Millal korterile ostjad ilmuvad? Korteri ostmine: samm-sammult juhised
Millised on konkreetsed riskid korteri ostmisel?
Kodu ostes, kodanik võib kokku puutuda nii enda või müüja vigadega kui ka otsese pettusega.
Vaatame, mida pead teadma ja milliste nüanssidega arvestama, vaatame üle peamised ohud ja kõik lõksud, mis sind enne kinnisvarabüroo vahendusel korteri ostmist ees ootavad nii uues majas kui ka edasi järelturul.
Räägime lähemalt riskidest, mis võivad tekkida korteri ostmisel ja kuidas vältida pettusi.
Õiguste mittejärgimine
Lapsed või piiratud teovõimega isikud
See tekib siis, kui ostetud korterisse on registreeritud alla 18-aastane laps või muu mitteteovõimeline eestkoste- või eestkostetav isik. Sellisel juhul tuleks korteri ostmisel tehing lõpule viia ainult kohalike eestkosteasutuste nõusolekul. Vastasel juhul on oht, et kohus tunnistab korteri ostu-müügitehingu kehtetuks. Sellises olukorras ei saa te mitte ainult oma korterist ilma jääda, vaid ka raha tagasi saada.
Seda riski saab minimeerida järgmistel viisidel:
- Müüjalt või tema esindajalt soovitakse mitte lihtsalt väljavõtet majaraamatust, vaid laiendatud arhiiviversioon, kuhu oleks märgitud kõik isikud, kellel on korterisse selle kasutusele võtmise hetkest kunagi olnud püsiregistreering.
- Vaadake avaldus üle ja veenduge, et see ei sisaldaks andmeid isikute kohta, kes tehingu tegemise ajal ei oleks saanud 18-aastaseks. See välistab alaealiste õiguste rikkumisega kaasneva riski.
- Juhul, kui ühtse riikliku registri väljavõtte kohaselt on vara üheks kaasomanikuks märgitud alaealine, on juba enne lepingu sõlmimist vaja müüjalt omavalitsuse eestkosteasutuste luba. .
- Kui korter on juba varem müüdud, peate välja selgitama, kas sellised load saadi kõikide tehingute jaoks, mis on toimunud alates 1. jaanuarist 2005 (kuupäev, mil jõustus föderaalseaduse “Õiguste riikliku registreerimise kohta” üks olulisemaid versioone). Kinnisvarale ja tehingutele” jõustus temaga"). Kui müüjal puuduvad vastavad dokumendid, saate teha taotluse eestkosteasutustele.
- Lõpetuseks, vältimaks ohtu, et müüjal on töövõimetu või osaliselt teovõimeline isik, on kõige parem lasta leping kinnitada notaris. Vastavalt Art. 43 Vene Föderatsiooni notareid käsitlevate õigusaktide põhialused, tehingupoolte teovõime kontrollimine on notari kohustus.
TÄHTIS: Kui teil on müüja suhtes kahtlusi, võite küsida temalt tõendit selle kohta, et ta ei ole psühhiaatri või narkomaanina arvel.
Räägime teile, millele peate tähelepanu pöörama ja milliseid dokumente peaksite kodu ostmisel kontrollima.
Alaealised erastamise ajal
Kui korter oli varem munitsipaal ja läbis erastamismenetluse, siis on võimalus, et lapsed jäid sellest menetlusest välja. Sel juhul on võimalus, et 18-aastaseks saades esitavad nad hagi ja kaebavad otsuse edasi - ning erastamine tunnistatakse ebaseaduslikuks.
Sel juhul on võimalik, et ka hilisemad tehingud tunnistatakse ebaseaduslikuks. Riski saate vältida järgmistel viisidel:
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 196. Üldine aegumistähtaeg
- Üldine aegumistähtaeg on kolm aastat alates käesoleva seadustiku artikli 200 kohaselt määratud kuupäevast.
- Aegumistähtaeg ei tohi ületada kümmet aastat alates selle õiguse rikkumise kuupäevast, mille kaitseks see tähtaeg on kehtestatud, välja arvatud 6. märtsi 2006. aasta föderaalseadusega N 35-FZ “Terrorismivastase võitluse kohta” kehtestatud juhud.
Riske on sel juhul äärmiselt raske täielikult vältida. Seega, kui tekib vähimgi kahtlus tehingu puhtuses, on soovitatav otsida mõni muu ostuobjekt.
Praegune või endine abikaasa
Lõpetamata ehitus
See on tüüpiline risk, mis on seotud kodu ostmisega uude, alles ehitatavasse majja. Võib tekkida olukord, kus arendaja kas peatab ehituse või, kuigi maja on reaalselt valmis, ei anna seda kasutusse ega anna korterit ostjale lepingus määratud tähtaja jooksul.
Kahjuks on see üks olukordi, kus ohtu ei saa ennetada. Siin aitab ainult kohtusse pöördumine.
Uusehitis “halli” skeemi järgi
Uues majas asuvaid kortereid saab müüa mitut tüüpi lepingute alusel:
Kõik need lepingud on sätestatud 30. detsembri 2004. aasta seaduses nr 214-FZ. Kuid hoolimatud arendajad püüavad endiselt töötada täiendavalt muud tüüpi lepingute alusel:
- Investeeringud ehitusse.
- Etteost ja müük.
- Eelost-müük koos veksli ostuga.
Kõik need võimalused on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku alusel lubatud, kuid on vastuolus seadusega nr 214-FZ, mis puudutab otseselt uute mitmekorteriliste majade ühiskapitali ehitamist. Seetõttu on kõik selle seaduse rikkumisega seotud arvukad riskid lihtsalt ära lõigatud – te ei pea lihtsalt kahtlaseid lepinguid sõlmima.
Kapitaalremondi sissemaksete võlad
Erinevalt korteri kasutamisega seotud kommunaalmaksetest tasutakse kapitaalremondi eest selle omamise fakti alusel. Sellepärast Korteri ostmisel on võlgnikul risk saada lisaks võlg.
Turvalisuse tagamine on siin lihtne: võtke ühendust fondivalitsejaga ja küsige võlatunnistust või selle puudumist.
Lõpuks on kõige ohtlikum juhtum, kui müüja ei soovi meelega lepingut sõlmida, vaid saada ostjalt raha ilma talle midagi vastu andmata. Seda riski käsitletakse üksikasjalikumalt allpool.
TÄHTIS: Korterit ostes tuleks võimalikult vähe tehinguid teha sularahaga. Moodsate netiteenuste ja igal nurgal asuvate sularahaautomaatide juures pole pangaülekande tegemine probleem ning pangakviitungid ja tehinguajalugu saavad vajadusel suurepäraseks tõendiks pettusejuhtumis.
Aga kui te ei saa ilma sularahata hakkama, iga maksega peab kaasnema kviitung(soovitavalt vähemalt ühe tunnistaja juuresolekul), kassatšekk või kviitungi kann.
Mida ja kuidas kontrollida?
Seega on korteri ostmisel ja müügil üsna palju funktsioone.
Enamiku riskide vältimiseks peab ostja tegutsema selge plaani järgi. Vaatame seda samm-sammult.
Millist teavet koguda?
Enne järelduse tegemist peab ostja teadma järgmist:
TÄHTIS: Kui kodu ostes saite teada sellise nüansi, et müüja sai korteri kätte värske kohtuotsuse alusel ja vastav dokument on olemas, tuleb tehingule hoolikamalt läheneda. Otsuse saab edasi kaevata ja tühistada.
Mida arvestatakse “järelturust” eraldi?
Olemas on info, mis erineb põhimõtteliselt olenevalt sellest, kas korter on müügis uues majas või on see juba pikemat aega kasutusele võetud. Uute hoonete puhul on põhiliselt oluline järgmine teave:
- Kes on müüja – arendaja või aktsionär? Aktsionäril on õigus müüa korter pooleliolevas majas - ja seejärel lähevad kõik suhted arendajaga üle loovutamise korras ostjale. Kuid kui müüja on ehitust läbi viiv organisatsioon ise, peaks korter vähemalt asuma juba kasutusele võetud hoones.
- Millises etapis on ehitus?
- Kui korter ostetakse arendajalt, kas kõik vajalikud dokumendid on olemas?
Keskendume eriti viimasele. Arendaja esindaja peab nõudmisel esitama koopiad järgmistest dokumentidest:
See pole kaugeltki täielik dokumentide pakett, mida arendaja peab koguma, kuid nende dokumentide puudumine põhjustab tavaliselt probleeme.
vastu, Järelturu jaoks on oluline info korteri ajaloo kohta– uutel hoonetel seda lihtsalt pole. Ajaloost tuleks täpsemalt rääkida.
Räägime teile kõige sagedamini esinevatest probleemidest korteri ostmisel, samuti seda, millist teavet peate koguma ja milliseid küsimusi müüjalt küsida, et mitte petta.
Kuidas ajalugu kontrollida?
Üks “õigusliku puhtuse” elemente on korteri ajalugu. Müüja peab esitama täieliku dokumentide koopiad – alates uue hoone vastuvõtmise ja üleandmise aktist või sissekolimiskorraldusest (kui korter on erastatud), kuni viimase väljavõtteni ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist. Kuid tegelikult saavad vähesed inimesed kõik need dokumendid kätte ja seejärel talletavad.
Kõik need dokumendid on hästi asendatud väljavõttega ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist. See annab aga vähe teavet selle kohta, mis juhtus enne 1998. aasta jaanuari, mil jõustus esimene föderaalseadus kinnisvaraõiguste ühtse riikliku registri kohta. Kuid Tõenäosus komistada konflikti, mis on olnud aktuaalne alates 90ndate lõpust, väheneb iga aastaga.
Siiski peate müüjalt nõudma dokumentide koopiaid. Tal peaksid olema vähemalt dokumendid, mille alusel ta korteri ostis. Ta võib anda ostjale koopiad, kuid ta peab näitama originaale.
Maakleri poole pöördumine
Paljud tehingud tehakse kinnisvarabüroode või üksikute maaklerite kaudu. See on mugav: ülaltoodud kontrolli teevad sellise agentuuri spetsialistid. Siiski peate kontrollima ka inspektorit. Kuidas valida õige kinnisvaramaakler, et kodu turvaliselt osta ja millega peaks arvestama?
Peaksite eelnevalt teadma:
TÄHELEPANU: Kinnisvarabürood saavad pakkuda kahte tüüpi teenuseid: ostuvõimaluste valik – või lihtsalt abi tehingu sooritamisel müüja ja teineteist iseseisvalt leidnud ostja vahel. Viimasel juhul ei pruugi tegu olla kinnisvarabürooga, vaid lihtsalt advokaadibüroo või advokatuuri või bürooga.
Vaadake videot, kuidas valida õige kinnisvaramaakler:
Kuidas kaitsta end petturite eest?
Spetsiifilisi petuskeemisid on palju. Siin on mõned neist:
Saate end kaitsta järgmistel viisidel:
- Kontrollige iga dokumenti kustutamiste ja paranduste suhtes. Kui dokumendil on kaitseastmed (nagu pass), siis nende olemasolu.
- Kui dokumendi kehtivusaeg on ajaliselt piiratud (nagu volikiri), siis kontrolli, kas tähtaeg on möödas.
- Advokaadilt ostes kohtuge isiklikult käsundiandjaga, veenduge, et ta on korteri omanik, on tõesti volikirja väljastanud ega ole seda tühistanud.
- Tellige ise ühtsest riiklikust registrist värske väljavõte.
- Tehke maksed pangaülekandega. Kui tasutakse sularahas, siis ainult kviitungi, kassakviitungi või laekumise orderi väljastamisega (organisatsioonidelt ostude puhul).
Mida müüjalt küsida?
Müüjaga vesteldes peaks ostja küsima:
- Kes on korteri omanik?
- Mille alusel see soetati – ja kui kaua aega tagasi.
- Kes täpselt on sinna registreeritud.
- Kas registreerunute hulgas on lapsi?
- Kas plaan on puhas müük või hilisema ostuga? Viimane võib määrata tehingu aja.
- Kas on kommunaalmaksete või kapitaalremondi võlgnevusi?
Mida otsida kinnisvara vaatamisel?
Kodu endaga tutvudes peaks ostja uurima planeeringut. Sel juhul peaksite paluma näha registreerimistunnistust. Kui korteril on ümberehituse märke, peate nõudma tehtud töid kinnitavaid dokumente. Kui müüjal selliseid dokumente pole, on parem tehingust keelduda. Omavolilise ümberehitamise “legaliseerimine” on pikk, keeruline ja mitte alati edukas protseduur.
Lisaks tuleks võimalusel küsida ka naabritelt. Korter ise võib olla ideaalses korras, kuid probleemse keskkonna tõttu on seda raske kasutada.
Vaata videost, millele tasuks enne ostmist korteriga tutvumisel erilist tähelepanu pöörata:
- Maakleritega ühendust võttes proovige valida need, kes on organisatsioonide või gildide liikmed. Reeglina hindavad sellised vahendajad oma mainet ja on korterite kontrollimisel hoolikamad.
- Korteriga tuleb kindlasti päevasel ajal üle vaadata. Nii on lihtsam avastada võimalikke puudujääke viimistluses, torustiku korrasolekus jne. Vajadusel võtke ühendust sõltumatu spetsialistiga.
