Регистрация на апартаментна собственост през годината. Самостоятелна регистрация на собственост в нова сграда
Много граждани на нашата страна смятат, че ако са закупили апартамент в нова сграда и имат само ключовете за това жилищно пространство, тогава те са действителните собственици на това жилище. Но това далеч не е вярно. Само след като получи такъв документ като удостоверение за собственост на апартамент, човек може наистина да се счита за законен собственик на този дом. Има определена процедура, по която апартамент в нова сграда се регистрира като действителна собственост на собственика.
Условия за регистриране на собственост върху апартамент
Апартамент в нова сграда може да бъде регистриран и впоследствие да получи сертификат за собственост само ако строителната компания изпълни редица задължения. По този начин новата сграда трябва да бъде въведена в експлоатация (трябва да има подходящи документи), а новата къща трябва да получи и собствен пощенски адрес.
Можете да проверите дали разработчикът е изпълнил всичките си задължения много просто - на официалния уебсайт на компанията. Ако регистрацията на къща, а именно апартамент, като собственост отне малко повече време (повече от две години), тогава си струва да се обърнете към съда. Понякога самите разработчици препоръчват на клиентите си да регистрират апартамента като действителна собственост чрез съда. Тъй като ще бъде по-лесно и по-бързо да получите удостоверение за собственост на апартамент чрез съда.
Друг важен момент е техническият паспорт на жилищното помещение, което в случая е нова сграда. Това е един от онези важни официални документи, които трябва да притежава всеки собственик (или съсобственик) на жилищен имот. Следователно веднага след като апартаментът бъде регистриран като собственост, той ще трябва да бъде разпореден от съответния орган.
Апартамент в нова жилищна сграда - как да получите сертификат
За самостоятелно регистриране на жилище като действителен имот, който се намира в нова сграда, през настоящата 2015 г. е необходимо да се следват два етапа - задължително е да се подготви пакет от необходимите официални документи своевременно и да се регистрира собствеността върху закупения апартамент при съответния регистрационен орган на страната ни.
Подготовка на необходимите документи
За да получите официално удостоверение за потвърждение на собствеността върху нов апартамент, ако новата сграда вече е пусната в експлоатация, трябва да подготвите следните задължителни документи:
- Така нареченият прехвърлителен акт. Този документ може да бъде получен директно от офиса на разработчика. Или по-скоро трябва да кандидатствате в офиса, за да получите този официален документ. И в определеното от служителя време, заедно с представител на строителната фирма, апартаментът трябва да бъде огледан и да бъде подписан акт за приемане на нов жилищен имот. На същия този етап новият собственик получава копие от ключовете за своя (но все още не официално) чисто нов апартамент.
- Ако новият апартамент ще бъде собственост на непълнолетно лице, е необходимо да получите разрешение от органите по настойничество. Родителите се свързват с тази държавна агенция и пишат съответното заявление. Между другото, това заявление ще трябва да бъде придружено и от паспорти на родителите, акт за раждане на малолетно дете, което е съсобственик на имота, акт за прехвърляне на строителната компания, която е построила новата сграда, както и като договор за дялово участие. Органите по настойничеството могат да изготвят писмено съгласие в срок от 14 дни след подаване на заявлението от родителите.
- Кадастрален паспорт, който трябва да бъде придружен от план на апартамента. За да получите този документ, е необходимо апартаментът да бъде кадастрално регистриран в Държавния регистър.
- Договор за заем или ипотека. Тези документи трябва да бъдат изготвени само ако нов апартамент е закупен от строителна компания с кредитни пари. Ако собственикът на жилището няма под ръка копие от договора за ипотека или заем, за да ги получите, трябва да се свържете с офиса на финансовата институция, където е издаден ипотечният заем.
Регистрация на действителна собственост върху жилище
Струва си да се има предвид, че в процеса на регистриране на правото на жилище трябва да присъства представител на фирмата, която е построила новата сграда. Ето защо собствениците трябва да се свържат с офиса на компанията и да се договорят за деня, в който ще се извърши регистрацията на правото върху апартамента, който става фактическа собственост.
Необходимо е да се напише заявление за регистрация на права на собственост до съответния орган. Този документ се попълва само от служители на този орган. Това приложение посочва такива задължителни данни като действителния адрес, на който се намира новата сграда, както и всички технически данни на новото жилище и др. Ако всички данни са въведени правилно, всеки от собствениците на жилището се подписва.
След това се издава разписка за плащане на държавната такса. През 2015 г. тя е равна на 1000 рубли. Това е твърда сума, така че ако няколко съсобственици искат да регистрират имота, тя се разпределя поравно между тях. Можете да платите касовата бележка във всяка банка в страната. Но за максимално удобство на гражданите, касата, на която може да се извърши това плащане, се намира точно в сградата на Вписната камара.
Следващият етап, който се състои от такъв труден процес като регистрацията на правата на собственост, се състои в проверка на наличието на всички необходими документи, както и присъствието на всички съсобственици на имота и представител на строителната фирма, към която новата сграда е въведена в експлоатация. Ако всички документи са изрядни, представител на камарата ще ги вземе и ще издаде специална разписка, потвърждаваща получаването на документите. Тази разписка посочва конкретна дата, когато собственикът ще може да получи сертификат, потвърждаващ собствеността върху апартамента. През 2015 г. максималният срок за издаване на удостоверение от този вид е 30 календарни дни. Но, както показва практиката, подготовката на този документ понякога отнема повече време. Срокът зависи пряко от реалния брой потенциални собственици на новото жилище, както и от наличието на ипотечен кредит, с който може да бъде закупена новата сграда.
