежа или интернет, както и обсъждането на всички други характеристики ще помогнат да спечелите благоволението на наемателя и да го убедите да наеме точно този имот.
Малко е психологическа техника: колкото повече човек навлиза в подробности, толкова по-големи са шансовете такъв разговор да се отложи в паметта му. Така че именно върху него той ще се съсредоточи на първо място, ще претегли плюсовете и минусите и т.н.
Въпреки това, ако целият процес на отдаване под наем се основава на подобни трикове, това ще бъде голям риск от загуба на репутация. Ако качеството на лизинга е значимо само на думи, това може да заплаши с много сериозни последици.
- Почивни дни.
Ако в търговските помещения, отдадени под наем, няма довършителни работи, тогава можете да предложите на наемателя ваканция за плащане. Тоест той ще извърши ремонт за своя сметка, но докато ремонтните екипи си вършат работата, клиентът няма да плаща наем за помещението.
Това е доста значителен плюс за наемател, който явно е решил да наеме имот:
- ако няма допълнителни средства за плащане на наем и ремонт едновременно, тогава това действиеще предизвика изключително положителни емоции и ще повиши репутацията на наемодателя;
- също така ваканциите за ремонт ще помогнат да убедите съмняващ се наемател да придобие този конкретен имот/помещение.
По принцип можете временно да освободите клиент от плащане на наем в различни ситуации. Основното е, че няма сериозни финансови загуби и за двете страни. Това са основните характеристики на правенето на бизнес и наемателите (както и наемодателите) на търговски имоти са наясно с това.
Ето защо подобни действия са широко разпространени, въпреки че използването им не е задължително. Особено ако доставката на търговски имоти не е спешна.
- Надеждност на наемодателя.
Това е много важен момент, най-ясно се проявява при подготовката на документацията на собственика за наемателя. Колкото повече гаранции получава клиентът, толкова по-големи са шансовете за успешно отдаване под наем на помещението.
Изобилието от подкрепящи документи, липсата на трикове по време на подписването на договора и добрата репутация са ключът успешна доставканаем на търговски недвижими имоти. Причината е проста:
- когато наемат апартамент, често обикновените граждани се занимават с проблема;
- и ако помещенията се планират да се използват за търговски цели и да се правят сериозни пари от този бизнес, тогава проучването на всеки документ от наемателя ще бъде възможно най-щателно.
Рискове и други трудности
Не само наемателят е изложен на рискове – същото важи и за наемодателя. Повечето общи причиниконфликтите са:
- недостатъчно дефиниране на законовите задължения на страните по отношение на наетия имот;
- забавяне на месечните плащания и други плащания;
- злоупотреба с наетия имот;
- повреда/загуба на имущество, собственост на лизингодателя;
- спорове относно данъчното облагане (съгласно член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация задължението за плащане на ДДС се възлага само на лизингодателя с възможност за приспадане на размера на данъка от лизингополучателя, ако има съответен документ).
Всички тези конфликтни ситуациив пряка зависимост от договора. Всяка от точките трябва да бъде описана възможно най-точно, тъй като това минимизира рисковете и за двете страни едновременно. Важно е да се отнасяте отговорно към сключването на договора, за да избегнете подобни ситуации.
Наемането на търговски недвижими имоти не е много по-различно, но има редица ключови характеристики. Най-важното е сключването на договора. Във всяка ситуация страните ще разчитат само на него, следователно, когато сключвате сделка, трябва да се съсредоточите върху този документ.
Какво трябва да се има предвид в този случай? Експертите уверяват: местоположението на имота, неговата поддръжка, вътрешното оборудване и обемите на полезна площ играят важна роля. Всички горепосочени фактори ще определят ефективността и рентабилността на вашия бизнес, както и възможността за наемане на търговски имоти. Основните нюанси на лизинга За да приложите правилния лизинг, първо трябва да определите нуждите на вашата дейност.
Основните фактори включват:
местоположение;
Размерът на стаята;
Транспортна връзка;
Наличие на комуникации;
Всеки бизнес има свои собствени изисквания. обща чертавъзможността за извършване на ефективна търговска дейност в това помещение. Ако говорим за търговия, тогава тук е необходим поток от купувачи. Ако това е офис пространство, ще са необходими добри транспортни връзки, за да могат клиентите и служителите лесно да го намират. Складът предполага присъствие в близост до международни трасета и подходящо разположение на помещенията.
Наличие на достъпен път;
Наличие на паркинг;
Трябва да изберете "гола" стая, която ще ви позволи да създадете свой собствен стил и интериор на вашия магазин.
