Кога ще се появят купувачи за апартамента? Купуване на апартамент: инструкции стъпка по стъпка
Какви са конкретните рискове при покупка на апартамент?
При закупуване на жилище, гражданинът може да се сблъска както с грешки (собствени или на продавача), така и с откровена измама.
Нека да разгледаме какво трябва да знаете и какви нюанси трябва да вземете предвид, ще разгледаме основните опасности и всички клопки, които ви очакват, преди да закупите апартамент чрез агенция за недвижими имоти, както в нова сграда, така и на вторичния пазар.
Разказваме ви повече за рисковете, които могат да възникнат при закупуване на апартамент и как да избегнете измама.
Неспазване на правата
Деца или ограничено дееспособни лица
Възниква, ако в закупения апартамент е регистрирано дете под 18 години или друго лице, което не е напълно дееспособно и е поставено под настойничество или попечителство. В този случай сделката при закупуване на апартамент трябва да се извърши само със съгласието на местните органи по настойничество. В противен случай съществува риск сделката за покупко-продажба на апартамента да бъде обявена за невалидна от съда. В тази ситуация можете не само да загубите апартамента си, но и да не получите парите си обратно.
Този риск може да бъде сведен до минимум по следните начини:
- Поискайте от продавача или негов представител не само извлечение от домашния регистър, а разширена архивна версия, която ще посочи всички лица, които някога са имали постоянна регистрация в апартамента от момента на пускането му в експлоатация.
- Прегледайте извлечението и се уверете, че в него няма данни за лица, които не са навършили 18 години към момента на сделката. Това елиминира риска, свързан с нарушаване на правата на непълнолетните.
- В случай, че според извлечението от Единния държавен регистър непълнолетно лице е посочено като един от съсобствениците на имота, дори преди сключването на договора, е необходимо продавачът да предостави разрешение от общинските органи за настойничество .
- Ако апартаментът вече е бил продаден преди това, трябва да разберете дали са получени такива разрешения за всички сделки, извършени след 1 януари 2005 г. (датата, когато една от най-важните версии на Федералния закон „За държавна регистрация на права към недвижими имоти и сделки” влезе в сила с него”). Ако продавачът не разполага с необходимите документи, можете да отправите искане до органите по настойничество.
- И накрая, за да избегнете риска продавачът да има недееспособно или ограничено дееспособно лице, най-добре е договорът да бъде нотариално заверен. Съгласно чл. 43 от Основите на законодателството на Руската федерация за нотариусите, проверката на правоспособността на страните по сделката е отговорност на нотариуса.
ВАЖНО:Ако имате някакви съмнения относно продавача, можете да поискате от него удостоверение, че не е регистриран като психиатричен или наркозависим.
Казваме ви на какво трябва да обърнете внимание и какви документи трябва да проверите, когато купувате жилище.
Непълнолетни по време на приватизация
Ако преди това апартаментът е бил общински и е минал процедура по приватизация, има вероятност децата да са били изключени от тази процедура. В този случай има възможност след навършване на 18 години те да заведат дело и да обжалват решението - и приватизацията да бъде обявена за незаконна.
В този случай е възможно последващите сделки също да бъдат обявени за незаконни. Можете да избегнете риска по следните начини:
Член 196 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Общ давностен срок
- Общият давностен срок е три години от датата, определена в съответствие с член 200 от този кодекс.
- Давностният срок не може да надвишава десет години от датата на нарушение на правото, за чиято защита е установен този период, с изключение на случаите, установени с Федералния закон от 6 март 2006 г. N 35-FZ „За борба с тероризма“.
В този случай е изключително трудно напълно да се избегнат рисковете. Ето защо, ако имате и най-малкото съмнение относно чистотата на сделката, препоръчително е да потърсите друг обект за покупка.
Настоящ или бивш съпруг
Незавършено строителство
Това е типичен риск, свързан със закупуването на жилище в нова къща, която все още се строи. Може да възникне ситуация, когато предприемачът или спре строителството, или, въпреки че къщата е действително готова, не я пусне в експлоатация и не предостави апартамента на купувача в срока, посочен в договора.
За съжаление това е една от ситуациите, при които рискът не може да бъде предотвратен. Тук може да помогне само обръщението към съда.
Нова сграда по “сива” схема
Апартаменти в нова сграда могат да се продават по няколко вида договори:
Всички тези споразумения са предвидени в Закон № 214-FZ от 30 декември 2004 г. Въпреки това, безскрупулни разработчици все още се опитват да работят допълнително по други видове споразумения:
- Инвестиции в строителството.
