Как да сключим предварителен договор за покупко-продажба. Предварителен договор за покупко-продажба на апартамент, примерно попълване
Често сделките с недвижими имоти се предхождат от предварителен договор за покупко-продажба, чиито условия са посочени в Гражданския кодекс. Той гарантира, че купувачът и продавачът ще сключат основно споразумение в бъдеще, според което купувачът ще закупи имота, а продавачът ще прехвърли собствеността върху него.
Особености
При сключване на този вид споразумение купувачът все още не става пълен собственик недвижим имот, но само получава правото в бъдеще да официализира основната сделка за покупко-продажба на този имот.
В какви случаи има смисъл да се изготви предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот ()? Страните прибягват до сключване на такова споразумение, когато:
- купувачът все още не разполага с определено количество Парида закупи недвижим имот и трябва да изчака настъпването на едно или друго събитие, за да получи пари: встъпване в наследствени права, утвърждаване на ипотека;
- продавачът се нуждае от време за събиране/регистрация Задължителни документи;
- собственикът на имота се намира в друг град/държава: трябва да изчакате неговото присъствие или да издадете пълномощно за извършване на сделката от трето лице от името на собственика.
Възможно е да има и други обстоятелства, поради които страните, заинтересовани от отчуждаването на недвижими имоти, са принудени да сключат предварителен договор за покупко-продажба.
Така предварителният договор за покупко-продажба на къща и поземлен имот, апартамент или друго жилищно помещение служи като гаранция, че купувачът ще закупи имота на продавача в бъдеще. Освен това основният договор ще бъде сключен при условията, посочени в предварителния договор.
Изисквания към този вид договор
- то е в писмен вид;
- нотариалната заверка не е задължителна, но страните могат да се споразумеят документът да бъде заверен от нотариална кантора;
- в бъдеще страните се задължават да сключат основния договор за покупко-продажба при условията, посочени в предварителния договор;
- съществени условия, които трябва да бъдат отразени в документа и които впоследствие ще бъдат включени и в основния договор: предмет на сделката (адрес на имота, предназначение, обща/жилищна площ, брой етажи, брой стаи и други характеристики ), цена на апартамента/къщата/парцела, информация за купувача и продавача (паспортни данни, адрес на действително местоживеене), ако сделката се извършва чрез представител: подробности за пълномощното и информация за упълномощеното Представител;
- предварителен договор за покупко-продажба на къща/апартамент/земя включва уточняване на условията, в съответствие с които ще бъде сключена основната сделка за покупко-продажба. Ако не са посочени конкретни срокове, тогава по подразбиране се счита, че основният договор трябва да бъде подписан от страните не по-късно от една година от датата на сключване на предварителния договор.
Отговорност на страните
Съгласно разпоредбите на Гражданския кодекс, ако едната страна не изпълни основното задължение: сключването на основния договор, втората страна има право да заведе дело, за да принуди неизпълнителя да сключи сделка и да възстанови всички разходи, направени поради това укриване .
Ако и двете страни по сделката пренебрегнат, предварителната ще се счита за прекратена. Задълженията, предвидени в предварителния договор, се прекратяват и ако изтече срокът на валидност, през който е било необходимо да се извърши основната сделка за покупко-продажба на недвижимия имот.
При изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на парцел/къща/апартамент/жилищни помещения (), също е възможно да се предвидят допълнителни условия относно изпълнението на задълженията на страните. Такива условия включват плащането от купувача на аванс или депозит.
Авансът е определена сума пари, която се превежда на продавача и се взема предвид при извършване на бъдещи плащания за продавания обект по време на изпълнение на основната сделка за покупко-продажба. Ако авансът е преведен, но задълженията не са възникнали или не са изпълнени, продавачът е длъжен да върне всички пари на купувача в пълен размер. Следователно авансът не е надеждна гаранция за изпълнение на задълженията.
Направата на депозит е съвсем различен въпрос. Ако купувачът откаже да изпълни задълженията по сделката, депозитът остава при продавача в първоначалния размер, а купувачът губи парите си. Ако продавачът откаже да изпълни задълженията си, депозитът се връща на купувача в двоен размер. По този начин депозитът действа както като гарант за изпълнение на задълженията по договора, така и като компенсация за тяхното неизпълнение.
На практика използването на депозит създава големи рискове за купувача: въпреки че продавачът пише разписка, че ще върне парите, ако задълженията му не бъдат изпълнени, има случаи, когато измамникът просто се изпарява с получените пари. За да избегнете подобен резултат, има смисъл да се свържете с юридическа служба или кантора за недвижими имоти и да оставите цялата сума на депозита за съхранение на трето лице. Разбира се, трябва да се свържете само с надеждни големи компании с добра репутация. Служителите на организацията също са длъжни да напишат разписка, че са получили парите и се задължават да гарантират тяхната безопасност.