- Kui korter meeldib ja selles pole kahtlust, siis kasuta eellepingut, mis fikseerib tehingu hinna ja tingimused. Alles pärast seda saab tagatisraha üle kanda.
- Kõige parem on leping sõlmida notari juures. See tagatis toimib lisatagatisena.
Viimati värskendatud märtsis 2019
Korteri ostmine on väga tõsine asi. See ei ole ühepäevane üritus. Juriidiliselt puhta elamispinna leidmiseks ja korteriostu korrektseks menetlemiseks vajate kinnisvarakäibe vallas kinnisvaramaakleri või juristi abi. Kuid mitte kõik ei tea juristi või kinnisvaramaakleri, keda nad saaksid selles küsimuses täielikult usaldada.
Kui aga teate, kuidas sellele probleemile õigesti läheneda, pole see sugugi nii keeruline. Põhimõtteliselt on lihtne kõike ise teha või palgatud kinnisvaramaakleri/advokaadi tööd selgelt ja asjatundlikult kontrollida. Niisiis, korteri edukaks ostmiseks peate läbima kolm etappi:
- eluaseme valik
- korteri seadusliku puhtuse kontrollimine
- tehingu sõlmimine ja teostamine
Korteri valimine
Õige korteri valimine on eduka ostu võti. Kõigepealt peate otsustama eluaseme omaduste üle:
- mitu tuba korteris on
- mis korrusel
- maja asukoht, kus elamu asub (kesklinn, transpordisõlmedele lähemal, pargialale jne)
- korterelamu enda omadused (korruste arv, millest seinad on tehtud jne)
- remondi, sisustuse jms olemasolu (puudumine).
Edaspidi on vaja uurida hinnaturgu, et kahtlased korterid minema pühkida (kui hinnad on liiga madalad) ja mitte lasta järeleandmatul müüjal neist kasu saada (kui hinnad on liiga kõrged). Praeguste hindadega kursis olemiseks võite vaadata kohalikku ajalehte kinnisvara müügikuulutustega või piirkondlikke saite.
Pärast hinnakujundust tuleks kaaluda konkreetseid võimalusi. Soovitav on valida korter isiklikult. Reklaamidele helistamine ei anna soovitud tulemust. Samuti ei tohiks pimesi usaldada kinnisvaramaakleri, kes pakub võimalusi. Parim juhtum on see, kui leiate õige korteri sõprade kaudu. See kõrvaldab paljud mured. Korteri ülevaatamisel pöörake tähelepanu:
- see, kes seda teile näitab (parem, kui see on omanik)
- millised naabrid on sissepääsus
- mis seisukorras on maja hoov ja sissepääs?
Kui teie valik on otsustatud, peaksite jätkama korteri juriidilise puhtuse kontrollimist.
Kuidas enne ostmist korterit ise kontrollida
See on üks kriitilisemaid etappe. Kontrollimiseks peate kulutama maksimaalset hoolsust, et tulevikus probleeme ja probleeme ei tekiks. Enne korteri ostmist kontrollige kindlasti:
- omandiõiguse ja omandiõiguse dokumentide autentsus ja usaldusväärsus
- müüja (müüjate) pädevus ja tema õiguslik maine
- registreeritud isikute olemasolu (puudumine) (erilist tähelepanu ajutiselt töölt vabastatud isikutele)
- kõrvaliste isikute nõuded (sh võimalikud sissenõudjatest pärijad) ja õigusvaidlused
- koormised (rent, rent, hüpoteek) ja arestid
- kommunaalmaksed
- planeerimise seaduslikkus
Milliseid dokumente kontrollida
Müüjal peavad käepärast olema juriidilised ja tehnilised dokumendid, nimelt:
- omanditunnistus või väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (viimase saate hankida ise, Venemaa registrist või näiteks veebisaidilt)
- korterileping (erastamisleping, ost-müük, vahetus, annetus, arendaja vastuvõtmise akt jne)
- pärimistunnistus (kui on päritud)
- katastripass
- tehniline pass (kui omanikul on)
Nõuanne: Kui omand on kohtuotsuse alusel, tuleks sellise korteri ostusse suhtuda äärmise ettevaatusega. Sellise otsuse saab ju edasi kaevata ja korter tagastatakse endisele omanikule. Aga kas teie raha tagastatakse?
Nõuda originaaldokumente ja võimalust teha neist koopiaid. Dokumente ise uurides pöörake tähelepanu:
- allkirjade olemasolu kohta lepingutes nõutavates veergudes, registreerimisteenistuse templid
- sertifikaadid peavad olema spetsiaalsetel templiga vormidel
Pidage meeles, et sellised dokumendid ei tohi sisaldada kustutusi, plekke, parandusi jne. Kui sellised elemendid on olemas, olge ettevaatlik, teie käes võib olla võltsing. Kuna alates 2015. aastast ei ole kinnisvaratõendeid väljastatud, siis asjakohasuse tagamiseks paluge müüjal tellida riigi kinnisvararegistri väljavõte või nõuda see ise.
Samuti võite paluda müüjal tellida omandiõiguse dokumendid (Rosreestri pitseriga) Rosreestri kaudu. See on vajalik kahtluse all oleva eraldi dokumendi usaldusväärsuse kinnitamiseks.
Müüja volituste kohta
Korteri müümise õigus on omanikul endal või tema notariaalselt tõestatud volikirjaga esindajal. Müüjaks võib olla:
Müüja teave sisaldab:
- omandiõiguse tunnistusel (väljavõte riiklikust registrist)
- korteri dokumentides
Kui teil on tegemist esindajaga, ei huvita teid on vaja kohtuda omaniku (omanikega) ja arutada korteri müügi põhimõttelise kokkuleppe küsimust, paluge oma passi näha, kirjutage andmed üles või tehke neist koopia. Tehnilisi probleeme saab lahendada usaldusväärse inimesega. Kui teile sellist kohtumist keeldutakse, siis võib-olla see tehing head ei tõota. Samuti tuleks kontrollida volikirja kehtivust. Külastage volikirja väljastanud notarit ja uurige selle ehtsust. Küsi, kas ta vastas.
Olge eriti valvas, kui omanik (üks omanikest) on laps:
- kui laps on alla 14-aastane, siis tema nimel teeb tehingu seaduslik esindaja (vanemad, lapsendajad, eestkostja). Vanemate volitusi kinnitab märge passis ja sünnitunnistuses. Eestkostja tegutseb eestkosteotsuse alusel. Lapsendaja - kohtu otsusega.
- vanuses 14-18 aastat tehakse tehing seaduslike esindajate kirjalikul nõusolekul.
- lapse seaduslik esindaja peab tema kavatsust korteri osas toetama eestkosteasutuse kirjaliku nõusolekuga tehingu tegemiseks.
Pöörake tähelepanu müüja puudustele. Küsi abielutunnistust. Kui korter on ostetud abielu ajal. Vajalik on kohtumine müüja naise (abikaasaga), kuna igal juhul peavad nad tehinguga nõustuma.
Tehingu tegemisel küsi igal juhul abikaasa nõusolekut (korter osteti abielu ajal või enne abielu), sh oma eksalt, kuna sellise nõusoleku puudumine võib olla õigusvaidluste põhjuseks.
Pärast müüjaga kohtumist oma kontaktide kaudu politseis või kohtutäituritega kontrollige privaatselt tema mainet. Paluge kinnisvaramaakleril (kui kasutate tema teenuseid) kolleegidelt küsida, kas müüja nimi on hästi teada. Nii saate vältida petturiga suhtlemist.
Registreeritud isikute kohta
Enne tehingu tegemist tuleb kõik isikud korterist vabastada (mõnikord on võimalik lepingusse märkida müüja kohustus registreeritud isikud lühikese aja jooksul pärast tehingu tegemist välja tõsta, kuid parem on mitte endale selliseid raskusi tekitada) , vastasel juhul on neil pärast müüki elamisõigus ja nende sundväljatõstmine muutub teie peavaluks.
Küsige müüjalt oma passist värsket tõendit, mis kinnitab registreeritud isikute puudumist. Kuid pidage meeles, et selline sertifikaat ei sisalda teavet ajutiselt töölt vabastatud inimeste kohta. See on umbes:
- kuriteos süüdi mõistetud
- ajateenijad ajateenistusse
- eakad inimesed sotsiaalasutustes
- õppe- ja parandusasutustesse paigutatud lapsed
- psühhiaatriahaiglates ebakompetentne
- kes on pikaajalisel ravil meditsiiniasutustes
Välja lastud isikute kohta saate teada majaraamatu laiendatud (arhiivi)väljavõttest. Hankige see korteri omanikuga kokku ja küsige kindlasti passiteenindajalt selliste isikute kohta. Kui sellised kodanikud ilmuvad, saavad nad deklareerida oma elamisõigust korteris ka pärast selle üleminekut teisele omanikule. Selliseid inimesi on raske isegi kohtu kaudu vabastada.
Nõuete ja õigusvaidluste kohta
Kõiki korteriga seotud õigusvaidlusi saab arutada korteri aadressil territoriaalses tsiviilkohtus. Infot korteriomaniku vastu suunatud kohtumenetluse kohta saab:
- pöördudes vastava sooviga ametlikult kohtukantseleisse (kuigi sageli jäetakse sellised taotlused rahuldamata), seetõttu on tõhusam territoriaalse ringkonna/linnakohtu kodulehelt uurida, kas müüja suhtes on käimas kohtumenetlus
- täitemenetluseks kohtutäituri talituses või kohtutäiturite veebilehe kaudu
- riikliku registri väljavõttel (selle kohta on eraldi veerg)
- mitteametlikult rääkides naabritega, majaomanike ühenduste töötajatega, elamuosakondadega
Kui müüja päris korteri, tasuks pöörduda pärandi avanemise koha notari poole. Külastage koos omanikuga notaribürood ja uurige seal, et pärandile teisi nõudjaid ei ole.
Koormiste ja arreteerimiste kohta
Kui korter on välja üüritud, üürileping sõlmitud, on hüpoteek või arestid, siis omaniku vahetumisel jäävad sellised koormised ja arest kehtima (kuigi aresti ajal ei ole üldjuhul võimalik tehingut/registreerimist teha ). See piirab ostja õigusi omada kodu täielikult. Pealegi on oht kinnisvarast üldse ilma jääda. Seetõttu ei tohiks korteri ostmisel selliseid asjaolusid esineda.
Riikliku registri väljavõtte saate registreerimisosakonnast (või Internetist nn avalikult kaardilt). Seal on eraldi jaotises välja toodud kogu teave koormiste kohta. Kui selle kohta on mingeid kirjeid, siis ei tasu müüja vabandusi kuulata. Soovitame sellisest korterist keelduda.
Kui aga müüja nõustub probleemi lahendama (näiteks hüpoteegi ära maksma), siis:
- nõuda koormajalt (üürnik, hüpoteegipidaja vms) ametlik kirjalik dokument, mis kinnitab nõuete puudumist
- sundida müüjat sellise kande riiklikust registrist välja arvama
- tellige uus avaldus, milles selliseid andmeid enam ei esine
Kontrollige kommunaalvõlgasid
Korterit ostes võid avastada, et see on võlgu. Loomulikult tuleb sellised võlad tasuda eelmistel omanikel. Kohtuasjad esitatakse aga uue omaniku nimel. Võib selguda, et jooksev makse tasaarvestatakse võlgadega ja siis jääb võlgnikuks ostja. Võimalik, et kommunaalettevõtted lülitavad välja elektri, gaasi, vee jne. Kapitaalremondi sissemaksete võlgade osas on need võlad järjestikused (st kanduvad üle uuele omanikule). Selliseid tagajärgi saab vältida, kui tegelda sellise "kaasvara" olemasoluga.
Selleks on vaja:
- küsi müüjalt eluasemeosakonna, ERICu tõendit võla puudumise kohta
- vaadata viimase aasta maksekviitungeid
- küsi elamuosakonna ja majaomanike ühistu töötajatelt korteri võla olemasolu kohta
- lisada ostu-müügilepingusse punkt, et müüja on tasunud kõik kommunaalmaksed ja vastutab võlgnevuse korral isiklikult
Kontrollime ümberehituse seaduslikkust
Korterit on võimalik ümber kujundada või sisustada (lisa suurte elektri-, gaasi-, hüdrosõlmede paigaldus või inseneri- ja sidevõrkude kolimine). Sellised muudatused ei ole alati legaliseeritud. Seetõttu kontrolli korteriga tutvudes tehnilist plaani tegeliku olukorraga. Parem on helistada STI töötajale ja teha seda koos temaga.
pane tähele seda tehnilises passis võib juba olla tempel, mis näitab, et ümberehitus ei ole kooskõlastatud, Seetõttu uurige seda dokumenti üksikasjalikumalt.
Pidage meeles, et kui korter ostetakse ilma seadusliku ümberehituseta, võite kohtu kaudu olla sunnitud korteri endisele välimusele taastama ja see võib olla suur kulu.