В определен ден, когато приключи регистрацията на собствеността върху апартамента, всеки от съсобствениците трябва лично да се яви в регистрационната камара и да вземе документите (издава се удостоверение на всеки от съсобствениците на имота). В този случай служителят на камарата трябва да представи разписка и паспорт. След регистриране на собствеността, новата сграда става фактическа собственост и собствениците най-накрая могат да се регистрират в дома си.
Датата на завършване на строителния процес, посочена в договора, определя датата на завършване на строителните работи. Въвеждането на сградата в експлоатация е възможно след получаване на разрешение.
Процесът на въвеждане на сграда в експлоатация се състои от няколко етапа:
- Към момента на въвеждане в експлоатация всички строителни работи трябва да бъдат завършени и комуникациите да бъдат положени.
- Техниците идват на място и измерват площите на апартаментите и по-специално на цялата сграда, за да изготвят технически планове.
- Комисията за подбор провежда заседание, след което се издава разрешение. Той показва съответствието на сградата с градоустройствения и общия план.
- След това бюрото за проектиране и инвентаризация издава технически паспорт.
- Органите, издали техническите условия за строителство, приемат готовата сграда.
В зависимост от сложността на обекта може да възникне издаване на разрешение за въвеждане в експлоатация 3–6 месеца след завършване на строителството. Едва след това собствениците на апартаменти в новата сграда могат да получат ключовете си и да впишат собственост върху жилището си.
Приемане на апартамента и документи за него от предприемача
По време на процеса на приемане на апартамента се съставят два документа:
- инспекционен лист, ако бъдат открити недостатъци.
Настъпва приемане на апартаменти от акционери след една седмица от датата на въвеждане в експлоатация на къщата.
Нарушаването на сроковете както за приемане на апартамента, така и за въвеждане в експлоатация на сградата заплашва предприемача с плащането на неустойки, ако дяловото участие е формализирано в съответствие с всички правила в съответствие с нормите на Закон № 214-FZ.
Процедура за приемане на апартамент:
- Проучете документите, които разработчикът ще издаде.
- Огледайте стаята. Опишете подробно всички недостатъци, открити по време на проверката, в инспекционния лист.
- Подпишете акта за приемане само ако не са открити недостатъци или те вече са отстранени. След подписването на този документ задълженията на фирмата предприемач се считат за изпълнени и жителите ще трябва да отстранят недостатъците.
Можете да се „справите“ с дефектите, открити в апартамента, по няколко начина:
- разработчикът ще поправи всичко сам;
- собственикът ще отстрани недостатъците, а разработчикът ще компенсира разходите за ремонт;
- разходите за жилище могат да бъдат намалени със сумата, необходима за ремонт.
Собственикът трябва да държи документа в ръцете си, подписан от представител на предприемача. Едно копие остава при разработчика. Въпреки това, не винаги е възможно да приемете апартамент от първия път.
Къде да отида, за да регистрирам права на собственост?
При оглед на апартамента дефектите се отстраняват, е необходимо да се регистрира собствеността върху жилищеи да получите сертификат. Едва от този момент акционерът става пълен собственик на апартамента.
Възможен предмет на:
Процедурата за регистриране на собственост върху апартамент в нова сграда се извършва от Федералната регистрационна камара.
Пакет документи за регистрация
От притежателя на капитала ще се изискват следните документи:
Списък с документи за регистрация не е изчерпателно.
В някои региони на Руската федерация може да са необходими допълнителни документи, така че е по-добре да проверите това в териториалния офис на Кадастралната камара предварително.
Ред и срокове за регистрация на правата на собственост
Заема се с процеса на регистрация около месец, но може и повече. Можете да регистрирате правото сами, чрез адвокатска кантора или да използвате платените услуги на същия разработчик.
Апартамент в нова сграда изглежда така:
При регистрацията трябва да участват не само всички собственици, но и представител на разработчика.
Ако един от собствениците е непълнолетен, от негово име документите се подписват от родител или законен представител.
Възможни затруднения по време на регистрацията
Срокът за регистриране на правата на собственост може да се забави много по няколко причини.
Как правилно да регистрирате апартамент в нова сграда като ваша собственост, какви са предимствата на новите сгради и защо DDU остава най-надеждната форма на връзка между купувача и предприемача, анализираме подробно въпросите.
Как да регистрирате собственост върху апартамент в нова сграда
Транзакциите на първичния пазар, за разлика от вторичния пазар, се считат за най-безопасни, тъй като са изключени въпроси за регистрация на предишни собственици, дългове за имота и други неприятни нюанси.
Събирането на всички документи обаче може да отнеме повече време от очакваното. Следователно, ако купувачът първоначално разбере какви документи са необходими за регистриране на собственост, това значително ще ускори процеса на регистрация на апартамент.