Долен ред
- Предварителният договор е гаранция, че страните ще сключат основния договор за покупко-продажба в бъдеще при предварително договорени условия.
- За да гарантирате изпълнението на задълженията на страните, можете да използвате депозит или авансово плащане.
- Държавна регистрацияописаният договор не е необходим.
Закупуване на апартамент - важна стъпказа всяко семейство. И основното тук е да изберете подходящ вариант, които ще ви устройват като местоположение, площ и количество квадратни метра, и по себестойност. Но понякога, когато се намери такъв апартамент, се оказва, че не е възможно веднага да се сключи обикновен договор за покупко-продажба, тъй като има определени пречки, както от едната, така и от другата страна. Тези пречки имат временен характер и могат да бъдат свързани с регистрация на собственост (както например в нови сгради, след като къщата е предадена, но все още не са получени сертификати), с подготвителни действия, със съдебни производства (за например в случай на развод), с получаване на ипотеки и подобни случаи. Но страните имат намерение да извършат покупко-продажба на определен имот в бъдеще, поради което прибягват до сключване на предварителен договор, който гарантира, че страните са постигнали съгласие – едната за продажба, другата за придобиване на имота и се съгласяват да изчакат до разрешаването на една или друга различна ситуация.
Предварителният договор за покупко-продажба на апартамент е сериозен документ, тъй като отразява съществени разпоредби, които изискват стриктно спазване в основната версия. Просто казано, предварителният е същият като основния, само че не е регистриран в държавните агенции и съдържа крайната дата за изготвяне на основното споразумение. Всички точки, посочени в предварителния договор, са обвързващи, така че сключването му е сериозна стъпка. Ако се намери по-изгоден купувач или се намери по-изгодна опция за придобиване, няма да е възможно просто да откажете предварителния договор. Ако една от страните не го изпълни, втората може да заведе дело, което ще принуди страните да изпълнят споразуменията.
В предварителния договор за покупко-продажба на апартамент са посочени следните точки, на които трябва да обърнете специално внимание:
- Данни за страните, пълно име, точни паспортни данни. Всички собственици на продавания апартамент трябва да бъдат включени в договора, съгласно удостоверението за собственост. Ако един от тях е въведен, транзакцията може да бъде анулирана. Не трябва да се съгласявате с това, дори ако продавачът увери, че вторият собственик „напълно е съгласен, той просто още не се е върнал от командировка“. Един собственик може да продаде апартамент само ако има нотариално заверено пълномощно от втория собственик за продажба. Ако имотът е общ, продавачът трябва да представи нотариално заверено съгласие на съпруга за сделката. От страна на купувача се включват и всички бъдещи собственици на апартамента.
- Идентификационни данни на имота (апартамента). Посочени са точните параметри на обекта: адрес, брой квадратни метри, стаи, етаж, кадастрален номер. Можете да включите и приложите удостоверението за регистрация на апартамента. Необходимо е да посочите имота възможно най-точно, като изключите най-малката грешка.
- Срокът, в който страните трябва да сключат основния договор за покупко-продажба. Именно тази точка е предмет на договора – страните се споразумяват по нея. Те трябва да определят времето, което ще бъде достатъчно за разрешаване на всички обстоятелства, които възпрепятстват пререгистрирането на недвижими имоти на новия собственик. Този период може да варира, но трябва да бъде записан с цифри и думи, за да се изключи всякакво тълкуване. По правило времето, отделено за изготвяне на основния договор, е не повече от една година, това се определя на законодателно ниво. Ако една от страните, след определени от странитекраен срок, се отдалечава от подписването на основния договор, ще трябва да се обърнете към съда.
- Идентификация на документи за собственост. Необходимо е собственикът да предостави документи за собственост в оригинален вид, чиито идентификационни данни да бъдат записани като отделна клауза в предварителния договор, който ще се сключва.
- Депозит/аванс Той трябва да бъде включен в предварителния договор като гаранция за намерението на купувача да закупи точно този апартамент. Получаването на депозит от продавача означава, че той няма да показва апартамента на друг за продажба. Размерът на депозита се определя от страните самостоятелно, но като правило не надвишава 10% от цената на апартамента. Какво ще бъде платено като гаранция - депозит или аванс, също трябва да решат страните. Тези две понятия се различават: ако някоя от страните не изпълни задълженията, авансът се връща, докато депозитът, ако купувачът откаже, остава при продавача, а ако собственикът откаже сделката, той се връща на втората страна в 2-ра сума. Тук също е необходима разписка, потвърждаваща получаването на депозита/авансовото плащане. Тя трябва да бъде написана на ръка от всички собственици на имоти, като сумата е посочена пропорционално. Не се допуска авансово плащане на един от собствениците, ако са няколко.