Kuidas korrektselt korteriostu menetleda
Kui korter on üle vaadatud, saate anda nõusoleku tehingu tegemiseks ja selle registreerimiseks valmistumiseks. Tavaliselt koosneb see protseduur järgmistest etappidest:
- eellepingu sõlmimine, avansi või tagatisraha väljastamine
- kõigi registreerimisdokumentide ettevalmistamine
- Dokumentide esitamine perekonnaseisuametisse ja korteri eest tasumine
- riikliku registri väljavõtte ja eluasemedokumentide saamine
Eellepingu sõlmimine, ettemaksu ülekandmine, tagatisraha
Alati ei ole võimalik ühe päevaga dokumente vormistada ega korteri eest vajalikku summat kokku korjata. Seega, et müüja ei saaks selle aja jooksul soodsamat ostupakkumist ega keelduks teiega tehingust, on vajalik leping juriidiliselt fikseerida. Selleks saate valida järgmiste hulgast:
- sõlmida eelleping korteri ostuks
- teha ettemakse (kviitungiga)
- tagatisraha üle kanda
Kõik need toimingud tuleb dokumenteerida kirjalikult ja eelistatavalt tunnistajate ees. Ja veel, kõige tõhusam viis müüja endaga sidumiseks on sõlmida tagatisraha leping. Sest kui omanik korteri müügi osas ümber mõtleb, tuleb tal maksta kahekordne tagatisraha. Kuid ostja võib sattuda ka ebasoodsasse olukorda, kui ta keeldub tehingust põhjendamatutel põhjustel (ei jõudnud raha koguda, leidis parema korteri vms). Selle tagajärjeks on tagatisraha kaotamine.
Mida peate hoiuse kohta teadma
Esmalt peaksite sõlmima tagatisraha lepingu, milles peab olema märgitud:
- lepingu koostamise kuupäev ja koht
- kes on lepingu pooled (täisnimi, elukoht, passi andmed)
- mis korterist me räägime?
- selle korteri maksumus
- ostu-müügitehingu sõlmimise tähtaeg
- et tasutakse tsiviilseadustiku artiklites 380 ja 381 sätestatud tagatisraha
- märkige tagatisraha summa
- sätestada poolte vastutus kohustuste täitmata jätmise eest
Nimetatud leping tuleb allkirjastada igal lehel ja teksti lõpus. Leping sõlmitakse kahes eksemplaris ostjale ja müüjale.
Teiseks koostatakse tagatisraha ülekandmise fakti kohta kviitung, mille müüja kirjutab, märkides selles:
- kättesaamise koht ja kuupäev
- kes ja kellelt raha sai (täisnimi, sünniaeg ja passi andmed)
- teave sõlmitud hoiulepingu kohta
- saadud summa (numbrites ja sõnades)
- raha saava isiku (müüja) allkiri
Kviitung vormistatakse käsitsi ühes eksemplaris ja antakse üle ostjale. Tasutud tagatisraha summa sisaldub korteri hinnas.
Registreerimiseks dokumentide koostamine
Korteri ostmiseks peab müüja vormistama dokumendid, ostja tasub vaid riigilõivu. Selle suurus on 2000 rubla (olenevalt mittestandardsest olukorrast on võimalikud ka muud suurused). Ostu-müügilepingu tingimuste koostamisse tuleks aga kaasata ostja. Soovitav on selline leping enne allkirjastamist läbi vaadata sõltumatu advokaadi poolt. Selline konsultatsioon ei ole kallis, kuid säästab teid probleemidest perekonnaseisuametisse dokumentide esitamisel ning korteri edasisel kasutamisel ja omamisel.
Korteri ostu-müügileping peab sisaldama järgmist teavet:
- lepingu koostamise kuupäev ja koht
- täielik teave müüja (müüjate) ja ostja (ostjate) kohta: täielik nimi, elukoht, sünniaeg, passiandmete kirjeldus, seadusliku esindaja dokumendid (kui tehinguga on seotud lapsed, teovõimetu või osaliselt teovõimelised isikud )
- et müüja väljendab oma tahet korteri omandiõigus ostjale üle anda ja ostja tasub selle maksumus
- korteri täielik kirjeldus, mis on märgitud katastripassis (nimi, aadress, pindala, katastrinumber, korrus, elutubade arv jne)
- teave müüja õiguse riikliku registreerimise kohta
- korteri maksumus, tasumise tingimused ja kord
- võlgade, koormiste ja arestide puudumise kohta
- seaduslike esindajate, abikaasade nõusolekul tehingu tegemiseks
- asjaolu, et korteri planeering vastab selle tegelikule seisukorrale
- registreeritud isikute puudumise kohta
- et kõrvalseisjatel pole pretensioone ja korter ei ole õigusvaidluse objektiks
- tehingu heakskiitmisel eestkosteasutuse poolt (kui omanik on alaealine/ebapädev)
Tavaliselt esitatakse registriosakonnale või MFC-le järgmine korteri ostmise dokumentide loend:
- poolte avaldused riigi kohta korteri omandiõiguse ülemineku registreerimine (maakler aitab teil selliseid dokumente koostada või leiate Rossreestri veebisaidilt täitmiseks vajalikud näidised või täidab MFC spetsialist selle ise)
- riigilõivu tasumise kviitung
- ostu-müügileping koos vastuvõtuaktiga (kolmes eksemplaris)
- katastripass
- müüja abikaasa nõusolek (notariaalne)
- vanema nõusolek (kui tehinguga on seotud 14-18-aastane laps)
- eestkoste luba (kui müüja (üks müüjatest) on alaealine)
- kõigi tehinguga seotud isikute passid
Korteri ostmisel võib tekkida vajadus esitada täiendavaid dokumente, kui see on tingitud tehingu individuaalsest iseloomust. Registripidaja, kes saab dokumente, teatab sellistest dokumentidest.
Registreerimisosakonda dokumentide esitamine ja korteri eest tasumine
Parem on dokumente allkirjastada ja korteri eest raha üle kanda registriameti registripidaja või notari juuresolekul (kui leping on tema poolt kinnitatud).
Ärge unustage saada müüjalt kviitungit, mis kinnitab raha ülekandmist ja maksenõuete puudumist (mille müüja ise on ühes eksemplaris vabas vormis).
Kui raha kantakse üle enne dokumentide esitamist registriametile, ei tohi müüja korteri ostu-müüki registreerima registrisse ilmuda ega muul viisil tehingu sooritamisega viivitada või isegi keelduda. Ja isegi kui raha ülekandmise kohta on kviitung, on selle tagasisaamine problemaatiline ja võib-olla ainult kohtu kaudu.
Juhul, kui võõrandamine toimub pärast registreerimisdokumentide esitamist, seab seaduse kohaselt korteri müüja hüpoteegi. Hiljem tekivad selle tagasimaksmisega täiendavad raskused. Tõsi, lepingus võib olla märgitud, et hüpoteek seaduse jõul ei kehti (kuid müüjad pole sellise tingimusega nõus).
Seetõttu jääge kuldse keskmise juurde – kandke dokumentide esitamisel raha üle.
Kui korter ostetakse krediidirahaga, teeb pank kõige sagedamini makseid müüjale. Korter panditakse pangale. Pank esitab esmalt oma nõuded korteri ostu dokumentide vormistamise ja loetelu kohta ning seejärel kinnitab need. Registreerimisel osalevad panga esindajad. Tehingut kontrollib panga jurist, seega ei teki probleeme korteri ostu dokumentide vormistamisega ja nende registreerimisega.
Pärast dokumentide üleandmist väljastatakse registripidaja (MFC spetsialist) kviitung. See näitab täidetud dokumentide kättesaamise kuupäeva.
Määratud kuupäevaks peate tulema registribüroosse ja järgima korteri tõendit ja tõendavaid dokumente. Sellest hetkest saab sinust kinnisvara täisomanik.
Tehingute teostamise iseärasused erinevates elusituatsioonides
Millal on vaja notariaalselt tõestatud tehingut?
Korteri ostu-müügileping vormistatakse lihtsas kirjalikus vormis ja poolte poolt allkirjastatakse. Tavaolukorras piisab tehingu edukaks lõpuleviimiseks ja ostja omandiõiguse riiklikuks registreerimiseks.
Seadus nõuab aga ostu-müügilepingu notari poolt tõestamist järgmistel juhtudel:
- Aktsia müümisel(nagu ka kinkimise, vahetamise vms korral) korteris absoluutselt igale isikule, sõltumata sellest, kas omandajaks on sugulane või võõras, teine osanik või kõrvaline isik (mitte üks kaasomanikest);
- Kui korteri müüja (omanik) on alaealine (alla 18-aastane laps). Kui laps ei ole vanem kui 14 aastat vana, teeb tema nimel tehingu (olenevalt perekonna olukorrast):
- lapsevanem
- lapsendaja
- hooldaja
Kui alaealine vanus on 14-18 aastat, teeb ta tehingu iseseisvalt, kuid kirjalikul nõusolekul:
- vanemad
- lapsendajad
- usaldusisik
Igal juhul on tehingu tegemiseks vajalik ka eestkoste- ja hoolekandeasutuse kirjalik nõusolek.
- Kui korteri omanik on eestkoste või eestkoste all olev isik (teovõimetu, osaliselt teovõimeline). Lepingu sõlmimiseks on vajalik eestkoste eelnev luba. Müüja nimel tegutsevad tehingus järgmised toimingud:
- eestkostja (kui omanik on teovõimetu)
- omanik ise (kui ta on piiratud teovõimega), kuid halduri kirjalikul nõusolekul
Kus on leping kinnitatud?
Ostu-müügi tõendab iga müüdava korteri asukoha piirkonnas tegutsev notar.
Soovitav on pöörduda notaribüroo poole, mis asub samas kohas, kus korter asub.
Isegi kui seadus notari kinnitamist ei nõua, on siiski parem kasutada notari teenuseid, see on palju usaldusväärsem ja rahulikum.
Milline on lepingu tõendamise kord?
Ostja ja müüja peavad kokku tulema notari juurde ja esitama talle:
- ostja, müüja ja tema seadusliku esindaja passid (kui ta on tehinguga seotud);
- ostu-müügilepingu projekt (allkirjastamata). Enamasti koostavad notarid lepingu ise (oma malli kasutades), kuid siiski peavad nad nägema eelnõu, kuna see sisaldab kõiki tehingu tingimusi, mis peavad kajastuma lepingu tekstis;
- korteri dokumendid (omanditunnistus/ühtse riikliku registri väljavõte, asutamisdokumendid, katastripass). Väljavõtte ja katastripassi saab notar tellida iseseisvalt, kuid töö lihtsamaks ja kiiremaks muutmiseks võite selle ise esitada;
- huvitatud isikute nõusolek ja eestkosteasutuse luba (vajadusel);
- ülejäänud kaasomandisse kuuluvate osaliste teavitamine osa müügist ja ostueesõigusest loobumine (olemasolul) - see punkt kehtib korteriosa müügi juhtudel;
- muud dokumendid (olenevalt konkreetsest olukorrast).
Notar selgitab tehingu tähendust ja selle tegemise tagajärgi. Kontrollib selle seaduslikkust. Ja juriidiliste takistuste puudumisel kinnitab see lepingut spetsiaalse pealdisega ja märgistusega notariaalses dokumentatsioonis (päevik, register, elektrooniline andmebaas).
Kui palju maksab lepingu kinnitamine (2018)
- Kui lepingu pooled on üksteise sugulased (abikaasad, vanemad, lapsed, lapselapsed, vanavanemad), siis notariteenuse hind varieerub järgmiselt:
- lepinguhinnaga kuni 10 miljonit rubla. makse on: 3000 rubla pluss 0,2% müügihinnast;
- üle 10 miljoni rubla. makse: 23 000 rubla. ja 0,1% ostu-müügilepingu hinnast, mis ületab 10 miljonit rubla.
Teenuste maksumus ei tohi ületada 50 tuhat rubla.
- Kui lepingupooled ei ole sugulased, on teenuste hinnad järgmised:
- hinnaga kuni 1 miljon rubla. makse: 3000 rubla. ja 0,4% müügihinnast;
- kui üle 1 miljoni rubla, siis - 7000 rubla. pluss 0,2% sellest osast tehingusummast, mis ületab 1 miljonit rubla. Näiteks, leping on kinnitatud, mille hind on 2 500 000 rubla. Notariteenuse maksumus on 10 000 rubla. (7000 + 3000 (1,5 miljonit x 0,2%));
- üle 10 miljoni rubla. makse arvutatakse: 25 000 rubla pluss 0,1% summast, mis ületab 10 miljonit rubla.
Makse ülempiir on 100 000 rubla.
- Ostu-müügilepingu kohustusliku (seadusega) notariaalse tõestamise korral võetakse riigilõivu 0,5% hinnangulisest (turu)väärtusest, kuid mitte vähem kui 300 rubla. ja mitte rohkem kui 20 000 rubla.
Notar arvestab projekti tekstis märgitud lepingu summaga. Aga kui see hind on katastrihinnast madalam, siis notar arvestab teenust korteri katastriväärtuse alusel.
Notar võtab ka tehniliste ja õigusteenuste eest tariifi vahemikus 2500 kuni 5000 rubla.