- Предварителна покупка и продажба.
- Предварителна покупко-продажба със закупуване на менителница.
Всички тези опции са допустими съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация, но противоречат на Закон № 214-FZ, който се отнася пряко за дялово строителство на нови многофамилни сгради. Следователно всички многобройни рискове, свързани с нарушаването на този закон, просто се премахват - просто не е необходимо да сключвате съмнителни договори.
Дългове по вноски за основен ремонт
За разлика от битовите сметки, свързани с ползването на апартамент, основният ремонт се заплаща въз основа на самия факт на притежаването му. Ето защо При закупуване на апартамент длъжникът има риск да получи допълнително дълг.
Начинът да бъдете в безопасност тук е прост: свържете се с управляващото дружество и поискайте сертификат за дълг или липса на такъв.
И накрая, най-опасният случай е, когато продавачът умишлено не иска да сключи споразумение, а да получи пари от купувача, без да му даде нищо в замяна. Този риск ще бъде разгледан по-подробно по-долу.
ВАЖНО:Когато купувате апартамент, възможно най-малко сделки трябва да се извършват в брой. С модерните онлайн услуги и банкоматите на всеки ъгъл извършването на банков превод не е проблем, а банковите разписки и историята на транзакциите, ако е необходимо, ще станат отлично доказателство в случай на измама.
Но ако не можете без пари в брой, всяко плащане трябва да бъде придружено с издаване на касова бележка(за предпочитане в присъствието на поне един свидетел), касова бележка или касова бележка.
Какво и как да проверите?
И така, има доста характеристики на покупката и продажбата на апартамент.
За да избегне повечето рискове, купувачът трябва да действа според ясен план. Нека го разгледаме стъпка по стъпка.
Каква информация да събираме?
Преди да заключи, купувачът трябва да знае следното:
ВАЖНО:Ако при закупуване на жилище сте научили такъв нюанс, че продавачът е получил апартамента въз основа на скорошно съдебно решение и има съответен документ, трябва да подходите към сделката по-внимателно. Решението може да бъде обжалвано и отменено.
Какво се взема предвид отделно от „вторичния“ пазар?
Има информация, която коренно се различава в зависимост от това дали апартаментът се продава в нова сграда или е пуснат в експлоатация отдавна. За нови сгради следната информация е фундаментално важна:
- Кой е продавачът – разработчикът или акционерът? Акционерът има право да продаде апартамент в недовършена сграда - след което всички отношения с предприемача се прехвърлят чрез възлагане на купувача. Но ако продавачът е самата организация, която извършва строителството, тогава апартаментът трябва да бъде поне в сграда, която вече е пусната в експлоатация.
- На какъв етап е строителството?
- Ако апартамент е закупен от предприемач, налични ли са всички необходими документи?
Нека се спрем специално на последното. Представителят на предприемача трябва да предостави копия на следните документи при поискване:
Това далеч не е пълен пакет от документи, които разработчикът трябва да събере, но липсата на тези документи обикновено води до проблеми.
против, За вторичния пазар е важна информацията за историята на апартамента– новите сгради просто го нямат. Историята трябва да бъде обсъдена по-подробно.
Разказваме ви за най-често срещаните проблеми при закупуване на апартамент, както и каква информация трябва да съберете и какви въпроси да зададете на продавача, за да не бъдете измамени.
Как да проверя историята?
Един от елементите на "правната чистота" е историята на апартамента. Продавачът трябва да предостави пълен набор от копия на документи - от акта за приемане и предаване на новата сграда или заповедта за преместване (ако апартаментът е приватизиран), до последното извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Но в действителност малко хора получават всички тези документи и след това ги съхраняват.
Всички тези документи са добре заменени с извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти. Той обаче ще даде малко информация за случилото се преди януари 1998 г., когато влезе в сила първият федерален закон за единен държавен регистър на правата върху недвижими имоти. въпреки това Вероятността да се натъкнете на конфликт, който е актуален от края на 90-те години, става все по-малка всяка година.
Трябва обаче да поискате копия от документи от продавача. Поне да има документи на какво основание е закупил апартамента. Той може да даде копия на купувача, но трябва да демонстрира оригиналите.
Свързване с брокер
Много сделки се извършват чрез агенции за недвижими имоти или отделни брокери.Това е удобно: горната проверка ще бъде извършена от специалисти от такава агенция. Трябва обаче да проверите и инспектора. Как да изберете правилния брокер, за да закупите безопасно жилище и какво трябва да имате предвид?