От своя страна разработчикът първо трябва да изпълни редица задължителни процедури:
- Съставете протокол за разделяне на жилищни и нежилищни квадратни метри на всеки апартамент
- Трябва да се получи разрешение от ОТИ за стартиране (пускане в експлоатация) на къщата
- Съставете протокол, в който да посочите разпределението на всички апартаменти в посочената нова сграда между бъдещите собственици - точно каква квадратура на кого се определя.
- Съгласуване на всички задължения между предприемача и местната власт - Удостоверение за изпълнение на инвестиционния договор.
- Подпишете с всички съдружници Актовете за приемане и предаване за всеки апартамент в новостроящата се сграда - нека ви напомним нашите препоръки как да приемете жилище и да избегнете евентуални грешки.
От момента, в който предприемачът е изпълнил всички задължителни процедури за правилно регистриране на сградата и откриване на адресна регистрация, бъдещите собственици могат да започнат да получават права на собственост върху апартамента, придобит по договора.
Тук е важно да знаете: DDU (Споразумение за дялово участие) в нова сграда предполага, че е възможно регистриране на собственост върху апартамента от предприемача, безплатно или условно платено. Строителната компания често се грижи за всички неприятности по легализиране и подаване на документи до упълномощените органи и последващото получаване от акционера на същото извлечение от Единния държавен регистър, който замени предишния „зелен сертификат“. Федерален закон от 3 юли 2016 г. N 360-FZ
Изпълнението на задълженията на предприемача не винаги съответства на посочените и за да се ускори процесът на узаконяване на собствеността, притежателите на акции (съинвеститори) често предпочитат да регистрират самостоятелно правата върху закупения апартамент. В резултат на това бъдещият собственик на жилище е изправен пред необходимостта да избира от три възможни сценария.
1. Регистрация на закупен имот в нова сграда чрез строителна фирма
Ако предприемачът има прилична репутация и многократен опит в регистрирането на всички необходими документи, за да може акционерът да получи права на собственост, и всички забавяния са свързани с обективните характеристики на регистрацията на сградата в Rosreestr, струва си да изчакате задълженията за бъде изпълнено, тъй като едва ли е възможно да ускорите процеса сами. В този случай подаването на пакет от документи и легализирането на права върху недвижими имоти става въз основа на пълномощно, издадено от акционера на предприемача.
2. Самостоятелна регистрация на правата на собственост
Не е толкова трудно да регистрирате имота си сами - общите условия на процеса за бъдещи собственици на апартаменти са доста гъвкави и предлагат три опции за регистрация:
- В MFCспециалисти от многофункционални центрове подготвят и закрепват документи за изпращането им до Rosreestr независимо, кандидатът се уведомява за всяка промяна в статуса на заявлението чрез SMS, условията за такова сътрудничество са доста удобни. Получаването на потвърждение за законното право на собственост върху апартамент отнема малко повече време, отколкото ако бъде подадено директно (до Rosreestr), но не е толкова критично; средно увеличението на времето не надвишава 2 дни.
- Rosreestrв този случай спестяването на време за получаване на извлечение от Единния държавен регистър ще бъде не повече от 2 дни, но подаването на документи в Регистрационната камара изключва всякакви посреднически услуги и предполага самостоятелно попълване и зашиване на документите. Специалистите на Rosreestr могат да откажат да приемат пакета, ако документите за легализирания апартамент съдържат корекции или петна или други повреди, които могат да повлияят на четливостта на текста. Възможни са и коментари по семантичното съдържание, ако по време на четенето възникне неяснота в тълкуването.
важно. 2 януари 2017 г. Дата на влизане в сила на изменения № 218-FZ: сега, въз основа на измененията, за регистриране на права върху апартамент е предоставен избор на всеки клон на Rosreestr, удобен за собственика на имота. Това означава, че закупуването на жилище в нова сграда в един от градовете на Руската федерация изисква подаване на заявление за легализацията му във всяко друго населено място. - Обществени услугиудобна онлайн услуга, където всички необходими формуляри за документи се попълват през интернет. Удобството на този метод се крие във факта, че системата показва грешки преди регистрацията, елиминирайки рисковете от многократни корекции и подаване на заявления за формализиране на правата за законна собственост върху апартамент. Ако въпросникът е попълнен правилно, се определя ден и час за посещение в регистрационната камара за представяне на оригиналните документи и последващо публикуване на състоянието на апартамента в Единния държавен регистър.
важно.Когато използвате ресурсите на уебсайта на държавните услуги, трябва да имате EDS (електронен цифров подпис).
Какъв метод за подаване на документи ще избере лично бъдещият собственик на имота. Но за всеки ще трябва първо да съберете, попълните и изпълните идентичен пакет от документи, потвърждаващи пълномощията на лицето, подало искането, и текущото състояние на апартамента.
Документи и тяхното изготвяне
Убеждаването на кадастралните органи в законосъобразността на подаването на заявление е необходимо на две нива - ще се изискват документи за удостоверяване на самоличността на заявителя и основанието, за което се изисква услугата.