Riiklik registreerimine
Registreerimiseks saad dokumente ise esitada:
- RosReestri osakonda
- kohalikule MFC-le
Dokumentide esitamise kord ja nende loetelu on kirjeldatud eespool. Samuti võite paluda tehingu kinnitanud notaril dokumendid registreerimiseks üle anda ja need teile hankida. Selleks vajate lisaks:
- esitama ostja nimel tasutud riikliku registreerimistasu originaali;
- maksma notariteenuste eest. Maksumus - 1000/1200 rubla.
Pärast seda korraldab notar iseseisvalt RosReestris dokumentide kohaletoimetamise ja vastuvõtmise.
Kui teil on artikli teema kohta küsimusi, küsige neid kommentaarides. Kindlasti vastame kõikidele teie küsimustele mõne päeva jooksul. Lugege siiski hoolikalt läbi kõik artikli küsimused ja vastused; kui sellisele küsimusele on üksikasjalik vastus, siis teie küsimust ei avaldata.
94 kommentaari
Kuidas osta korterit ehitatavasse majja (uus maja)? Millised võimalused on korteri ostmisel (hüpoteek, järelmaksu, rasedus- ja sünnituskapital)? Milliseid dokumente on vaja korteri iseseisvaks registreerimiseks?
Tere, kallid lugejad! Aleksander Berežnov on teiega.
Otsustasin selle artikli kirjutada, kuna olen endale ja oma sõpradele kortereid ostnud rohkem kui korra ning kirjeldan kogu kogemust selles artiklis.
Tänu sellele saate hõlpsalt endale sobiva kinnisvara soetada ning ühtlasi saate teada kõik eelseisva tehingu peensused ja võimalikud ohud.
Istuge, see saab olema huvitav!
1. Kuidas valmistuda korteri ostmiseks
Kodu ostmine on vastutusrikas ja raske ettevõtmine, milleks tuleb korralikult valmistuda.
Enne otse ostuprotsessi juurde asumist peaksite meile ütlema, kuidas toimida, et mitte kaotada raha ja närve. Ükskõik millist olulist ja keerulist ettevõtmist ei saa alustada ilma ettevalmistuseta: korralikult tehtud eeltöö teeb sellise ülesande lihtsamaks.
Esimese asjana pead otsustama: kes hakkab korterit otsima ja lepingut koostama – sina või kinnisvaramaakler? Mõlemad variandid nõuavad läbimõeldud lähenemist ja eeltööd. Esmapilgul on lihtsam kasutada professionaalset abi ja see on igati õigustatud.
Hea kinnisvaramaakler on aastaid tööd õppinud ja omab vastavaid oskusi. Kuid oma teenuste eest küsib ta teatud tasu, mõnikord üsna korralikku. Keskmiselt on kinnisvaramaakleri teenused turul vahemikus 2% kuni 6% tehingusummast (abi osutamine korteri müügil).
Korteri valimise, see tähendab ostmisel abistamise eest võtavad vahendajad aga palju vähem tasu: 0,5% kuni 3%.
Hinnake, kui palju võite võita, kui otsustate ise korteri osta ja ilma vahendajateta hakkama. Ja proovi kindlaks teha, kas oled ise võimeline tehingu tegemisel arvestama kõigi võimalike riskidega.
Pidage meeles, et kui otsustate ise tegutseda, võite võita raha, kuid samal ajal kaotate palju rohkem moraalset jõudu ja ajaressurssi.
Samuti peate otsustama, millist korterit soovite osta.
Eluasemeturg jaguneb esmaseks ja teiseseks.
Esmane eluase– tegemist on uuselamute korteritega, millele pole veel üksikisiku omandiõigust registreeritud. See tähendab, et esmane eluase ei ole lihtsalt uus kodu, vaid kinnisvara, mis kuulub arendajale kuni selle müümiseni lõplikule ostjale, antud juhul teile.
Teisene eluase- korter, millele on eraisiku omand juba registreeritud. See tähendab, et teisene eluase võib olla kas uus, äsja valminud majas või väga vanas, mis on 100 aastat vana.
Mõlemal variandil on plusse ja miinuseid.
Esmase korpuse eelised on järgmised:
- Korteri “õiguslik puhtus”. Esmasel eluruumil pole ajalugu, sellel pole veel omanikke olnud, mis tähendab, et elamispinnale ei ole registreeritud ja endiste omanikega probleeme ei teki;
- Korteri uudsus. Uutes hoonetes ei ole tavaliselt vaja teha kapitaalremonti, uuendada santehnilisi kommunikatsioone jms.
- Suhteliselt madal hind.See eelis ilmneb omakapitali osaluslepingu alusel ehitatavasse hoonesse korteri ostmisel.
Samuti on puudusi:
- Pikaajaline omandiõiguste registreerimine. Ostja saab tavaliselt kuid hiljem kinnisvara omandiõiguse tõendi, mis tähendab, et tema koju registreerimine ei ole võimalik.
- Ehitatavates majades eluaseme ostmisel raha kaotamise oht. On olukordi, kus arendusfirma osutub petturiks või pankrotti.
- Geograafiline asukoht. Sageli asuvad uued hooned linna äärealadel;
- Viimistluse puudumine. Igal juhul peate remondi ise tegema.
Teisese eluaseme ostmine on loomulikult kiirem ja enamasti mugavam. Peamine oht on siin juriidilised probleemid.
Enne ostmist tuleb veenduda, kas kõik senised elanikud on elamispinnalt välja tõstetud, kas korteris on elamisõiguse säilinud isikuid, kas eluruum on välja üüritud, kas kinnistul on kommunaalmaksete võlgnevused, mille eest pead siis uue omanikuna tasuma .
Võib esineda muid koormisi, millest te ei pruugi teadlik olla, näiteks võib korter olla hüpoteegiga või arestitud. Ettevaatlik tasub olla, kui ootamatult tehakse teile põhjendamatult ettepanek osta objekt madala hinnaga.
2. Mis määrab korteri hinna ja kuidas selle eest mitte üle maksta
Kuidas osta eluase ja mitte selle eest üle maksta? Küsimus on aktuaalne kõigile, ka piisavate rahaliste vahenditega inimestele: mittevajalikud kulutused ei huvita kedagi, kui on võimalus neid vältida.
Korteri maksumus on kinnisvaratehingute võtmeküsimus.
Sageli on hind see, mis otsustab kodu ostmise või tehingust keeldumise otsuse tegemisel.
- Kuidas osta korter kasumlikult ja määrata, kui palju hind vastab elamispinna tegelikele omadustele?
- Millises olukorras tasub kaubelda ja millises olukorras on parem tehinguga koheselt nõustuda?
Need küsimused lahendatakse loomulikult individuaalselt, kuid üldised valikukriteeriumid on siiski olemas.
Ostes näiteks auto, määrab hinna mark, selle funktsionaalsed omadused, vanus ja kulumisaste (läbisõit). Erinevalt enamikust tarbekaupadest sõltub aga korteri hind oluliselt vähem selle seisukorrast.
Peamisteks hinnateguriteks on maja tüüp, kinnistu topograafiline asukoht ja infrastruktuuri olemasolu, korruste arv. Kuid isegi sarnaste parameetrite korral võib 2 korterit samas piirkonnas olla oluline hinnavahe.
Ostes maja külas, kus nõudlus eluaseme järele puudub, saate osta hea hoone isegi alla selle maksumuse. Hoopis teine asi on linnades, kus eluaseme hind sõltub selle ehitamise kuludest minimaalselt.
Üldjuhul on megalinnades üksiku korteri hind kordades kõrgem selle maksumusest, mistõttu eluaseme hindamise meetod põhineb eelkõige nõudluse ja pakkumise analüüsil.
Hiljuti avaldasime üksikasjaliku artikli, millest saate teada, selles kirjeldasime kinnisvara hindamise kriteeriume ja hetkel objektiivse väärtuse määramise algoritmi.
Mida on vaja teada enne korteri ostmist
Kodu ostmisel on oluline minimaalse veaga hinnata selle tegelikku väärtust pakutava hinna suhtes ning teha kindlaks, kui palju on võimalik kaubelda.
Selle ülesandega saab kõige tõhusamalt hakkama kas kogenud ja asjatundlik inimene või professionaalne kinnisvaramaakler.
Tavaliselt määrab müüja või tema vahendaja alguses hinna ülempiiril.
Eluaseme maksumus sisaldab lisaks tegelikule hinnale juba:
- agentuuri- või vahendusteenuste maksumus;
- summa, mille piires omanik plaanib kaubelda.
Müüja ja kinnisvaramaakler määravad enda jaoks eelnevalt kindlaks alampiiri – miinimumhinna, mida nad saavad pakkuda. Pädeva läbirääkimisega saate sellest üle, kuid vaja on professionaalseid läbirääkimisoskusi, konkreetseid veenvaid argumente, argumente.
Allpool saate teada, kuidas ostetavat korterit õigesti hinnata.
Mis määrab korteri hinna (16 peamist parameetrit):
- Tubade arv
- Kaadrid (ruut)
- Paigutus
- Köögi suurus
- Maja korrus ja korruste arv
- Hoone tüüp ja ehitusaasta
- Külgnev territoorium
- Rõdu või lodža olemasolu
- Objekti seisukord (remont)
- Kütte tüüp (keskküte/individuaalne)
- Kommunaalmaksete summa
- Vannitoa tüüp (kõrvuti/eraldi)
- Asukoha piirkond (keskus/äärne)
- Piirkonna infrastruktuur
- Arendaja (tõestatud ettevõte/uus turul tegutseja)
- Rajatise töövalmidus (maja ehitusetapp)
Lisaks turu piirides olevatele korteritele võib kinnisvara soetamisel kohata objektide põhjendamatult paisutatud või selgelt alahinnatud hindu.
Mõlemad võimalused peaksid ostjat hoiatama: esimesel juhul loodavad müüjad lihtlabasele, teisel juhul võite saada petturite ohvriks või saada omandiõiguse oluliste varjatud puudustega (näiteks tohutud kommunaalteenuste võlad) korterile. .
Korteri pakutava hinna otstarbekuse kontrollimiseks on kõige mõistlikum pöörduda professionaalse hindaja poole. See nõuab kulusid, kuid on garantii, et teid ei petta.
3. Kinnisvaramaakler – kas tasub kasutada vahendaja teenuseid ja kuidas valida õige?
Milline on parim viis korteri ostmiseks – omal käel või vahendaja abiga?
Nagu juba mainitud, on eluasemeprobleemi võimalik lahendada ilma kõrvalist abi kasutamata vaid kogemuste omamisel.
Kui olete kinnisvaratehingutes uustulnuk, võtke appi kodu ostu-/müügiagendi. Vajalike kogemuste olemasolul võite abi paluda ka oma sugulastelt või lähedastelt sõpradelt. See on väga hea, kui nad on näiteks hiljuti kinnisvara ostnud ja on vastavalt kursis hetketuruga, hindadega ning teavad kõike tehingu teostamise kohta.
Ise ja kinnisvaramaakleri abiga korteri ostmise eeliste ja puuduste võrdlus
Võite kasutada vahepealset varianti – tehke suurem osa tööst ise (valikuvõimaluste otsimine, läbirääkimised) ja võtke appi jurist.
Linnades on kümneid advokaadibüroosid, kes on valmis tasu eest nõustama ostjaid neid huvitavates tehingupunktides ja aitama kogu korteri juriidilise vormistamise kompleksi.
Kui otsustate korteriostu usaldada kinnisvarabüroole, tuleb see targalt valida.
Kui riskida ei taha, vali suured ettevõtted: neil on suurem töötajate valik ja suuremad arhiiviandmebaasid, kuigi hinnad võivad olla kõrgemad.
On hea, kui ettevõte on föderaalse või piirkondliku tasandi maaklerite gildi liige.
Vahendaja valimine on tõsine asi. Nagu praktika näitab, võite leida hea kinnisvaramaakleri, kui küsite sõpradelt ja tuttavatelt soovitust. Mõnikord aitab see alandada teenuste hindu ja tõstab kinnisvaramaakleri usaldusväärsust.
Ettevõtte kontorisse tasub ka isiklikult tulla: ärge usaldage liialt telefonis räägitud sõnu ega ilusat pilti agentuuri kodulehel.
Kontoris kontrollige dokumente ja küsige otsekoheseid küsimusi: olete ostja ja kavatsete kulutada oma "rasega teenitud" raha.
Märgid usaldusväärse (või vähemalt korraliku) agentuuri kohta:
- professionaalne lähenemine tööle;
- ettevõtte turul eksisteerimise periood;
- korralik tehniline varustus;
- kord ja distsipliin kontoris.
Kinnisvara valiku lepingut sõlmides veenduge, et kõik riskid korteriga toimimisel tuleb kanda teie ja ettevõtte ühiselt.
Dokumentides tuleks märkida ettevõtte nimi, mitte konkreetse kinnisvaramaakleri nimi: see on juriidilisest seisukohast turvalisem. Arvestada tuleb kriisi ja vääramatu jõu asjaoludega.
Kinnisvaramaakleri ülesanne on leida kompromiss teie ja omaniku vahel: kui agent kaitseb suuremal määral korteriomaniku huve, peaks see teid hoiatama.
Kui äkki teatab kinnisvaramaakler, et ootamatult on ilmunud teine ostja, kes pakub 1000 dollarit rohkem, siis ei tasu tema sõna võtta: selline teave tuleb kontrollida.