Трябва да знаете предварително:
ВНИМАНИЕ:Агенциите за недвижими имоти могат да предоставят два вида услуги: избор на опции за покупка - или просто помощ при извършване на сделка между продавач и купувач, намерили се сами. Във втория случай това може да не е агенция за недвижими имоти, а просто адвокатска кантора или адвокатска колегия или офис.
Гледайте видеоклип за това как да изберете правилния брокер:
Как да се предпазите от измамници?
Има много специфични схеми за измами. Ето някои от тях:
Можете да се защитите по следните начини:
- Проверете всеки документ за изтривания и корекции. Ако документът има степени на защита (като паспорт), тогава тяхното присъствие.
- Ако валидността на документа е ограничена във времето (като пълномощно), проверете дали срокът е изтекъл.
- При покупка от адвокат се срещнете лично с упълномощителя, уверете се, че той е собственик на апартамента, действително е издал пълномощно и не го е оттеглил.
- Поръчайте сами ново извлечение от Единния държавен регистър.
- Извършвайте плащания по банков път. Ако се плаща в брой, тогава само с издаване на касова бележка, касова бележка или разписка (за покупки от организации).
Какво да попитам продавача?
Когато разговаряте с продавача, купувачът трябва да попита:
- Кой е собственикът на апартамента?
- На какво основание е придобито - и преди колко време.
- Кой точно е регистриран в него.
- Има ли деца сред записаните?
- Планът за чиста продажба ли е или с последваща покупка? Последният може да определи момента на транзакцията.
- Има ли дългове за сметки за комунални услуги или основен ремонт?
Какво да търсите при оглед на имот?
При оглед на самото жилище купувачът следва да направи запитване за разпределението.В този случай трябва да поискате удостоверение за регистрация. Ако апартаментът показва признаци на преустройство, трябва да поискате документи, които разрешават извършената работа. Ако продавачът няма такива документи, по-добре е да откажете сделката. „Узаконяването“ на неоторизирано преустройство е дълга, сложна и не винаги успешна процедура.
Освен това, ако е възможно, трябва да попитате и съседите си. Самият апартамент може да е в перфектно състояние, но поради проблемната среда ще бъде труден за ползване.
Гледайте видеоклип за това, на какво трябва да обърнете специално внимание при проверка на апартамент преди покупка:
- Когато се свързвате с брокери, опитайте се да изберете тези, които са членове на организации или гилдии. По правило такива посредници ценят репутацията си и са по-внимателни при проверката на апартаментите.
- Не забравяйте да огледате апартамента през деня. Това улеснява откриването на възможни недостатъци в довършителните работи, състоянието на водопроводната инсталация и др. При необходимост се свържете с независим специалист.
- Ако харесвате апартамента и няма съмнение, използвайте предварителен договор, който фиксира цената и условията на сделката. Едва след това депозитът може да бъде преведен.
- Най-добре е да сключите договора при нотариус. Това уверение служи като допълнителна гаранция.
Последна актуализация март 2019 г
Купуването на апартамент е много сериозен въпрос. Това не е събитие за един ден. За да намерите законно чисто жилище и правилно да оформите покупката на апартамент, се нуждаете от помощта на брокер или адвокат в областта на оборота на недвижими имоти. Но не всеки познава адвокат или брокер, на когото може напълно да се довери по този въпрос.
Въпреки това, ако знаете как да подходите правилно към този проблем, тогава не е толкова трудно. По принцип е лесно да направите всичко сами или ясно и компетентно да контролирате работата на нает брокер/адвокат. Така че, за да закупите успешно апартамент, трябва да преминете през три етапа:
- избор на жилище
- проверка на апартамента за правна чистота
- сключване и изпълнение на сделка
Избор на апартамент
Изборът на подходящ апартамент е ключът към успешната покупка. Първо трябва да вземете решение за характеристиките на жилището:
- колко стаи има в апартамента
- на кой етаж
- местоположение на къщата, в която се намира жилището (център на града, по-близо до транспортни възли, до паркова зона и др.)
- характеристики на самата жилищна сграда (брой етажи, от какво са направени стените и т.н.)
- наличие (липса) на ремонт, обзавеждане и др.
В бъдеще е необходимо да се изследва ценовият пазар, за да се премахнат подозрителните апартаменти (ако цените са твърде ниски) и да не се позволи на непоколебим продавач да печели от тях (ако цените са твърде високи). За да сте в крак с актуалните цени, можете да разгледате местния вестник с обяви или регионални сайтове за продажба на имоти.