Видове документи, потвърждаващи самоличността на заявителя:
- Паспорт на гражданин на Руската федерация (за лица над 14 години), копие от този документ, заверено от нотариус. Също така се приема временно удостоверение (формуляр № 2P)
- Акт за раждане (ако съсобствениците на апартамента са непълнолетни)
- Паспорт на гражданин на чужда държава, когато той действа като бъдещ собственик на апартамента. Допълнително - нотариално заверен превод на паспорта на чуждестранния кандидат.
важно.Самоличността на кандидата може да бъде потвърдена, включително моряшки паспорт, удостоверение за бежанец и временно удостоверение, посочващо висящото заявление за признаване на този статут
Формуляри, удостоверения, актове, свързани с регистрация на права върху апартамент
- Заявление по установения образец (изтеглете образец на формуляр) 1 бр.
- DDU (договор за дялово участие или покупка на апартамент) оригинал (възвръщаем), допълнително 2 бр.
- Акт, потвърждаващ приемането/прехвърлянето на апартамент
- План на помещенията, които ще се проектират (етаж по етаж)
- Обяснение
- Плащане на държавно мито (копие от разписка)
- Пълномощно за представляване на интереси, ако бъдещият собственик на имота действа чрез представител (нотариално заверено)
Регистрация на собственост върху апартамент в нова сграда с ипотека
Ако сред кандидатите за имота има непълнолетни и апартаментът е закупен на ипотека и жилището е обезпечено на разсрочено плащане, ще се изисква разрешение, получено от органите по настойничество.
Този набор от документи е най-често срещаният и ако целият пакет е събран, попълнен и подготвен правилно, можете да получите извлечение от Единния държавен регистър и следователно правата върху апартамент в рамките на един месец. Трябва да вземете официалния документ, потвърждаващ собствеността върху посочения имот, на същото място, където е подадено заявлението.
съвет:Ако се изисква регистрация за ипотекиран апартамент, специалистите на MFC ще осигурят правилното подаване на пакета от необходими документи и тяхното попълване без грешки. По този начин можете да избегнете връщането на молбата за узаконяване на имот и загубата на време за повторно подаване.
Как да получите права на собственост чрез съда
В редки случаи предприемачът може да не желае да предостави необходимите сертификати и технически листове поради невъзможност да отстрани недостатъците, установени по време на доставката на къщата. Ако нова сграда по редица причини не може да премине през процедурата за регистрация, което води до липса на пакет, необходим за представяне на съответния орган за получаване на права на собственост, съдебното регулиране е най-добрият изход.
Как могат участниците в споделеното строителство или купувачите на жилища в нови сгради да подадат иск за признаване на права на собственост, ако първо трябва да съберат липсващите документи, които все още не съществуват, или предприемачът отказва да издаде документи?
Оптималното решение е да се свържете със специализирани специалисти и да им поверите такава сложна задача, свързана с регистриране на собственост върху жилище. Тази услуга се заплаща и цената на работата, свързана със скоростта на нейното завършване, изглежда по-оптимистична, отколкото например предложенията на разработчика за определена такса за разрешаване на проблема с регистрацията и целия дискомфорт, който той сам създаде.
Всички липсващи актове, удостоверения от ОТИ, разрешителни и протоколи се събират от адвокати, които впоследствие правилно, без възможност за отхвърляне, съставят иск и представляват интересите на потенциалния собственик на имота, който се разглежда за съдебно обжалване. В повечето случаи съдебното решение при такива искове се взема в полза на ищеца и апартаментът придобива правен статут и собственик.
Възможно ли е да се отложи получаването на права върху апартамент?
Няма закон, който да задължава всеки закупил жилище в нова сграда спешно да извади документи за собственост. Получаването на извлечение от Единния държавен регистър е доброволно решение, не е наказателно наказуемо, но все пак има своите последствия. В този случай купувачът няма да може да извърши редица важни действия:
- Получаването на регистрация се отнася за собственика и членовете на неговото семейство
- Продажбата, даряването, отдаването под наем или оставянето на такъв апартамент като наследство също няма да работи.
- Статутът на собственик е условен и не важи за гратисния период от три години, който освобождава от плащане на данък върху доходите на физическите лица.
- Ползите за комунални услуги не се начисляват, а тарифата за плащане на жилищни и комунални услуги предвижда увеличение на стандарта
- Разпределянето на място за непълнолетни, дори ако се използва майчински капитал, също е невъзможно.
Ако имате теоретични познания и разбирате основните правила за комуникация с разработчици и държавни агенции, закупуването на апартамент на първичния пазар с последващо независимо, съдебно легализиране на вашите права или обръщане към посредници вече не изглежда като сложна и трудна задача.
Последна актуализация през февруари 2019 г
Получаването на ключовете от нов апартамент е най-вълнуващият и радостен момент в живота. А получаването на ключовете от апартамент в нова сграда е двойна радост, защото е дългоочаквано. Но не забравяйте, че можете да станете пълноправен собственик само след като регистрирате апартамента като своя собственост - регистрирате го в съответните органи.
За да направите това, предприемачът трябва да изпълни определени условия и да подготви съответния пакет документи.
Условия за регистрация
За да можете да регистрирате правата си върху апартамент в новопостроена сграда, трябва да са изпълнени няколко условия. А именно, разработчикът трябва да предприеме необходимите действия.
- Съставяне на протокол за разпределение на жилищни и търговски имотив новопостроена къща. Често високите сгради осигуряват не само жилищни апартаменти, но и площи за магазини, офиси и други нежилищни помещения.