Olge realistlik - ärge usaldage oma agenti tingimusteta: ta taotleb oma kasu ja see ei lange alati teie omaga kokku. Kui teile keeldutakse kategooriliselt hinda langetamast, viidates samal ajal sellise otsuse "ümberlükkamatutele" tõenditele, on parem kaaluda veel mitut võimalust.
Kinnisvaramaakleriga töötades teavitage teda võimalikult palju soovitud elamispinna parameetritest ja oma soovidest. Kui soovite vaadata aknast päikeseloojangut või soovite vaikseid pensionärist naabreid, on parem sellest agendile eelnevalt teada anda.
Praktikas püüab kinnisvaramaakler oma vahendustasud korteri hinna sisse arvata. Klienti ei teavitata alati vahendaja protsendi suurusest.
Kui märgite lepingus maksimaalse summa, mida olete nõus eluaseme eest maksma, veenduge, et see on hind, mida teie agent pakub teile lootuses saada kõrgeimat võimalikku vahendustasu.
Teie jaoks ebasoodsate olukordade kõrvaldamiseks peaksite:
- märkige lepingus eelnevalt välja kinnisvaramaakleri tasu suurus mitte protsendina, vaid kindla summana (soovitavalt);
- märkige, kumb osapool tehingu eest maksab. Tavaliselt kannab kõik eluaseme registreerimise kulud ostja;
- loetlege tehingu sõlmimisel kõik võimalikud kliendikulud.
Lepingu vormistamisel on kinnisvaramaakleril õigus võtta kliendilt teatud ettemaks. See on üsna loomulik: valikute otsimine nõuab tööd ja kulusid.
Ettemakse suurus peab aga olema mõistlik: mitte rohkem kui 1000 dollarit, olenevalt korteri maksumusest ja otsingu keerukusest. Pange tähele lepingus, et ettemaks sisaldub kinnisvaramaakleri kogutasus. Ja mis kõige tähtsam, pane see kirja et kinnisvaramaakler sai selle raha oma teenuste eest tasuks.
Võimalike valikute otsimine ei lõpe alati edukalt. Kes vastutab, kui tehing läbi ei lähe? Ka selle eest tuleks eelnevalt hoolt kanda. Eksperdid soovitavad agendiga sõlmitud lepingusse lisada järgmised punktid:
- Kinnisvaramaakler on kohustatud pakkuma kliendile tasumiseks vähemalt 3 varianti, mis vastavad täielikult esialgsetele nõuetele.
- Lepingutingimuste täitmata jätmise korral kohustub kinnisvaramaakler kliendile tagastama ettemaksu ja tasuma viivist eelnevalt kokkulepitud summas.
- Kui klient keeldub 3 variandist (vastab otsingukriteeriumitele), on tal õigus nõuda avanssi tagasi, millest on maha arvatud kinnisvaramaakleri tasud. (Sellise tasu suurus varieerub tavaliselt 200 dollari vahel).
Professionaalne lähenemine mõlema osapoole vastutusele loob kinnisvaramaakleri koheselt äriteele ning garanteerib, et tööl ei ole lõtvumist. Kui lisate ülaltoodud punktid lepingusse, ei pea te kaua ootama valikuvõimalusi ja hankima agendi.
Kas kinnisvaramaakler peaks vastutama tehingu puhtuse eest?
Teoreetiliselt saab iga lepingu asjakohastel asjaoludel kohtus tühistada. Isegi kõige kogenum proff ei anna 100% garantiid, et seda ei juhtu.
Agentuur peab aga täielikult vastutama oma töötajate poolt ostu-müügitehingute sooritamisel tehtud vigade ja nende kohustuste rikkumise eest. Teisisõnu, kinnisvaramaakler kannab hoolimatute müüjate eest ainult moraalset vastutust, kuid vastutab täielikult oma tegude eest.
Ostjale tekitatud materiaalse kahju hüvitamine on võimalik, kui kinnisvarafirmal on tsiviilkindlustusleping. Summa, millele kindlustusandja kahju hindab, on tavaliselt kohe lepingusse märgitud. Klient ei saa suurt hüvitist oodata.
4. Populaarsed viisid korteri ostmiseks
Niisiis, kuidas osta korterit? Kuidas on parim viis tulevase eluaseme eest tasuda - sularaha kohe, pangaülekanded igakuiselt?
Igal meetodil on oma tugevad ja nõrgad küljed.
1) Sularaha eest
Otseost sularaha eest on ühest küljest lihtsaim viis, teisalt aga närvesöövam. Sellist ostu sooritades teeb inimene sageli oma elu kalleima ostu. Rahalise tagatise küsimus selliste tehingute puhul on ülimalt oluline.
Ostja peaks enne maksmist hoolikalt kontrollima elamispinna seisukorda, vara seaduslikku puhtust ning leppima müüjaga kokku kõige vastuvõetavama raha ülekandmise viisi.
Statistika näitab, et 90% maksetest (eeskätt kõrvalkaupade ostmisel) tehakse sularahas. Formaalselt toimub omandiõiguse üleminek ostjale tehingu riikliku registreerimise ajal. Registreerimine toimub aga 10 päeva pärast dokumentide esitamist. Millal peaksite omanikule maksma?
Valikuid on 2:
- Enne dokumentide vormistamist raha üle kanda, tehes kinnisvara ostu-müügitehingu raha laekumise kviitungi.
- Tasuge pärast uute omanike eluasemeõiguse registreerimist.
Teine meetod on riskantsem ja tavaliselt tehakse kõik tehingud kviitungi koostamise teel.
Riske aitavad minimeerida: seaduslikult väljastatud kviitungid, tehingu tunnistajate olemasolu, raha ülekandmine avalikus kohas (ideaaljuhul valvekaameratega), seifi kasutamine.
2) Hüpoteegi kaudu
Hüpoteek on hea valik inimestele, kellel on stabiilne sissetulek, kuid kellel ei ole kogu summat kinnisvara soetamiseks.
Korteri ostmine ilma rahata on meie kodanike seas populaarne küsimus. Tavaliselt lahendatakse need pangast hüpoteegi võtmisega.
Hüpoteegi intressimäär Venemaal varieerub ja on pangati erinev 10,5% enne 14% .
Korteri saab osta nii, kui käsil on sissemakse eest arvestatav rahasumma. Nüüd on see pärit 10% (harvadel juhtudel) kuni 40% erinevates pankades.
Ühest küljest on hüpoteek kõige soodsam ja populaarseim viis kodu ostmiseks raha puudumisel. Kuid teisest küljest on see hüpoteeklaenu saajale märkimisväärne rahaline koormus.
Föderaalse riikliku registreerimise, katastri ja kartograafiateenistuse (Rosreestr) andmetel registreeriti see jaanuarist juunini 2015 533 tuhat hüpoteeklaenud.
- vastutustundlik otsus, mida tuleb hoolikalt kaaluda. Kas olete valmis regulaarselt 15-30 aastaks märkimisväärse osa oma sissetulekust pangale andma ning elama tagasihoidlikumat ja vaoshoitumat elu?
Teatud osa elanikkonnast räägib selgelt hüpoteeklaenude vastu, nimetades seda võimalust "orjuseks" ja "finantsorjuseks".
Sellised inimesed usuvad, et kui nad võtavad hüpoteegi, peavad nad elama peaaegu leivast ja veest, töötades 12 tundi päevas. Korter ei ole hüpoteegivastaste hinnangul eesmärk, mille nimel tasub eluaastaid raisata.
Sellel arvamusel on põhjendatud põhjendus. Inimesed kipuvad oma võimeid üle hindama. Nad usuvad, et kui ostavad odavalt toitu, jalutavad, säästavad meelelahutuse, riiete ja muude hädavajalike asjade pealt, saavad nad laenu ennetähtaegselt tasuda. Kuid see on tee eikuhugi.
Selles olukorras langeb teie soov areneda ja elueesmärke saavutada nulli. Hommikust õhtuni töötades, vähesega rahul olles riskite langeda depressiooni, rikkuda suhted abikaasa ja lastega ning isegi kaotada töö.
Et seda ei juhtuks, tuleks selgeks teha hüpoteeklaenu põhireegel: maksed peavad olema jõukohased.
Võlg peaks saama teie elu taustaks, mitte igapäevaste murede teemaks.
Te ei tohiks maksta kogu oma jõuga, jättes end ilma puhkusest, uutest riietest, puhkusest ja meelelahutusest. Teil on vaja ainult kulusid mõõdukalt optimeerida.
Hüpoteeklaenu maksimaalne lubatud makse on 30-40% põhisissetulekust.
Kui pärast selle summa mahaarvamist on teil elamiseks piisavalt, siis see valik on teie jaoks. Inimesele rohkem maksta on psühholoogiliselt raske. Numbrid on muidugi suhtelised asjad, aga oma tugevust on täiesti võimalik päriselt hinnata.
3) Järelmaksuga
See meetod osutub sageli ainsaks võimaluseks neile, kellel ei ole korteri ostmise hetkel täielikku maksesummat, kuid loodavad saada puuduoleva raha lähiajal. Järelmaks on hüpoteegi ja täismakse ristmakse.
Eluaseme järelmaksuga ostmisel teeb ostja sissemakse ja ülejäänud osa tasub iga kuu võrdsete osamaksetena või etteantud graafiku alusel. Selliste maksete tähtaeg on tavaliselt 3-12 kuud, harvem kuni 2 aastat. Sissemaks on tavaliselt 50%.
Järelmaksud ei sobi kõigile: seda võimalust kasutavad need, kellel on stabiilselt kõrge sissetulek või plaanivad raha panustada pärast olemasoleva kinnisvara müüki.
Järelmaksu kasutatakse sageli siis, kui teil on vaja kiiresti osta korter ehitatavas hoones, kuna ehituse hilisemates etappides tõuseb eluaseme maksumus märkimisväärselt. Mõned ettevõtted pakuvad lühiajalist intressivaba järelmaksu (3-6 kuud). Muudel juhtudel on makse edasilükkamiseks vajalik 10-12% enammakse.
4) Sünnituskapitali jaoks
Sünnituskapital on noortele peredele* reaalne võimalus osta korter, kui neil ei ole vajalikku summat. Seda makseviisi saavad kasutada 2 või enama lapsega pered.
Noor pere- see on perekond esimese 3 aasta jooksul pärast abiellumist (laste sünni korral - ilma abielu kestust piiramata), tingimusel, et üks abikaasadest ei ole veel 30-aastane.
Igal aastal indekseeritakse rasedus- ja sünnituskapitali suurust. Näiteks 2015. aastal oli see 453 000 rubla. Sünnituskapitali omamise tõendi saate kohe pärast lapse sündi või hiljem. Seaduse järgi kestab programm 2016. aasta detsembri lõpuni.
Sünnituskapitali abiga kodu soetamisel tuleks arvestada, et summa laekub korteriomaniku arvele alles 2 kuud peale tehingu sõlmimist.
Kui eluaseme summa on suurem kui rasedus- ja sünnituskapital, maksab ostja ülejäänud summa sularahas. Tehingu sooritamiseks pöördub ostja pensionifondi. Kapitali saab kasutada kas hüpoteegi algmaksena või olemasoleva laenu tasumiseks.
5) Arendajalt
Korteri ostmine arendajalt on üsna riskantne variant.
Edu korral võib see meetod aga tuua märkimisväärset kasu. Arendajalt korterit ostes tuleks teha järgmised eeltööd:
- viia läbi hindade võrdlev analüüs. Liiga madal hind peaks ostjat hoiatama: tõenäoliselt ei kingi mainekas ettevõte kinnisvara peaaegu millegi eest;
- koguda arendaja kohta võimalikult palju teavet;
- tutvuma ettevõtte asutamisdokumentide, ehituslubade, projektdokumentatsiooni, maalepinguga;
- tutvu omakapitali osaluslepingu tingimustega: seda on soovitav teha hoolikalt ja kodus, kus keegi sind ei torma ja miski ei sega. Samuti võite julgelt mängida, näidates lepingut kogenud advokaadile;
- kontrollige pangast uue hoone akrediteeringut;
- kontrollida kõiki akte ja kooskõlastusi kuni loa andmiseni maja liitumiseks kohalike kommunikatsioonidega pärast ehituse lõppu;
- hinnata eluaseme valmisoleku astet (kuid isegi 80% valmisolek ei taga alati ehituse edukat lõpetamist).
- hinnata kinnisvara investeeringutasuvuse mõttes.
Ostes korteri arendajalt, saate selle edaspidi remonti tehes ja omandi vormistades tulusalt edasi müüa.
Pange tähele, et müügi korral peate maksma maks 13% kui teil on see kinnisvara vähem kui 5 aastat(seadusandluse muudatus alates 2016), varem oli 3 aastat.
6) Töövõtjalt (uues hoones)
Töövõtja on organisatsioon või üksikettevõtja, kes teostab töid või müüb kaupu (ehitusmaterjale) arendusettevõttele.
See tähendab, et arendaja on töövõtja klient. Kuna arendusfirmal on sageli piiratud rahalised vahendid, maksab ta töövõtjatele rahaliselt ehk valmiskorterite eest.