- Крайната цена на апартамента. Стойността на имота е ясно определена от страните. Не подлежи на промяна или доуточняване, фиксирана е. И в основния договор е отразен именно този разход.
- Процедурата за плащане на апартамент. Съществена клауза от предварителния договор, определяща как ще се извърши окончателното плащане на апартамента (минус аванса/капарото) - в брой или по банков път, в какъв срок, при какви условия (може и на разсрочено плащане) и др. . Ако плащането ще бъде по банков път, тогава си струва да посочите данните за банковата сметка; ако има няколко собственици, тогава, съответно, няколко сметки, принадлежащи на всеки от тях. Посочен е и броят дни, дадени за окончателно плащане на закупения артикул. След това всичко това ще бъде отразено в основния договор.
- Отговорност за нарушаване на споразумения. Най-често се оставя на преценката законодателна рамка, но можете да посочите свои собствени условия. Отговорността се определя и във връзка с депозита.
- В отделна клауза от договора.
- Транзакционни разходи. В предварителния договор се уточнява коя страна ги плаща.
Предварителният договор разрешава всички съществени, принципни, съществени, проблемни точки на основния договор. Тъй като тези точки са отразени в предварителния договор за покупка на апартамент, те също ще бъдат регламентирани общо. И ако една от страните се съмнява в някакви условия, тогава е по-добре да отложите подписването му, тъй като няма да има връщане назад. При сключване на сделка и прехвърляне на капаро е добре да се осигури присъствието на свидетели, които не са роднини на страните.
Предварителният договор за покупко-продажба не изисква регистрация, но е препоръчително да бъде нотариално заверен.
IN фиксирано време, въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на имот, страните сключват и подписват основния, като се привежда в действие целият механизъм на отчуждаване на имущество от един собственик и придобиване на собственост върху апартамента от друг .
Понякога се случва спешно да продадете недвижим имот, но собствеността все още не е регистрирана. Или може би сте попаднали на обява за продажба на недвижим имот, който възнамерявате да закупите, но се оказва, че продавачът все още не е собственик. Това може да се случи например, когато наследниците вече са декларирали приемане на наследството, но все още не са го приели документално. В този случай предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот () ще ви помогне.
Правно основание за предварителен договор
Предварителната сделка е уредена в член 429 от Гражданския кодекс. Съгласно изискванията на този член, продавачът и купувачът се договарят за условията на продажба на недвижим имот - те уговарят цената и деня, в който трябва да бъде завършена основната сделка. Разбира се, не можете да сключите предварителен договор, той не е задължителен. Има обаче ситуации, в които този документ може да има решаващо влияние.
Такъв документ трябва да бъде съставен в съответствие със следните правила:
- трябва да е в писмена форма;
- посочете данните на продавача и купувача (всички паспортни данни и регистрация);
- характеристики на имота (адрес, етажност, площ, кадастрален номер);
- цената на имота, която купувачът ще заплати на продавача;
- срокът, до който трябва да бъде сключен основният договор.
Когато срокът на предварителния договор изтече и вашият контрагент откаже да подпише основния договор, по искане на част 4 от член 445 от Гражданския кодекс можете да поискате в съда да принуди виновния да сключи споразумение за предварително договорените условия. Ако предварителният договор е изготвен правилно, съдилищата незабавно ще удовлетворят такива искове.
Прекратяването на предварителния договор е възможно само по съгласие на страните. Договорът може да не е съставен в писмена форма - ако продавачът и купувачът не са изпълнили в срок условията на предварителния договор и никой от тях не е изпратил на другия предложение за джиросване на основния договор, задълженията им се прекратяват.
Следователно искова молба за разваляне на договор за покупко-продажба или споразумение за разваляне на договор за покупко-продажба, макар и предварителна, в. в такъв случайне се изисква регистрация.
Между другото, ако не сте посочили деня на основната сделка в предварителния договор, той ще бъде валиден за една година.
Предварителната транзакция не се регистрира в Rosreestr, тъй като регистрационните транзакции се извършват само въз основа на собствениците на обектите или техните представители по нотариално заверено пълномощно.
Цели на предварителната сделка
Сключвайки такъв договор, вие ще сте сигурни, че:
- продавачът и купувачът, посочени в договора, ще действат като страни по основната сделка;
- цената на дача, апартамент, гараж или парцел е фиксирана, т.е. не може да се увеличава или намалява без съгласието на страните;
- датата на основната сделка без съгласието на страните също не се променя без съгласие.