- Получаване на технически паспорт от Бюрото за техническа инвентаризация (BTI)за построената къща. Посочват се етажност, разпределение, общ метраж и всяка стая поотделно.
Случва се планираните квадратни метри след строителството да не съвпадат - апартаментите или къщата като цяло се оказват по-големи или по-малки по размер и такива проблеми трябва да се решават индивидуално (направете допълнително плащане на предприемача или върнете излишъка изплатени на купувачите).
Документи за регистрация на собственост
Като цяло може да има две възможности за регистриране на собственост върху апартамент:
- по общия начин, когато предприемачът улеснява регистрацията на собственост;
- в съда, ако предприемачът се намеси или не действа при събирането на необходимите документи и регистрирането на собствеността.
Ами ако разработчикът не предостави документи?
Ако предприемачът не въведе къщата в експлоатация, не прехвърли апартамента на акционера и срокът за доставка на жилище по споразумението за участие в строителството е изтекъл, тогава купувачът на апартамента може:
- Досъдебно разрешаване на спорове- в началото се изпраща правилно попълнена рекламация до разработчика (частна или колективна - от един или повече акционери). След като получите отказ, можете да отидете директно в съда.
- Обжалване пред съда - посочени са причините за невъзможността за регистриране на собственост по вина на предприемача. По принцип съдът застава на страната на акционерите и като правило разработчиците изобщо не са против разрешаването на проблема по този начин.
Съдебната практика е такава, че решенията често се вземат в полза на акционерите и, като имате в ръка съдебно решение, можете да регистрирате жилище в нова сграда като ваша лична собственост. Следван от:
- подгответе пакет от необходими документи
- апартаментът е вписан в кадастралния регистър
- регистрация на правата на собственост във Вписната камара
Изготвяне на пакет от документи
От това дали са събрани всички необходими документи и дали са правилно оформени от правна и граматична гледна точка ще зависи дали вашият апартамент ще бъде регистриран или ще ви бъде отказана регистрация.
Действия, които трябва да се предприемат:
Подпишете акта за приемане на апартамента (или акта за прехвърляне)
Това е най-радостният, но в същото време и най-решаващият момент. Преди да приемете апартамент в нова сграда, трябва да го огледате щателно в присъствието на представител на фирмата предприемач, да направите измервания, ако е възможно, да проверите работата на водоснабдителната и отоплителната система, електрическото табло, да оцените довършителните работи ( ако са посочени в договора за съвместно строителство) и др. След оглед и приемане на апартамента се подписва приемо-предавателен акт и Вие получавате ключовете за него.
Получаване на кадастрален паспорт за апартамента с план-схема (или експликация)
Наскоро апартаментът на всеки акционер се регистрира в кадастралния регистър от предприемача едновременно с кадастралната регистрация на цялата къща. Следователно задължението на акционера да вземе предвид апартамента в кадастъра е изчезнало. Ако обаче строителната фирма не извършва кадастрална регистрация, можете да го направите сами. За да направите това, от ОТИ се поръчва технически план на апартамента. След това, в допълнение към приложението и техническия план, ще трябва да предоставите на кадастралния орган акт за прехвърляне и споразумение за съвместно строителство (или друг документ, въз основа на който сте купувач на жилище в къща в строеж), както и да заплати държавна такса. Неразрешеното преустройство ще трябва да бъде одобрено допълнително.
Предоставяне на договор за ипотека или заем (кредит)
Тези документи ще са необходими, ако покупката на апартамент в нова сграда е извършена със средства, получени на кредит или с ипотека. Ипотеката се издава на кредитополучателя след изплащане на ипотеката (заема), така че най-често представител на банката (или друга кредитна организация) присъства при регистрацията на собствеността.
Получете разрешение от органа по настойничество
Необходимо е, когато апартамент или част от него е регистриран като собственост на непълнолетен гражданин. Възможно е да го получите в рамките на две седмици след написване на заявление, като посочите причината за заявлението. В допълнение към заявлението ще ви трябват документи: паспорт на родителите, акт за раждане на дете, акт за приемане на апартамент, споразумение за участие в строителството (или друго споразумение с предприемача).
Регистрация права на собственост
При регистриране на собственост върху жилище в нова сграда е достатъчно участието на един акционер. Често притежателите на акции се доверяват на предприемача да подготви документите и сам да регистрира собствеността върху апартамента. Но обмисляме варианта, при който акционерът сам да регистрира правата си върху жилище в нова сграда.
Подгответе пакет документи
- Паспорти за самоличност на всички бъдещи собственици (за непълнолетни - акт за раждане)
- документи при закупуване от строителен предприемач - това е договор със строителната компания, въз основа на който сте закупили жилище (договор за дялово строителство, инвестиция, съвместна инвестиция или друг документ), със сключени всички допълнителни споразумения
- акт за приемане и предаване на жилищни помещения
- кадастрален паспорт и план на апартамент - въпреки че информацията за кадастъра е налична в Rosreestr и предоставянето на тези документи не е задължително, все пак е по-добре да ги представите, за да няма проблеми по време на регистрацията
- договор за ипотека и заем (кредит), ако жилище е закупено с ипотека или със средства, получени на кредит
- разрешение от органите по настойничество, ако един от бъдещите собственици не е навършил пълнолетие,
- нотариално заверено пълномощно, ако интересите на бъдещите собственици се представляват от трето лице
- акт за приемане на прехвърлянето на споделен строителен проект. Предоставя се в два оригинални екземпляра (единият остава в Rosreestr, другият се връща на заявителя)
- копие от разрешението за въвеждане на къщата в експлоатация, заверено с печата на предприемача. Всъщност разработчикът самостоятелно го предава на Rossreestr след 10 дни след получаване на разрешението. Но въпреки това много регистратори изискват такова разрешение от акционера.