- jätk:Näide
Arendusfirma "Urban Planning Company" ehitab elamukompleksi "Olympus" ja "Olympuse" ehitamise töövõtja IP Petrov varustas "Urban Planning Company" tellistega 10 000 000 rubla väärtuses.
Seejärel saab IP Petrov pärast Olympuse objekti kasutuselevõttu 4 valmis korterit 2 500 000 rubla eest, see tähendab ainult 10 000 000 rubla eest.
Pealegi on ühe korteri maksumus 2 500 000 alla turuväärtuse. Samal ajal kui arendaja ise müüb selliseid kortereid kõrgema hinnaga, näiteks 3 500 000 rubla eest.
Seega leiab töövõtja end potentsiaalsest kasumist. Tihti on tal aga vaja raha tagasi ringlusse saada ja siis müüb arendajalt saadud korterid kiiresti maha turuhinnast madalama hinnaga, näiteks 3 000 000 rubla eest.
Siin saate säästa kuni 20% korteri maksumusest.
Oluline punkt!
Maksete tegemisel aktsepteerivad töövõtjad ainult sularaha ja piiratud aja jooksul, tavaliselt mitte rohkem kui 10 päeva. See on madalama hinna põhjus.
Töövõtjalt korteri ostmise protseduuri nimetatakse "kinnisvara nõudeõiguse loovutamise lepinguks". See tähendab, et kuni teie maja valmimiseni kuulub see arendajale. Kui arendaja annab korteri töövõtjale alla, siis on tal seaduse järgi õigus pärast maja üleandmist see eluase arendajalt välja nõuda.
Seega, kui ostsite korteri töövõtjalt, läheb valmis korteri nõudeõigus teile üle pärast maja üleandmist.
Tellija jaoks on peamine leida kohusetundlik ja korralik töövõtja, kes ei tegele pettusega, vaid töötab reaalse lepingu alusel arendajatega.
7) Omanikult
Omanikult ostmine on teisejärgulise kodu ostmiseks tavaline võimalus.
Tavaliselt nimetatakse seda ilma vahendajateta (st maakleriteta) ostuks, kui ostja ja müüja lepivad tehingutingimustes kokku. Ilma kinnisvaramaaklerita ostmine võimaldab säästa teatud summa, kuid samal ajal suureneb risk osta eluase, mis ei vasta märgitud omadustele.
Sel juhul sõlmivad tehingu pooled – müüja ja ostja – lihtsalt kinnisvara ostu-müügilepingu ja esitavad registreerimisasutusele dokumendid.
5. Kuidas osta korter kasumlikult - 7 lihtsat sammu ostjale
Läbimõeldud plaani järgides vähendate vigade tõenäosust ja minimeerite raha kaotamise riske.
Etapp 1. Määrake tulevase korteri parameetrid
Peaksite kohe otsustama, millist korterit vajate, millises majas, mis korrusel, millises piirkonnas. Mõelge ka sellele, millist turgu te sihite – esmast või teisest.
Pidage meeles, et teisejärguliseks eluasemeks on sageli teatud kulumisvõimega majades olevad korterid ning elamispind ise on mõnikord koormatud võlgade või kriminaalse taustaga.
Teisalt on uute hoonete ümbruses infrastruktuur enamasti vähearenenud ning korteritel endil puudub sageli siseviimistlus. Kõik need nüansid tuleks eelnevalt läbi mõelda ja nendega arvestada.
2. samm. Saate aru, kui palju raha on saadaval
On selge, et ostja eelistused kujunevad vastavalt olemasolevatele rahalistele vahenditele, kuid teil on alati teatud manööverdamisvabadus. Näiteks saab ühe summa eest osta ühetoalise korteri kesklinnas või kahetoalise korteri kaugemas piirkonnas.
Finantsküsimus tundub esialgu üsna kindel: tead oma raha suurust, ostuvõimalusi on palju ning kõikides kuulutustes on kirjas objektide hind. Aga kui asi puudutab, siis tekib palju nüansse.
Ostja soov raha säästa on üsna loomulik: tavaliselt keskendub uustulnuk eluasemeturul miinimumhindadele. Kuid eksperdid hoiatavad: enamik ahvatlevaid pakkumisi, mis kuulutusi sirvides kohtate, on väljamõeldis või nagu kinnisvaramaaklerite keeles öeldakse. pardi reklaam * .
Pardi reklaam- teadlikult alandatud hinnaga kinnisvara müügikuulutus (olematu objekt), et meelitada potentsiaalset ostjat.
Kui helistate antud numbritele, teatatakse teile, et korter on müüdud või turult eemaldatud.
Küsimus: kes selliseid reklaame paneb? Vastus: maaklerid või vahendajad. Potentsiaalse ostjaga ühendust võttes on neil alati võimalus pakkuda talle teist võimalust – aga erineva hinnaga.
Veel üks märkus: teatud summa omamine taskus või kontol ei ole teie võimaluste piir. Kriis ei teinud laenu andvale institutsioonile lõppu. Pangad laenavad endiselt, kuigi vähem.
Hea näide
30-aastane mees, keskmise palgaga 30-50 tuhat rubla saab pangast laenu summas 1-1,5 miljonit rubla , mis suurendab oluliselt potentsiaalseid võimalusi. Laenusummat mõjutavad oluliselt laenuvõtja vanus, töökogemus ja kinnitatud sissetulekute tase ning krediidiajalugu.
Samuti tuleb meeles pidada, et osa teie käsutuses olevast summast kulub sellega seotud kulude katteks ning hea oleks jätta veidi raha võimalikuks remondiks.
Te ei tohiks tehingut "tagasi" planeerida: parem on jätta osa rahast ettenägematuteks väljaminekuteks.
3. samm. Valige ostuviis (sularaha või hüpoteek)
Makseviisidest räägiti üksikasjalikult eespool, kuid lubage mul siinkohal meelde tuletada, et igaüks peaks valima endale kõige tulusama variandi. Mõned inimesed eelistavad maksta kõige eest korraga (maksa ja unustada), teiste jaoks on selline võimalus praegusel hetkel lihtsalt ebareaalne.
4. samm. Valige võimaluste otsimise meetod (ise ilma kinnisvaramaaklerita või vahendaja abiga)
Kui otsustate osta kodu iseseisvalt ilma vahendajata, olge valmis raiskama aega ning kaotama vaimset ja emotsionaalset energiat. Eriti raske saab olema neil, kes seisavad kinnisvara ostmisega silmitsi esimest korda.
Uurige teavet, olge kannatlik ja ärge tehke spontaanseid otsuseid.
5. samm. Uurige sobivaid valikuid
Te ei tohiks kohe haarata esimesest ettejuhtuvast korterist. Kontrollige kindlasti mõnda valikut.
Ülevaatamisel uuri enne lepingu sõlmimist lõkse. Kui hind tundub teile liiga madal, võivad teie eest varjatud asjaolud olla - näiteks õnnetud naabrid, hilinenud asumine uues hoones.
Isegi piirkonna mikrokliima loeb. Teel uude koju tuleks tähelepanu pöörata kohalikule “kontingendile”. Selguse huvides võite kasutada isegi ühistransporti. Kuritegelikus või puhtalt "proletaarses" piirkonnas elamine on mugav ainult teatud kodanike kategooriate esindajatele.
Kui teil on lapsi, mõelge nende väljavaadetele – millistesse koolidesse nad lähevad, kes on nende sõbrad.
Hoov, kohalik piirkond, sissepääs ja lift on kõik teie tulevase kinnisvara lahutamatud elemendid. Te ei tohiks osta "vangikongi" isegi väga mõistliku hinnaga. Korteris endas uurige kindlasti neid elemente, mida tavaliselt kinnisvarakirjeldustes ei mainita:
- lae kõrgus;
- põrandate tüüp;
- juhtmestiku ja torustiku seisukord;
- põranda ja seinte seisukord;
- liftide olemasolu, nende arv ja seisukord.
- milline on korteri taust;
- kes on elamispinnale sisse kirjutatud, kas arveldanute hulgas on lapsi, sõjaväeteenistuses või vanglakaristust kandvaid isikuid või vaimuhaigeid;
- Kas kommunaalteenuste eest on võlga ja kui suur on?
Ideaalis peaks seda tegema kinnisvaramaakler, kuid mitte kõik agendid pole kohusetundlikud. Peate väga hoolikalt kontrollima korteri seaduslikku puhtust.
Kui otsustate kindlalt, et korter sobib, minge edasi järgmiste oluliste punktide juurde: kes maksab dokumentatsiooni eest, millise aja jooksul kavatsevad omanikud kinnisvara reaalselt vabastada. See peab olema lepingus kirjas.
6. samm. Peame müüjaga läbirääkimisi (soodne)
Kauplemine on normaalne, kuid oluline on hoida seda mõõdukalt.
Korduvad järjekindlad katsed hinda alandada võivad lõppeda "ebaõnnestumisega": müüja otsustab otsida vastutulelikuma ostja ja keeldub tehingust. Kui korteri tegeliku omaniku asemel on tegemist usaldusväärse inimesega, siis eriliste mööndustega ei saa loota, kuigi ka vahendajatel on oma ruum finantsmanöövriteks.
Korteri tegeliku hinna saate teada järgmiselt: helistage teistele agentuuridele ja pakkuge neile väidetavalt omaniku nimel see elamispind müügiks, kirjeldades võimalikult üksikasjalikult kõiki eluaseme parameetreid. Agentuurid annavad teile hinna kohta mitmeid arvamusi – võrrelge neid omaniku pakutud väärtusega.
Kui erinevus ei ole teie kasuks, võite edasi kaubelda.
7. samm. Vormistage tehing juriidiliselt
Kogu registreerimine toimub kolmes etapis:
- Dokumentide kontrollimine. Selles etapis peate ostjana kontrollima tehingu lõpuleviimiseks vajalike dokumentide olemasolu. Eriti tasub tähelepanu pöörata omandiõigusdokumentidele ja võimalike koormiste olemasolule (korterisse sisse kirjutatud alaealised lapsed, korteri arest või hüpoteek).
- Lepingu sõlmimine ja registreerimiseks dokumentide esitamine. Kui kõik dokumendid on korras, siis sõlmid ostu-müügilepingu ja kannad esmalt tagatisraha lepingu alusel ettemaksu. Järgmisena esitage dokumendid mugavuse huvides MFC-s registreerimisasutusele.
- Kinnisvara vastuvõtmine ja võõrandamine. Ostetud korteri võtate vastu peale sellega tutvumist ja vara vastuvõtuakti allkirjastamist.
Tavaliselt teeb ostja kodu ostmisel sissemakse*.
Deposiit- ettemaks vara eest, mille ostja annab müüjale üle vastavalt kinnisasja ostu-müügi eellepingule (deposiidileping). Tagatisraha suurus on tavaliselt kuni 5% kinnisvara maksumusest.
Tagatisraha väljastavad tehingu tagatiseks mõlemad pooled - müüja ja ostja.
Kui ostja tehingust keeldub, ei tagasta müüja tagatisraha. Kui müüja tehingust keeldub, on müüja kohustatud tagastama tagatisraha kahekordses summas.
Tehingulepingus peab olema selgelt märgitud makse kord.
Dokumentide esitamine
Dokumendid esitatakse MFC-le (multifunktsionaalne riigi- ja kommunaalteenuste osutamise keskus).
Korteri omandab uus omanik.
Ohutum on, kui kannate raha üle pärast ühte neist etappidest, kuid mitte varem. Raha ülekandmine peab olema tõendatud: kui töötate agentuuriga, peaks see asutus olema see, kes tegeleb kõigi finantsasjade dokumenteerimisega.
Oluline on, et elamispinnale registreeritud isikud (ka need, kes ei ole omanikud) dokumenteeriksid oma nõusoleku tühjendamiseks. Samuti on tehinguks vajalik omaniku abikaasa nõusolek, kui elamispind on ostetud abielu ajal.
Lisage kindlasti makstava summa dollarisumma. Tehingu võib tunnistada ebaseaduslikuks 10 aastaks: ma arvan, et pole mõtet seletada, mis võib rublaga selle aja jooksul juhtuda.
Seaduse järgi võib lepingu sõlmida lihtsas kirjalikus vormis, kuid parem on seda teha notariaalse kinnituse vormis. See annab täiendavaid garantiisid teie dokumentide seaduslikkusele.
Mis puudutab sularahamaksete tegemise viisi, siis see küsimus ei ole seadusega kuidagi reguleeritud. Võimalusi on üsna palju, kuid kõige asjakohasem on seifi kaudu maksmine.
Üüritakse mitmeks nädalaks, ostja paneb sinna raha, misjärel on tema ligipääs blokeeritud kogu rendiperioodiks v.a viimased 2 päeva. Müüjal on õigus raha sisse nõuda kinnisasja nimelise müügilepingu esitamisel.
Pärast tehingut on raske mingeid lepingupunkte vaidlustada, kuid see on võimalik. Näiteks kui korteri taga avastatakse suuri võlgu, on seadus teie poolel, kui vastav küsimus on dokumenteeritud. Kui unustasite tehingu tegemise ajal selle punkti, peate maksma.