2. Ако ще отворите офис за предоставяне на определени услуги на населението, тогава е най-добре да изберете готово офис пространство в бизнес комплекс, където вече са извършени всички необходими довършителни работи.
3. За склада е най-добре да изберете район в покрайнините. По правило за тази цел се отдават под наем вече експлоатирани сгради. Има всичко необходимо: отопление, канализация и СОТ. Също толкова важен фактор в случая е възможността за наемане не само на помещенията, но и на прилежащите поземлен имот. Този елемент може да бъде изпълнен дори ако наемодателят не е собственик на земята. Това обаче се прилага само ако няма конфликт със съществуващ договор или закон. Как да съставите документи за наем на търговски недвижими имоти И така, вече сте направили избор.
Единственото, което остава да направите, е да завършите документите. Първо трябва да поискате проект на договор, резолюция за собственост и кадастрален паспорт. Самият наемодател трябва да има със себе си следните документи:
Паспорт;
Писмено съгласие на съпруга за предоставяне на наем, заверено от нотариус (ако помещенията са закупени по време на брака).
Документи, които трябва да притежава юридическото лице:
Учредителен договор;
Писмено удостоверение за регистрация в държавния кадастър на недвижимите имоти;
Извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица;
Правни документи за помещението.
Какво трябва да се предостави на самия наемател преди премахването на недвижимия имот?
Писмено удостоверение за регистрация на организацията;
Писмено удостоверение за вписване в Единния държавен регистър на юридическите лица;
Потвърждение за данъчна регистрация;
Устава и измененията в него (ако има такива);
Учредителен договор;
Документи, потвърждаващи статута на директора;
Подизпълнител с директор.
Как се съставя договор за наем. Проучването на договора и всички приложени документи е най-добре да се направи с вашия адвокат. Няма да е излишно да поискате извлечение от USRR, за да сте сигурни, че няма арест върху обекта или неговия залог.
1. Необходимо е да се подходи подробно към въпроса за собственика на помещението: дали това е лицето, посочено в договора, или има съсобственици. Ако второто твърдение е вярно, то всички трябва да са записани в договора или да имат пълномощно за продажба на лизинг.
2. Прочетете внимателно техническата част на договора (характеристики, адрес и т.н.) - трябва да е съставен правилно.
3. Важен моментв договора има ясно посочен размер на наема: фиксирана част (сумата за наем) и плаваща част (комунални разходи). Що се отнася до последното плащане, тук въпросът за плащането се решава предварително - наемодателят или наемателят ще плати.
4. Големият риск е честото и необяснимо повишаване на наема. За да избегнете подобна ситуация, е необходимо в договора ясно да посочите възможния процент на увеличение или промяна на наема. Договорът трябва да съдържа информация за отделни и неразделни нововъведения. Първите са подобрения, които наемателят взема със себе си след края на договора за наем. Това могат да бъдат например временни прегради, монтирани от наемателя или климатик. Що се отнася до неразделните иновации, те включват ремонт на помещенията. Ето защо трябва ясно да се посочи дали подобренията остават на собственика и при какви условия. Забавяне и предсрочно прекратяване на договора за наем Какви случаи включват предсрочно прекратяване на договора за наем?
Какъв е приемливият срок за уведомяване на страните за прекратяването?
По правило договорът се прекратява предсрочно при забавено плащане на наема. Но дори и в този случай забавянето трябва да бъде значителен период. Един месец не е основание за прекратяване на договора. За да бъде лишен наемателят от помещението, е необходимо да не плаща системно таксата.
Използването на помещението за други цели може да бъде основание за прекратяване. Например в договора ясно е посочено, че помещението се отдава под наем като офис, а всъщност то се използва като хотелски комплекс или пазар.
Често причина за прекратяване на договора е пренаемането на помещението без знанието на собственика. Това важи и за нарушението. Можете да пренаемате помещенията само с разрешение на наемодателя. Такава графа трябва да се съдържа в договора или към него трябва да бъде приложено писмено съгласие тази процедура. „Клопки“ Помислете възможни проблеми, които могат да "изникнат" при наемане на:
1. Помещението е заложено или е иззето преди сключването на договора за наем. Ето защо, преди да премахнете обекта, трябва да поискате извлечение от USRR. Залогът не е опасен, ако има разрешение за отдаване под наем от заложния кредитор.
2. Фактически разпределението на помещенията не отговаря на посоченото в техническата документация за обекта. В този случай могат да бъдат представени глоби от контролните организации.