На какво да обърнете внимание
При предварителен договор голямо значениеобърнете внимание на нюансите.
Въпрос или твърдение? Защо всичките допълнителни проблеми и разходи за наемане на адвокат?
Тук ще получите подробни разяснения по този проблем.
Изгоден предварителен договор за покупко-продажба на апартамент е по-удобен и лесен за съставяне с помощта на специална програма Пример за изготвяне на предварителен договор.
Конструкторът взема предвид дори редки транзакционни обстоятелства. Важно е да изберете правилно от предложения списък. Също така внимателно въведете данните от документите.
Ако имате опит в изготвянето на договори, можете да използвате шаблоните, предлагани на сайта. Така че не е нужно да харчите пари за услугите на адвокат.
Имам ли нужда от предварителен договор за покупко-продажба на апартамент?
Защо ви е необходим предварителен договор за покупко-продажба на апартамент? Защо да пишете на хартия, можете да уговорите всичко устно и да предадете капарото срещу разписка.
Въпросът е в това Граждански кодексРуската федерация изисква сделките с недвижими имоти да бъдат формализирани в писмен вид, в противен случай те са невалидни и нищожни!
Но предварителният договор не е договор за отчуждаване? Защо е необходимо писмено?
Да, наистина, вие сте абсолютно прав. Това е споразумение за намерение за отчуждаване на недвижим имот от Продавача на Купувача в бъдеще.
Но! Гражданският кодекс на Руската федерация изисква спазване на формата на предварителния договор, който е предвиден за основния договор за покупко-продажба на недвижим имот, т.е. писмен.
Освен това, преди сключването на основния договор за покупко-продажба, Купувачът често превежда пари на Продавача.Разбира се, в повечето случаи парите се превеждат чрез разписка, но разписката не описва бъдещата сделка и не може да бъде разпозната от съд като предварителен договор за покупко-продажба или договор за депозит!
Лично аз, като специалист в съпровождането на сделки с недвижими имоти, съм влюбен в предварителния договор. И се отнасям към подготовката му с особено внимание.
Все пак това е проектодоговор. А обмисленият в детайли ПРОЕКТ осигурява добър резултат.
Шаблоните, които са представени на сайта, са универсални и изискват корекции „за вас“, а с помощта на Contract Designer е много по-лесно да съставите договор, лесно можете да съставите професионален договор за себе си, за индивидуални условияконкретно вашата покупка и продажба.
Защо ви е необходим предварителен договор за покупко-продажба на апартамент?
На хартия в предварителния договор за покупко-продажба ще бъдат разписани всички условия на сделката. Трябва да се регистрирате! Всичко!
Именно за това е съставен. Не можете да се отнасяте официално към изготвянето на предварителен договор и да използвате образец на някой друг.
Всяка сделка е уникална, както и участниците в нея.
Какви условия трябва да се вземат предвид в предварителния договор за покупко-продажба:
Въз основа на предварителен договор
Необходима е предварителна договорка! Видео консултация по изготвяне
Необходимо ли е вписване на предварителен договор за покупко-продажба?
Законът не изисква задължителна регистрацияПредварително споразумение в Rosreestr. Но има обстоятелства, при които е възможно и дори необходимо да се регистрира тежест в полза на Купувача в Rosreestr.
Например:
- Голям аванс или депозит
- Дълги срокове за сключване на сделка – от 2 месеца
Но не винаги е възможно да се регистрира тежест в полза на Купувача въз основа на предварителен договор.
Например:
Имотът е заложен в банката. За да се оттегли от депозита, Продавачът иска да преведе голяма сума пари въз основа на Предварителния договор. Но бързото погасяване на записа на ипотека (обезпечение) в полза на банката е невъзможно, тъй като ипотеката се съхранява в депозитар на банката, разположен в друг град.
Понякога бюрокрацията с доставката на ипотеката продължава няколко седмици.
Но двойното бреме е невъзможно. Тоест докато тежестта в полза на банката не бъде погасена, тежестта в полза на Купувача няма да бъде вписана.
Нужно ли е нотариално заверяване на предварителния договор?
Законът не забранява нотариалната заверка на предварителния договор. Но това води до значително увеличение на цената на сделката, тъй като размерът на държавната такса за сертификата зависи от цената на договора.
Необходима е предварителна договорка, за да се договори всичко „на сушата“.