6. Moskva ja Peterburi kodu ostmise omadused
Pealinnas ja Peterburis on korterite hinnad suurusjärgu võrra kõrgemad kui Vene Föderatsiooni piirkondades. Keskmise palgaga tavakodanikul on ebareaalne osta Moskvas kasvõi ühetoalist “korterit”, kuid alati on võimalus “tavaliseks” olemisest loobuda, alustades oma äri ja muutes oma sissetulekute taset.
Viimasel ajal on Moskvas ja Peterburis isegi “odava korteri” hind kõikunud 4 000 000 kuni 10 000 000 rublaühetoalise korteri jaoks. Suure arvu tubade ja märkimisväärse ruutmeetriga maksab selline kinnisvara alates 10 miljonist rublast, kui me ei räägi kodu ostmisest vanas mahajäetud majas.
Nagu näete, pole suurlinnades korteri kasumlik ostmine alati lihtne, selleks on vaja suuri sissetulekuid või suurt edasilükatud summat.
Teiste linnade elanikel on juurdepääs hüpoteegiga ostuvõimalustele, kui neil on stabiilselt kõrge sissetulek, plaanitakse kolida pealinna alaliseks elamiseks või osta Moskva ülikoolis õppivale üliõpilasele eluase. Sularahaga lahendatakse Moskvas ja Peterburis kodu ostmise küsimused lihtsamalt.
7. Korduma kippuvad küsimused korteri ostmisel
Neid küsimusi küsivad sageli ostjad. Siin oleme välja toonud levinumad ja püüdnud neile üksikasjalikult vastata.
Küsimus 1. Kuidas osta korterit, kui raha pole?
On ainult üks võimalus – kasutada laene, hüpoteeke ja/või rasedus- ja sünnituskapitali. Rahaliselt odavaim variant on eluaseme ostmine laenuga ehitusjärgus.
Muidugi tuleb noorel perel võlgu tasudes mitu aastat vastu pidada, kuid oma elamispind on igati väärt motivatsioon neile, kes soovivad oma elamistingimusi muuta.
Küsimus 2. Kuidas säästa korteri jaoks, mille palk on 20 000 - 30 000 rubla?
Korteri jaoks on võimalik säästa väikese palgaga. Siin aitab aga vaid kulude optimeerimine, riskantsed, kuid perspektiivsed investeeringud ja valitsuse toetuste kasutamine.
Võite kasutada ka föderaalseid ja kohalike omavalitsuste pikaajalisi laenuprogramme noortele peredele, näiteks rasedus- ja sünnituskapitali või sõjaväetunnistust, kui teie olukord kvalifitseerub seda tüüpi valitsuse abi saamiseks.
Korteri ostmisega saab vaeva näha ka sularahaga. Olen sellest juba ühes eelmises artiklis kirjutanud.
Küsimus 3. Kuidas osta korter petturitelt petta saamata?
Kõige kindlam on võtta ühendust maineka kinnisvarabürooga ja see läbi töötada. Advokaadibüroode kaudu saate kontrollida ka potentsiaalseid müüjaid või küsitavaid kortereid. Kõiki dokumente tuleks ka iseseisvalt kontrollida ja professionaalsete juristidega üle kontrollida. Raha peaksite panka kandma ainult ostetud eluaseme kviitungi vastu.
Küsimus 4. Kuidas osta korterit ehitatavasse majja?
Ehitatavas hoones korteri ostmiseks saate kasutada kahte võimalust:
- Arendajalt
- Töövõtjalt
Arutasime kõiki neid valikuid ülalpool tekstis.
Mõlemal juhul on vaja kontrollida omandiõigust tõendavaid dokumente. Kui ostate eluaseme arendajalt, pöörake tähelepanu selle töökindlusele ja lubadele.
Ostes ehitusjärgus majas korterit töövõtjalt, kontrollige, kas tema leping on registreerimiskojas registreeritud, vastasel juhul pole sellel juriidilist jõudu.
Kui nõudeõiguse loovutamise leping ei ole registreeritud reg. asutus, võib töövõtja sooritada pettusi ja müüa ühe korteri korraga mitmele ostjale.
Küsimus 5. Kuidas saada maksusoodustust?
Selle saad, kui töötad ametlikult ja maksad tulumaksu. Mahaarvamise summa on 13% eluaseme kogumaksumusest, kuid maksimaalne summa ei ületa 260 tuhat rubla. Mahaarvamise saamiseks peate koguma ja esitama maksuametile dokumendid, mis kinnitavad teie õigusi maksetele.
Kui aga töötate mitteametlikult, siis korterit ostes ei saa te maksusoodustust, kuna see moodustub mahaarvatud maksudest.
Oluline punkt
Võite saada mahaarvamise üks kord elus!
Küsimus 6. Milliseid dokumente on vaja korteri ostmisel?
Dokumentide standardloend:
- lepingu poolte isikuid kinnitavad dokumendid (passid);
- korteri dokumendid (omandi tuvastamine, näiteks erastamisleping, kinkeleping, ostu-müügileping, roosa tunnistus);
- ühtne eluasemedokument * (Moskva elanikele);
- tõend võlgnevuse puudumise kohta (müüjalt);
- müüja majaraamat;
- müügileping.
Ühtne eluasemedokument(EZhD) on dokument, mis asendab 13 kinnisvaratehingu tõendit ja lihtsustab bürokraatlikke protseduure. See dokument on asjakohane Moskva elanikele.
Mõnel juhul on vajalik ka:
- abielutunnistus;
- abikaasa nõusolek vara müümiseks;
- eestkosteasutuste luba - kui majaomanike hulgas on alaealisi.
Ostulepingute tekste, ka esialgseid, tuleb hoolikalt uurida – soovitavalt juristi või kogenud kinnisvaramaakleri juuresolekul.
Küsimus 7. Kuidas saab noor pere korteri jaoks säästa?
Üks oluline küsimus, millele noor pere peab vastama, on see, kuidas koostada korteri soetamiseks eelarve?
Korteri jaoks on tõesti raske koguda, eriti kui teil on väike palk.
Sellest leiad palju kasulikke näpunäiteid, mis aitavad säästa raha ja soetada endale kodu mitu aastat varem.
8. Järeldus
Tuletan lugejatele meelde, et korteri ostmine on oluline ja raske ettevõtmine, millele tuleb läheneda teatud hulga teoreetiliste teadmiste ja praktiliste oskustega.
5 Kuidas korterit kiiresti ja kasumlikult müüa - samm-sammult juhised korteri asjatundlikuks ja iseseisvaks müümiseks ilma vahendajateta + näidisdokumendid
Vaatasime korterit. Nad käisid tubades ringi, koputasid seinu, vaatasid aknast välja, katsusid radiaatoreid, nirisesid kraanidest vett. O"võti! Kõik on Feng Shui järgi! Meile meeldis. Emotsioone sisaldades pöördusime Müüja poole.
Nüüd lühidalt sõnadega ( need. dokumente esitamata), avastame Müüja ausatesse silmadesse vaadates veel mõned küsimused, mis võimaldavad meil vastu võtta eelotsus selle korteri ostmiseks ja jätkake sisenemistingimuste arutamist.
Ärivestlus müüjaga ja vastused neile küsimustele aitavad meil säästa palju aega ja närve, võrreldes sellega, kui teeksime kohe ettemaks korteri jaoks ja siis dokumente kontrollides ja tehingusse süvenedes avastasid nad üllatuse üllatuse järel.
Mida küsida Korterimüüjalt enne ettemaksu tegemist?
Korteri ostmise üle otsustamiseks peame müüjalt esitama vähemalt järgmised küsimused:
- Kes on korteri omanik(ud)?
— Meile on oluline, et meil oleks võimalus suhelda otse omanikega, mitte nende sugulaste, abiliste ja muude „heasoovijatega“. - Kuidas korter soetati? mis)? Kas omand on registreeritud?
— Meie jaoks on oluline, et õigus oleks olemas, registreerimise alused oleksid selged ja kinnitatud vastava omandiõiguse dokumendiga (sellest täpsemalt hiljem, JUHENDI järgmistes etappides). - WHO ? Kui palju inimesi? Kas keegi tõsteti pärast omandisse võtmist korterist välja?
— Meie jaoks on oluline, et pilt korteri kasutusõigustest oleks meile selge (sellest pikemalt hiljem). - Kas korteriomanikke või -kasutajaid on?
— Kui kohal on lapsed, siis peame tagama, et tehingu tulemusena ei rikutaks nende õigusi (sellest lähemalt hiljem). - Kas müüja on abielus?
- Kui jah, siis? Võib-olla oli müüja abielus, kuid lahutatud (mis sellest järeldub, saame teada veidi hiljem). - Kas on inimesi (), kes nõuavad või on varem nõudnud seda korterit?
"Meie jaoks on oluline, et need näod ei tuleks meile üllatusena." - Kas selle korteri jaoks on teisi?
— Kas see on näiteks panditud laenu vastu või on selle saamise õiguste üle mingeid juriidilisi vaidlusi? - Kui kaua on korter müüja omanduses olnud? Kauem kui kolm aastat?
— Mida pikem on see periood, seda väiksem on meie potentsiaalne oht eelmiste omanike, pärijate, kolmandate isikute jne õiguste vaidlustamiseks. See mängib meie kasuks. - Kas tehing peaks olema otsene või?
— Alternatiivne võimalus muudab tehingu keerulisemaks ja suurendab selle tingimusi. - Kas korteri müüb omanik või tema volitatud esindaja isiklikult (volikirjaga)?
— Kui see pole hädavajalik, ärge ostke korterit usaldusväärselt isikult (täpsem teave vastava sammu juures). - Kas korteril on varjatud tehnilisi defekte?
- Vaevalt kaval Müüja ütleks, et tal on tapeedi all auk ja tualetis lekivad torud. Seetõttu tugineme siin ainult enda tähelepanelikkusele. - Kes on lähinaabrid?
— Heidiku, skisofreeniku või alkohoolikupere leidmine oma vahetust keskkonnast pole just kõige meeldivam üllatus.
Ja "Palun aeglustage, ma salvestan!" Täpselt nii! Kirjutame selle teabe üles, et seda järgmistes etappides täiendavalt kontrollida. JUHISED. Praegu tuleb lihtsalt aru saada, kas “tahtida” seda korterit endale või otsida teine. Vastuseid nendele küsimustele kontrollime korteri ostmise järgmistes etappides, kiirustamata, pärast korteri tegemist. ettemaks.
Ärgem unustagem sooduspakkumine- oleme endiselt turul! Edukas tehing võib säästa kümne minutiga kuu või isegi kahe teenitud summa! Ja hinna alandamise põhjuseks võivad olla just need “väikesed ebamugavused”, mille avastame millal olukorra esialgne hinnang.
Mis võib teid kohe hoiatada?
Mis võib meid koheselt hoiatada ja takistada korteri ostuotsust langetamast ja sellest tulenevalt ettemaksu tegemast?
See ei ole kategooriline keeldumine, vaid esialgne ( karm) riskide hindamine, mille olemasolu võib tekitada tõsiseid muresid . Kui turul on valikuvõimalus, on parem valida madalaima võimaliku ohuga korter. Nimelt:
- Kui selgub, et korter on hiljuti ostetud , ja on juba taas müügil ( näiteks aasta jooksul). Petturid kasutavad kiiret edasimüüki, et varjata eelmise tehingu rikkumisi.
- Kui selgub, et korter müüakse volikirja alusel . See on ka petturite lemmiktrikk. Kuigi loomulikult kasutavad ka normaalsed inimesed vahel volikirja.
- Kui selgub, et tehing on plaanis "alternatiiv" , ja Müüja uue korteri "soovid" on turu tegelikkusega vähe ühist. Siis riskime aega raisata.
- Kui selgub, et korter võeti sisse pärand . Fakt on see, et isegi kui pärand vormistatakse ootuspäraselt, pole garantiisid ( ei kinnisvaramaakler ega), et aja jooksul nad enam ei ilmu ega nõua oma õigusi sellele pärandile. Tõenäoliselt peame nendega vara jagama. Kuigi selle vastu on veel teatud kaitse ( selle kohta lisateavet vastavas etapis – edasi).
- Kui selgub, et Müüja kuulub "riskirühma" . Seda rühma kutsutakse põhjusega nii. Meilt nõutakse, naljakas öelda, et müüja ei petaks ennast arusaamatuse tõttu ( sest Ostja võib siin olla viimane – sellest lähemalt hiljem).
- Kui selgub, et korteril on koormatised , või on kellegagi vaidlus selle õiguste üle, siis on see järjekordne põhjus enne ettemaksu tegemist sellele mõelda. Kuigi mõned koormised(selle kohta lähemalt allpool) korteri ostmist ei sega.
- Kui selgub, et korteris on varjatud tehnilisi vigu , näiteks hallitust seinal või pragu tapeedi all. Ärge kõhelge selliste asjade kohta otse Müüjalt küsimast ning samal ajal vaadake ise korter hoolikalt üle.
- Kui selgub, et naabrid - “mitte päris adekvaatsed inimesed”, liigjoolikud, vaimuhaiged või “poolmetsikud tegelased”, kes on oma korteri nii palju sassi ajanud, et sealt kostab tuntavat haisu ja välja roomavad lutikad.
- Ja lõpuks - kui korteril pole esmapilgul tõsiseid puudusi, kuid selle hind on turuhinnast märgatavalt madalam . Vana ja usaldusväärne psühholoogiline trikk petturitelt, kes loodavad, et Ostja ahnus võidab tema mõistuse.