4. Ако стаята е оборудвана с два входа - проверете дали има съгласие за това. В този случай трябва да поискате извлечение от държавния кадастър на недвижимите имоти. И не забравяйте, че след изтичане на договора, наемодателят ще приеме обекта по акта, който е сключен в деня на наемане на помещението. Ако не е имало неизправности, тогава наемодателят има пълното право да изиска те да бъдат отстранени за сметка на наемателя. Същото важи и за обратната страна: в случай на положителни промени, направени по време на лизинга, наемателят може да поиска възстановяване на разходите си. Ето защо трябва внимателно да следите всички клаузи на договора за наем.
Какво трябва да знаете при сключване на договор за наем на офис
Всяка компания по един или друг начин в своята стопанска дейностизправени пред проблема с намирането и организирането на офис. За много стартиращи компании разходите за наем на офис са най-големите от текущите разходи и следователно самият въпрос за оцеляването на компанията често зависи от това колко добре се извършва сделката и се вземат предвид всички нюанси.
много малки фирми, финансово ограничени и неспособни да заплащат услугите на посредниците, когато започват да търсят офис, действат по следния начин:
1. определят границите на района, в който желаят да наемат офис;
2. съставете списък на предприятия и организации в рамките на избраната територия, които потенциално разполагат с помещения, подходящи за офис (например изследователски институти, учебни заведения, първи етажи на жилищни сгради и др.);
3. договаря с ръководителите на тези организации среща за евентуално сътрудничество.
Такава схема за намиране на помещения за офис е доста ефективна, но има и много клопки. На първо място, неопитни предприемачи, подписали на пръв поглед привлекателен договор, след известно време научават за необходимостта от отделно плащане за услуги за сигурност, телефонни комуникации, сметки за комунални услуги и много други.
Така че първото нещо, което трябва да разберете е, че разходите за наемане на офис може да включват или да не включват много подробности: ДДС, такси за достъп до интернет, абонаментни такси за телефонни линии, комунални плащания, плащане за защита на сградата, почистване на територията, паркиране и дори използване на коридори и асансьори.
Понякога наемодателят може да приложи вътрешни коефициенти за някои услуги и изведнъж ще откриете, че цената на достъпа до Интернет например е 3 пъти по-висока от средната за града. Ето защо, след като сте получили първоначалната цифра, не бързайте да се радвате и едва след като разберете всички компоненти на наема до най-малкия детайл, вземете решение за сключване на споразумение.
При подписване на договора за наем задължително уточнете наличното и разрешено захранване. Това е особено важно, ако вашата дейност е свързана с работа на компютри: на някакъв етап може да възникне ситуация, когато разширяването на парка от компютри стане просто невъзможно.
Също толкова важно е да се отрази в договора за наем състоянието на офиса към момента на доставката. Има много случаи, когато новият "собственик" на офиса се сблъсква с необходимостта да ремонтира течащ покрив или спукани тръби за своя сметка, просто защото не е уточнил тази точка отделно на момента. Актът за характеризиране на състоянието на офиса може да бъде съставен в свободна форма, но трябва да бъде подписан от най-малко двама свидетели. В идеалния случай, наред с други неща, договорът трябва да уточнява административната и икономическата отговорност на всяка страна, до тази, която сменя крушките в тоалетната.
Ако вашият нает офис се нуждае от ремонт, непременно се стремете да включите разходите за довършването му в наема. В същото време е желателно тези разходи да се компенсират възможно най-бързо и да не се разтягат във времето.
Един от ключовите моменти за наемодателя е въпросът дали наемът може да бъде увеличен едностранно.
И, разбира се, договорът за наем трябва да описва процедурата за прекратяването му възможно най-подробно. Препоръчително е да разгледате всички възможни варианти и процедурата за всеки от тях. Посочете ясно колко време трябва да уведомите собственика за прекратяване на договора и дали ще ви бъде възстановена сумата на предплащането, ако решите да напуснете по-рано.
И още две ключови точки.
Първо, ако е възможно, никога не сключвайте договор за пренаемане. Е, ако все пак подпишете, задължително го заверете при прекия собственик на площта и нотариус.
И второ, когато наемате стая на приземния етаж на жилищни сгради (т.е. такава, която е прехвърлена от жилищния фонд в нежилищна), не забравяйте да обърнете внимание на наличието на маркировка в профила за използване на помещенията. Ако помещението е прехвърлено от жилищния фонд в нежилищен за аптека и го наемете например за ресторант, тогава имате гарантирани проблеми със съседите си.
Татяна Никитина