- други документи при необходимост
Къде трябва да отидат всички бъдещи собственици на апартаменти?
- Регистрационна камара
- MFC - периодът за получаване на готови документи може да отнеме малко повече време, тъй като след приемането те се изпращат в Регистрационната камара и се проверяват там.
Всички документи се предоставят в оригинален вид с техните копия. Процедурата за получаване и издаване на документи както в MFC, така и в регистрационната камара е една и съща.
Подпишете формуляра за регистрация на собственост
Заявлението се изготвя на компютър и се отпечатва от служител на регистриращата организация. Той посочва паспортните данни на бъдещите собственици, техническите характеристики и адреса на апартамента, който се регистрира, както и списък на документите, приети от заявителя. Подписва се от всички кандидати след проверка за верността на посочените данни.
Платете държавната такса
През 2015 г. размерът му е 2000 рубли. Можете да платите тази сума в банка, чрез банкомат или на касата на регистриращата организация. Ако има няколко бъдещи собственици на жилищни помещения, тогава сумата на държавното мито ще бъде разделена поравно между тях.
Проверка на документи от служител на органа по регистрация
След като се увери, че всички необходими документи са налични, че са правилно изпълнени и че всички собственици и представител на предприемача (и, ако е необходимо, кредитната институция, издала ипотечния кредит), присъстват по време на регистрацията, регистраторът, заедно с подписаното заявление ще вземе оригиналите на горните документи (с изключение на паспорти).
- На собствениците се издава разписка, в която се посочва списъкът на получените от тях документи и очакваната дата за приключване на документите.
- Проверката на документите и процедурата по регистриране на собственост отнема около 18 дни. Този период може да се забави в зависимост от различни обстоятелства (няколко собственици, ипотека, подаване на молба до MFC и др.).
- В разписката е посочен телефонен номер, на който можете да разберете готовността на документите, като се обадите на номера на делото, намиращ се в горния десен ъгъл.
Получаване на удостоверение за собственост на жилище
Издава се на всеки собственик след представяне на паспорт и касова бележка. Регистраторът ще върне и останалите оригинални документи (споразумение с предприемача, акт за прехвърляне, ипотека и др.).
Добре е да знаете: по-добре е да подадете документи за регистрация на собственост, след като всеки акционер в жилищна сграда регистрира имота. Тъй като обикновено има технически проблеми с първия акционер.
Не отлагайте регистрацията
Дори вече да сте подписали прехвърлителния акт, да сте получили ключовете и да сте се нанесли в новия апартамент, все още не сте собственик. Не трябва да отлагате регистрацията на правата на собственост, това създава определени трудности.
- Невъзможност за регистрация по местоживеене. И като следствие от това възникват проблеми с наемането на работа, намирането на място за децата в детска градина или училище, осигуряването на медицински грижи и т.н.
- Не можете да правите никакви сделки с ново жилище– вписване на продажба, дарение, завещание, аренда и др.
- Увеличава се срокът за плащане на данък върху доходите на физическите лицапри продажба на такъв апартамент през първите три години от собствеността. Този период ще започне да се брои едва от момента на регистриране на имота.
- Няма да може да се кандидатства за помощи и субсидии, поради определени категории граждани при плащане на комунални услуги.
- Невъзможност за продажба на майчински капитал- от пенсионния фонд се изисква да предостави удостоверение за собственост върху имота, придобит за сметка на майчинския капитал.
И това не са единствените трудности, които могат да възникнат, ако собствеността върху апартамент в ново строителство не е надлежно регистрирана. Ако това се случи по вина на разработчика, трябва да се обърнете към съда.
Закупуване в нова сграда - „клопки“
Закупуването на жилищни помещения в жилищна сграда, която все още не е построена, е доста рисковано. Ето защо, преди да сключите споразумение с разработчик, трябва внимателно да обмислите всичко и да претеглите всички плюсове и минуси.
Какво трябва да знаете, когато купувате апартамент в нова сграда?
- Купете апартамент само от надежден предприемач. Проверете колко съоръжения вече са изградени и въведени в експлоатация от избраната строителна фирма, какво е качеството и сроковете на строителството.
- Степен на готовност на къщата в строеж. Не трябва да купувате апартамент в сграда, където има само основи и строителството върви с бавни темпове.
- Акредитация на нова сграда в банка.Когато купувате апартамент с ипотека, важно е да знаете дали поне една кредитна институция ще ви издаде ипотечен заем за покупката му от даден разработчик.