Kui valik on väike ja/või soovid tõesti just seda korterit osta, siis arvestame märgitud riskidega ja tutvustame ettemaks, ja liigume edasi, analüüsime dokumente ja kontrollime üksikasjalikult iga valikut. Lõppude lõpuks ei vii kõik kahtlused selleni
(function(w, d, n, s, t) ( w[n] = w[n] || ; w[n].push(function() ( Ya.Context.AdvManager.render(( blockId: "R-A) -381353-1", renderTo: "yandex_rtb_R-A-381353-1", async: true )); )); t = d.getElementsByTagName("script"); s = d.createElement("script"); s .type = "text/javascript"; s.src = "//an.yandex.ru/system/context.js"; s.async = true; t.parentNode.insertBefore(s, t); ))(see , this.document, "yandexContextAsyncCallbacks");
Ostu-müügi käigus omandiõiguste üleandmise protseduuri saab läbi viia ainult vastava lepingu alusel:
Pooled lepivad kokkuleppes kokku | Reeglina nõuab müüja tagatisraha, selleks vajate: Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga: AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas. See on kiire ja TASUTA!
|
Teha tehinguks vajalikud dokumendid | Kui kinnisvara ostetakse aastal, siis on nimekiri veidi erinev - selle näitab pank. Tavatellimusel ilma laenuta vajate:
|
Valmistage ette DCP mustand | Kui ruumid on kaasomandis, peab leping olema notariaalselt tõestatud. Muudel juhtudel, poolte äranägemisel, ei pruugita tõendit nõuda. |
Registreerige tehing Rosreestr | Kui DCT ja avalduse alusel registreeritakse ostjale ümber omandiõigused ja sisestatakse vajalik teave andmebaasi. Registreerimise eest tasutakse riigilõivu. Esitada tuleks 3 eksemplari, üks neist jääb Rosreestri arhiivi ja muud paberid. |
Tehke raha lõpparve |
|
Müüja on kohustatud tasuma üksikisiku tulumaksu |
|
Kinnisvara müümisel on mõned reeglid, mida tuleb arvesse võtta:
- ettemaks on tagatiseks, et vara teisele isikule ei müüda, kuid lepingus peavad olema määratud trahvid mõlemale poolele juhul, kui üks neist keeldub;
- eellepingule vormistatakse eraldi lisa müüdava korteri seisukorra kohta koos fotode ja muude tõenditega;
- Ostulepingus on märgitud, millal pärast tehingu sooritamist ruumid vabastatakse ja elanikud välja vaadatakse, kui nad pole seda varem teinud.
Milliseid dokumente tuleb kontrollida?
Enne ostu-müügimenetluse alustamist tuleb kontrollida kinnisvara, aga ka passide õiguslikku puhtust.
Peaksite kontrollima:
- tiitlipaberid, kontrollige nendes märgitud teavet müüja passiandmetega;
- tehnilised dokumendid ja ruumide vastavus selle plaanile ebaseadusliku ümberehituse korral;
- osa omanikul on kaasomanike kirjalik ostueesõiguse keeldumine;
- tõend perekonna koosseisu või majaraamatu kohta, s.o kas on registreeritud kodanikke, eriti alaealisi lapsi, puudega inimesi, vanureid, üksikemasid;
- volikiri, kui müüja ei ole omanik, vaid tema esindaja;
- KIKi tõend kommunaalvõlgade suuruse kohta.
Mida arvestada hüpoteegiga ostmisel
Kui kogu summat pole käes, saab potentsiaalne ostja pangast laenu taotleda, kui omanik ei pahanda.
Perele eluaseme ostmiseks on lubatud kaasata rasedus- ja sünnituskapitali. Kuid keskmiselt võib laenuvõtja korteri eest enam maksta kuni 300% kogu laenuperioodiks tegelikust maksumusest.
Hüpoteegi võtmise otsustanud ostja vajab:
- valige eelnevalt laenuandja, kellel on isiklikult kõige soodsamad tingimused;
- seejärel esitage eeltaotlus, et finantsasutus saaks dokumentide põhjal otsustada, kas tal on võimalik laenu väljastada (eriti oluline on sissetulekutõend);
- valige eluaseme valik ja veenduge veel kord, et selle ostmiseks saaks raha väljastada;
- koostada pangale laenu taotlemiseks paberid.
Üks tähtsamaid saab olema hindamisakt. Selline protseduur võib maksta jooksul 10-40 tuhat rubla.
Reeglina saab krediidiasutusest 80−90% vara väärtusest. Laenusaaja peab sissemakse tasumiseks esitama dokumendi või konto väljavõtte raha olemasolu kohta.
Lisaks paberitele, mida tavaliselt tehingu sooritamiseks vaja läheb, on hüpoteegilepingu sõlmimiseks vaja:
- viimase sissetuleku tõend 6-12 kuud;
- töödokumendi koopia;
- dokumendid täiendava sissetuleku kohta, kui need on olemas;
- abielu- või lahutustunnistus, alaealiste laste sünd, kui neid on.
Kinnisvara ostu-müügilepingu näidis:
Pank kohustab teid sõlmima ostetud eluaseme ja elu kindlustuslepingu. Lisaks, kui laenusaaja on abielus, peab tema abikaasa tegutsema kaaslaenaja ja esitama oma sissetulekudokumendid.
Hüpoteegi väljastamise eest vastutab krediidiasutus, mille sisu tuleb kontrollida ja pöörata tähelepanu järgmistele punktidele:
- viivised;
- kas tasumata võla korral lähevad nõudeõigused üle inkassole;
- ennetähtaegse tagasimaksmise keeld;
- Kas kohe pärast omandiõiguste ümberregistreerimist on võimalik ise korterisse registreerida ja oma alaealised lapsed registreerida;
- muud nüansid.
Kõik lepingud tuleb allkirjastada ühel päeval:
- ost ja müük (kahe- või kolmesuunaline, kus on kaasatud ka pank);
- krediit;
- tagatis;
- kindlustus.
Kuidas leida sobiv eluase
Järelturul valikute otsimisel peate järgima mõnda kontseptsiooni:
Mis on teisejärguline |
|
Milliseid järelturul pakutakse? |
|
Milliseid eesmärke saab ostja seada? |
|
Mis mõjutab kulusid | Hind sõltub paljudest teguritest:
|
Kuidas ruumi kontrollida | Peate pöörama tähelepanu:
|
Kas vajate kinnisvaramaakleri
Tema osalemine on kasulik mitte ainult ostjale, vaid ka müüjale.
Spetsialist:
- ütleb teile, millisel aastaajal on kõige parem eluaseme osta/müüa;
- aitab vajadusel hinda alandada või tõsta;
- peab koos kliendiga koostama dokumentide paketi ja kontrollima “puhtust”;
- tagab juurdepääsu agentuuris olevale andmebaasile ja valib koos ostjaga talle sobivaima variandi;
- toetab tehingut täielikult omandi ümberregistreerimise algusest kuni lõpuni.
Kinnisvarabüroo valimisel peate pöörama tähelepanu litsentsi, sertifikaatide ja auhindade olemasolule, kontori seisukorrale ja tööülevaadetele Internetis.
Ilma vahendajateta
Kui potentsiaalne ostja otsustab ise eluaset otsida, saab ta järgida standardskeeme:
Enne kinnisvaramaakleri poole pöördumist saab ostja jälgida hindu, uurida eriteenuste maksumust jne.
Kuidas kaubelda
Hinna määrab alati algselt omanik, kuid inimene peab mõistma, kuidas ja millal kaubelda:
- Kinnisvara jaoks on väljaspool hooaega suvi;
- turg aktiveerub sügisel ja kevadel;
- Kui operatsioon tehakse talvel, võite loota hinnaalandusele;
- sees on võimalik vähendada 20−30% .
Müüja on valmis hinda alandama ainult tõelise ostja puhul. Kui korter on olnud pikemat aega müügis või on kiireloomuline tehing, siis alandavad ka omanikud kulu. Kuid peaksite uurima, millega on kiire müük seotud.
Kõigepealt peate hoolikalt üle vaatama ja hakkama läbirääkimisi pidama, kas see tõesti sobib. Läbirääkimised on võimalikud ainult isiklikul kohtumisel omanikuga, seda ei saa teha telefoni teel ega isiklikus kirjavahetuses.
Kui eluase on sobiv, on parem mitte väljendada liigset rõõmu, vaid näidata end teadliku kaasaegse inimesena. Müüjaga tuleb luua sõbralik suhe kasutades erinevaid psühholoogilisi nippe, kuid samas ei saa müüdavat eset üle kiita.
Lisaks psühholoogilistele võtetele peab ostja järgima konkreetseid kriteeriume, mis võimaldavad tal hinda "alla viia":
- tuua välja ruumide vaieldamatud puudused;
- tulla läbivaatusele mitu korda erinevate inimestega (sugulased, sõbrad), väljendades seeläbi kahtlusi;
- teavitage omanikku, et on sarnaseid võimalusi, mis on mõnevõrra odavamad, võite isegi näidata külastatud aadresside tegelikku loendit;
- Igal kohtumisel tuleks käituda enesekindlalt, nimetada konkreetsed summad ning poolt- ja vastuargumendid;
- pakkuda tasu notari- ja kinnisvaramaakleri teenuste eest, riiklik registreerimine “teie” kulul.
Kui ostjal õnnestus hind “alla viia”, tuleb viivitamatult leping sõlmida.
Kuidas vältida pettust
Peensuste kohta on soovitav eelnevalt uurida:
- Puhverserveri kaudu ostmine peaks alati olema muret tekitav. Tehing tuleks teha alles pärast eluaseme ja müüja ning tema esindaja dokumentide kontrollimist. Peate kohtuma tõelise omanikuga näost näkku, olema vaimselt terve ja võimekas, mitte põdema sõltuvust ja andma vähemalt suulise nõusoleku.
- Omanik on eraisik, mitte juriidiline isik või riigiasutus.
- Võite küsida, kuidas ta korteriõigused omandas. Kui osaliselt emakapitali arvelt, siis kinnisvaraosad kuuluvad ka alaealistele lastele. Esmalt tuleb need teisele välja anda, eelistatavalt ainult eestkosteasutuse nõusolekul, vastasel juhul ei saa kohtuprotsessi vältida. Parem on seda teha enne müüki.
- Ülevaatuse käigus tuleb tutvuda naabritega ja välja selgitada, kes on tegelik omanik ja millega ta elus tegeleb. Alati tuleb meeles pidada, et lähisugulastel on alati õigus vaidlustada kohtus, kui nad esitavad piirkonnale nõude.
- Kui kaasomanikke on ja seda on vaja paberitega kontrollida, võivad nad esitada kohtusse hagi oma osa omaniku ebaseadusliku müügi kohta (ilma nende nõusolekuta). Parem on hankida neilt mitte ainult kirjalik luba, vaid ka isiklikult.
- Koormiste olemasolu kontrollitakse ühtse riikliku registri väljavõtte alusel, hüpoteegiga või arestitud vara müüa ei saa.
- Kui ostate selle omavolilise ümberehitusega, peab uus omanik selle jaoks dokumendid vormistama. Kuid see on võimalik ainult siis, kui remont tehakse eluruumidele esitatavaid nõudeid arvesse võttes. Vastasel juhul nõuab reguleeriv asutus selle algsesse olekusse naasmist.
- Kui maja on lagunenud või mõeldud lammutamisele, on seadusega keelatud sõlmida ostu-müügilepingut selles asuva korteri ostmiseks.
- Pärimise teel saadud kinnisvara võivad nõuda pärijad, kes ilmuvad palju hiljem. Tehing kuulutatakse kohtus kergesti kehtetuks.
- Kui erastamismenetlus viiakse läbi valesti, arvestamata kõigi osavõtjate huve, protestivad huvitatud isikud edaspidi müüki.
Mida teha pärast tehingut
Viimane etapp pärast omandiõiguste ümberregistreerimist on uute elanike sissekolimine.
Seaduse järgi on vana omanik kohustatud seest vabastama 2 nädalat, kuid ostja ja müüja vastastikusel kokkuleppel saab seda teha kuu aja jooksul. Korteri vabastamisel antakse uuele omanikule võtmed ning ta saab oma asju transportida.
Registreeruge oma elamispinnale, kuid tal on õigus seda mitte teha | Kolimisel on vajalik arvestada seadusest tulenevate nõuetega - dokumentide esitamine ümberregistreerimiseks toimub piires 7 päeva teise tuppa kolimise hetkest. |
Isiklike kommunaalteenuste kontode ümberregistreerimine ühtse riikliku registri väljavõtte alusel | Selleks peate külastama iga teenust eraldi. |
Võimalusel hankige | Maksuametisse tuleks pöörduda avalduse ja muude paberitega, viimase aasta tuludeklaratsiooniga. |
Kui pöördute registreerimisasutuse poole korteriõiguste ümberregistreerimiseks, peate kohe pärast menetluse täielikku lõpetamist taotlema väljavõtet ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist | Sellist dokumenti võib vajada iga asutus. Uute reeglite järgi registreerimistunnistust enam ei väljastata. |