Освен това „написаното с химикалка не може да се изреже с брадва“)))
Удобно и лесно изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба чрез Юридически дизайнер на договори
Грешки при изготвяне на предварителен договор
Както всеки друг договор, предварителният договор трябва да бъде подписан от собственика на имота или упълномощено от него лице, действащо с нотариално заверено пълномощно.
Ако има няколко собственици - всички те участват лично в сделката, дори непълнолетни деца над 14 години.
В противен случай договорът е нищожен!
Имате ли нужда от предварителен договор за покупко-продажба на апартамент?
Предварителен договор за покупко-продажба (PPSA)- споразумение, което ще бъде сключено в бъдеще, при предварително определени условия ( условия, цена, начин на плащане и др.). Това е PDKP- просто е споразумение за намерение . И ако тези намерения не бъдат изпълнени в срока, посочен в договора ( например променихте решението си да сключите основния договор), тогава предварителният договор губи правна сила.Стандарти за заключениеПредварителен договор за покупко-продажбасе съдържат в Opens in a new tab.">Член 429 от Гражданския кодекс на Руската федерация. PDKPтрябва да съдържа всички данни и реквизити на страните, както и всички съществени условия на бъдещата сделка.PDKPне е регистриран никъде и може да бъде променян по споразумение на страните или едностранно (ако в него е отразено такова условие).
Предварителни договоркиИма три вида сделки с недвижими имоти:
- Предварителен договорспоред които някои Разработчициприема пари от строителни съинвеститори като плащане за бъдещ апартамент ( обикновено, с едновременна продажба на фирмена сметка за същата сума);
- Предварителен договормежду Продавача и Купувача на апартамента по искане на банката кредитор ( официален документ за кредитния отдел на банката);
- Предварителен договор, които някои агенции за недвижими имоти използват при депозит аванс за закупения апартамент ( като алтернатива на предварителния договор).
Нека ги разгледаме по ред.
Предварително споразумение от Разработчика
Въпреки наличието на сметка ( тези. безусловно парично задължение на Разработчика към Купувача), тази схема за продажба на апартамент създава сериозни рискове за Купувача, но въпреки това този вид споразумение все още присъства в пазарната практика.
Заключение РазработчикПредварителен договор за покупко-продажба на апартамент (ЗЗДН)само по себе си не е нарушение на закона, но неговата особеност е, че то само записва намеренията на страните , и не ги задължава да изпълнят планираното. Тези. такъв договор не задължава Разработчикпрехвърлете апартамента в собственост на купувача, а купувачът от своя страна няма претендират за права върху апартамент . Ако една къща не е завършена, например, за Купувача ще бъде трудно да докаже факта на инвестиция в жилищно строителство, той ще може само да поиска възстановяване гаранционен депозит.
Освен това, според PDKPРазработчиктехнически има възможност да продаде един и същи апартамент няколко пъти различни хора (т.нар "двойна продажба").
Въпрос за заключение PDKPза апартамент, който все още не е построен, е спорен от гледна точка на юристите и съдържа много сложни нюанси, които не са напълно обяснени от законодателя. На практика е доста лесно да се избегне отговорността за нарушаване на условията PDKP.
Аналогов PDKPпри Разработчикможе би така нареченото, което не променя същността си и няма нищо общо с FZ-214.
PDKPсе отнася до т.нар "сиви схеми"закупуване на апартаменти; той позволява На разработчикапривличане на пари от населението на етапа на разработване на проектна документация ( още преди да започне строителството), и дава възможност на Купувача да закупи апартамент на най-ниска цена.
Предварителен договор за ипотечна сделка
Такива Предварителен договоре преди всичко в интерес на банката кредитор, т.к му позволява официално да оправдае ( за собствено отчитане) издаване на Купувача за покупка на апартамент на определен адрес.
В същото време самата банка обикновено не е страна Предварителен договор, който се сключва директно между Продавача и Купувача, но по указание и при условията на банката кредитор.
Целта на такова споразумение за банката е следното:
- запишете намерението на Купувача да закупи този апартамент и задължението на Продавача да го продаде на този конкретен Купувач ( договорът функционира като необезпечено задължение, подобно на даване на аванс;
- формализира и фиксира условията на бъдеща сделка за покупко-продажба на апартамент, за който банката ще разпредели ипотека ;
- определя крайната цена на апартамента и разпределя колко купувачът инвестира в покупката и колко банката доплаща под формата на заем;
- определя метода и процедурата за разплащания между три страни - Продавач, Купувач и банка ( в брой или по банков път, преди или след записване, веднага или на части);
- определя датата за сключване на основния Договор за покупко-продажба на апартамента;
- фиксира условието банката да получи правото на залог ( ипотеки) до апартамента веднага след това