- Какъв вид споразумение предлага да сключи разработчикът?. Най-изгодният вариант за купувача е договор за дялово участие в строителството. Само той гарантира защита от продажбата на един апартамент на различни лица или от проблеми с регистрацията на парцела, върху който се строи къщата.
- Оценете местоположението на обекта. По-добре е в близост да има развита инфраструктура - магазини, училище, детска градина, болница, паркинг, детска площадка и др. Разработчиците често обещават всички тези предимства в бъдеще, но това не винаги е вярно.
Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни. Въпреки това внимателно прочетете всички въпроси и отговори на статията; ако има подробен отговор на такъв въпрос, вашият въпрос няма да бъде публикуван.
74 коментара
Сделките за покупка на имоти в ново строителство са най-сигурните до момента. Въпреки това, след сключване на договора и плащане на таксата, купувачът все още не се счита за пълен собственик. Защо? Оказва се, че е необходима регистрация в нова сграда. Какви тънкости е важно да знаете? Прочетете повече за това.
Откъде да започна?
Купувачът може да се разпорежда изцяло с апартамент в нова сграда само ако има издаден сертификат за собственост. Преди попълването на този документ обаче строителната фирма трябва да извърши редица дейности.
Преди прехвърляне на нова сграда в експлоатация трябва да се състави протокол за разпределение на жилищни и нежилищни (търговски) недвижими имоти. Също така е необходимо да се съставят технически паспорти за всички помещения. Ако говорим за сделки на вторичния пазар, продавачът на апартамента отговаря за подготовката на документацията. Когато става въпрос за нови жилища, отговорността пада изцяло на предприемача.
След като бъдат получени, строителната фирма подава документите в местния архитектурно-строителен отдел, където се издават приемо-предавателни актове. Разрешение може да се получи само от местната администрация. Последният етап е регистриране на къщи в държавния регистър и присвояване на адрес.
Процедура
Регистрацията на собственост върху апартамент в нова сграда може да бъде разделена на 7 етапа:
- Купувачът посочва към кой клон на регистрационната камара да се обърне.
- Подготовка и събиране на документи (можете също да получите съвет от служител на деловодството относно списъка на документите и сроковете за тяхното подаване).
- Плащане на държавно мито.
- Подреждане на опашка пред регистриращия орган за подаване на документи.
- Подаване на документи в регистрационната служба в определения ден.
- Ако получите известие по пощата за спиране на регистрацията на право, трябва внимателно да го проучите и след това да подготвите и донесете допълнителни документи в сервизния клон.
- Последният етап е получаване на сертификат.
Задължителни документи
Трябва да предоставите документи на службата за държавна регистрация, за да регистрирате собственост върху апартамент в нова сграда. Ще бъдат необходими следните документи:
- договор за покупка на апартамент,
- общ паспорт и неговото нотариално заверено копие,
- заявление по предписания образец,
- прехвърлителен акт за жилище,
- план на апартамент,
- обяснение,
- разписка за,
- разрешение от органите по настойничество, ако съсобствениците са непълнолетни,
- нотариално заверено пълномощно (ако представителят на купувача участва в сделката).
Цялата документация се предоставя на службата в два екземпляра. Почеркът трябва да е ясен и четлив. Не се допускат съкращения, изтривания, корекции и изтривания. Записите трябва да се правят с химикал.
Пакетът документи трябва да бъде подвързан, всяка страница трябва да съдържа своя номер и печат на организацията.
Какво се изисква от разработчика
Недвижимите имоти в нови сгради се считат за по-достъпни за руснаците от вторичните жилища. Следователно регистрацията на собственост върху апартамент в нова сграда е един от неотложните въпроси. Правната чистота и бързината на този процес зависи от качеството на подготовката на документацията, необходима за регистрация на права.
Companies House изисква следните документи:
- акт за приемане на апартамента,
- копия от документи за въвеждане в експлоатация на нова къща и резултатите от държавната комисия,
- инвестиционен договор и актове, потвърждаващи неговото изпълнение.
Как се подават документи
Както предприемачът, така и самият купувач могат да подадат документи за регистриране на собственост върху апартамент в нова сграда. Не е толкова трудно да го направите сами. Можете да подадете документи по няколко начина:
- Кандидатствайте лично в Rosreestr (трябва да имате паспорт);
- по пощата (изисква се заверка на подписа и копие от всички страници на общия паспорт на кандидата),
- в многофункционални центрове (изисква се паспорт на кандидата),
- по имейл (квалифицираният цифров подпис на кандидата трябва да присъства на всеки документ).
След като пакетът документи бъде получен от услугата, заявителят ще получи съответното известие и разписка.
Получаване на сертификат
Регистрацията на собственост върху апартамент в нова сграда на последния етап включва получаване на съответния сертификат. Издава се в резултат на успешно проведена процедура. След получаване трябва внимателно да проверите документа за грешки и правописни грешки. Особено внимание изискват фамилията и инициалите на собственика, както и опис на недвижимия имот. Ако се установят несъответствия и грешки, сертификатът трябва да бъде върнат на службата за държавна регистрация за корекции.
Регистрация на собственост върху апартамент в нова сграда (документи): ипотека
Често апартаментът се купува с ипотека. Регистрацията на собственост върху апартамент в нова сграда с ипотека следва стандартна процедура. Пакетът от документи не се различава от този, необходим за редовна регистрация на права. Взема се предвид обаче и тежестта, която е наложена върху недвижимия имот. Докато ипотеката не бъде изплатена изцяло, собственикът не е пълен собственик на апартамента. Сделките с недвижими имоти са възможни само след получаване на съгласие от банката, издала заемните средства. Ограниченията важат за продажбата на жилища, както и за отдаването им под наем.
Мотиви за отказ
Доста често на кандидатите се отказва регистрация на права на собственост от службата за регистрация. Причините могат да включват:
- представяне на непълен пакет документи,
- нередности при регистрацията,
- ограничения, свързани с невъзможността за разпореждане с недвижими имоти,
- фалшифициране на документи.
Ако е взето решение за отказ, услугата ще уведоми заявителя възможно най-скоро. Този документ трябва да посочва причината за отказа. Ако всички установени недостатъци бъдат отстранени, документите могат да бъдат подадени отново. Също така е възможно да се регистрира собственост върху апартамент в нова сграда чрез съда, когато заявителят не е съгласен с причината за отказа.
Възможни трудности
За да стане законен собственик на апартамент в нова къща, купувачът трябва да изчака завършването на строителния процес, както и подготовката на всички документи за регистрация на правата на собственост. На практика обаче добросъвестните купувачи често се сблъскват със ситуации, при които собствеността върху даден имот не е формализирана дълго време. До получаване на удостоверението купувачът не може да дарява, препродава апартамента или да се регистрира в него. Регистрацията решава много проблеми, свързани с наемане на работа, медицинско обслужване, записване на деца в училище, регистрация на превозни средства, контакт с различни общински и държавни служби. Нерегистрираните жилища не могат да се използват като обезпечение по кредит.
Друг сериозен проблем, свързан с липсата на регистрация, е намаляването на периода на собственост върху имота. Според руското данъчно законодателство при продажба на недвижим имот продавачът е освободен от плащане на данък върху доходите, ако имотът е бил собственост повече от 3 години. Този период се брои от датата на получаване на собствеността.
Може да има и допълнителни разходи, свързани с изплащането на ипотеката ви. Обикновено кредитните организации увеличават ипотечния процент за жилища в строеж с 1-2% в сравнение с готовите жилища. Увеличението на ставката ще компенсира банките за рисковете, свързани с продажбата на жилища в процес на изграждане, ако кредитополучателят не е в състояние да изплати дълга. Като правило, след завършване на жилищна сграда, банките намаляват първоначалния лихвен процент по ипотеката. По този начин можете да намалите размера на надплащането. Докато не бъде вписана собствеността върху жилището, собственикът не може да кандидатства за обезщетения за сметки за комунални услуги.
Срокове
Регистрацията на собственост върху апартамент в нова сграда заслужава специално внимание от органите по регистрация. Срокът за обработка на заявлението е минимум 1 календарен месец. През това време сервизните специалисти щателно проверяват всички страници с документи. Апартаментите в нова сграда също изискват проучване на документи, свързани с факта на изграждане на къщата според DDU и разпределението на апартаментите между потенциални собственици. В края на този период се прави съответно вписване в държавния регистър.
Регистрацията на собственост върху апартамент в нова сграда е доста сложен процес. Времето за обработка на документите може да надвишава 1 месец. Причината за това може да са различни конфликтни ситуации между строителната компания и добросъвестните купувачи. Често се случва местната администрация и строителната фирма умишлено да забавят процеса на прехвърляне на законната собственост върху имота на купувача. В такива случаи купувачът може да се обърне към съда.
Избягване на регистрация на права
Сделките, свързани с различни операции с недвижими имоти, подлежат на задължително вписване в единния държавен регистър. Въпреки това, много разработчици смятат, че договорът за покупка е, но те не бързат да изготвят съответния сертификат. Такива разработчици, след като получат пари, избягват да подават заявление до Rosreestr. Поради това купувачът няма възможност да регистрира собственост върху имота по общоприетия ред. Ако строителната фирма избягва да подаде заявление до регистрационната служба, собствеността може да бъде вписана в съда.
Регистрация на собственост върху апартамент в нова сграда: документи в съда
Ако добросъвестен купувач разбере, че предприемачът или местната администрация не изпълняват задълженията си или го правят ненавременно, той може да се обърне към съда. Законът в случая е на страната на купувача.
Необходимо е да се представи, за да започне регистрация на собственост върху апартамент в нова сграда. Съдът изисква следните документи:
- споразумение, потвърждаващо факта на закупуване на апартамент в сграда в строеж,
- удостоверение за приемане или временна заповед,
- разписки и чекове, потвърждаващи факта на плащане по договора,
- документи, потвърждаващи използването на жилище,
- договор за заем, ако имотът е закупен с ипотека,
- копие от общия паспорт на купувача.
Въз основа на този пакет от документи съдът признава правата на собственост на купувача, независимо от позицията на предприемача по този въпрос. Исковете могат да бъдат както колективни, така и индивидуални.
По този начин най-важният момент при закупуване на недвижим имот е регистриране на собственост върху апартамент в нова сграда. Документите и сроковете за разглеждане на заявлението се определят от закона. В някои случаи процесът на регистрация може да се извърши и в съда.