След ценообразуването трябва да се обмислят конкретни опции. Препоръчително е да изберете апартамент лично. Обаждането на реклами няма да даде желания резултат. Освен това не бива да се доверявате сляпо на брокер, който ще предложи опции. Най-добрият случай е, ако намерите подходящия апартамент чрез приятели. Това ще премахне много грижи. Когато оглеждате апартамента, обърнете внимание на:
- този, който ви го показва (по-добре е собственикът)
- какви съседи има във входа
- какво е състоянието на двора и входа на къщата?
Ако вашият избор е решен, тогава трябва да преминете към проверка на апартамента за правна чистота.
Как сами да проверите апартамент, преди да купите
Това е един от най-критичните етапи. Трябва да отделите максимално усърдие за проверка, за да няма проблеми и неприятности в бъдеще. Преди да закупите апартамент, не забравяйте да проверите за:
- автентичност и надеждност на заглавието и документите за собственост
- компетентността на продавача (продавачите) и неговата юридическа репутация
- наличие (отсъствие) на регистрирани лица (особено внимание на временно освободените)
- искове на външни лица (включително възможни наследници на ищци) и правни спорове
- тежести (лизинг, наем, ипотека) и запори
- дългове за комунални услуги
- законност на планирането
Какви документи да проверите
Продавачът трябва да разполага с правни и технически документи, а именно:
- удостоверение за собственост или извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти (можете да получите сами последния от Руския регистър или например на уебсайта)
- договор за апартамент (договор за приватизация, покупко-продажба, замяна, дарение, акт за приемане от предприемача и др.)
- удостоверение за наследство (ако е наследено)
- кадастрален паспорт
- технически паспорт (ако собственикът има такъв)
съвет: Ако собствеността се основава на съдебно решение, покупката на такъв апартамент трябва да се третира изключително внимателно. В крайна сметка такова решение може да бъде обжалвано и апартаментът ще бъде върнат на предишния собственик. Но ще ви върнат ли парите?
Поискайте оригинални документи и поискайте възможност да направите копия от тях. Когато сами преглеждате документи, обърнете внимание на:
- за наличие на подписи в договорите в необходимите графи, печати на регистрационната служба
- сертификатите трябва да бъдат на специални подпечатани формуляри
Имайте предвид, че в такива документи не се допускат изтривания, петна, корекции и т.н., ако има такива елементи, внимавайте, може да имате фалшификат в ръцете си. Тъй като сертификатите за недвижими имоти не са издавани от 2015 г., за да се гарантира уместността, помолете продавача да поръча извлечение от държавния регистър на недвижимите имоти или да го поискате сами.
Можете също така да помолите продавача да поръча документи за собственост (с печата на Rosreestr) чрез Rosreestr. Това е необходимо, за да се потвърди надеждността на отделен документ, който е под съмнение.
За правомощията на продавача
Право да продаде апартамента има самият собственик или негов представител с нотариално заверено пълномощно. Продавачът може да бъде:
Информацията за продавача съдържа:
- в сертификата за собственост (извлечение от държавния регистър)
- в документите за апартамента
Ако имате работа с представител, не ви пука необходимо е да се срещнете със собственика (собствениците) и да обсъдите въпроса за принципното споразумение за продажба на апартамента,поискайте да видите паспорта си, запишете данните или го копирайте. Техническите проблеми могат да бъдат решени с доверено лице. Ако ви бъде отказана такава среща, тогава може би тази сделка не вещае нищо добро. Трябва да се провери и валидността на пълномощното. Посетете нотариуса, издал пълномощното и се уверете в неговата автентичност. Попитайте дали е отговорила.
Бъдете особено бдителни, когато собственикът (единият от собствениците) е дете:
- ако детето е на възраст под 14 години, тогава законният представител (родители, осиновители, настойник) сключва сделката от негово име. Пълномощията на родителите се потвърждават с бележка в паспорта и акта за раждане. Настойникът действа въз основа на решението за настойничество. Осиновител – по решение на съда.
- на възраст от 14 до 18 години сделката се сключва с писменото съгласие на законните представители.
- законният представител на детето трябва да подкрепи намерението си относно апартамента с писменото съгласие на органа по настойничеството за сделката.
Обърнете внимание на дефектите на продавача. Поискайте свидетелство за брак. Ако апартаментът е закупен по време на брак. Необходима е среща със съпругата (съпруга) на продавача, тъй като във всеки случай те ще трябва да се съгласят на сделката.
Когато сключвате сделка, във всеки случай изисквайте съгласието на вашия съпруг (апартаментът е закупен по време или преди брака), включително от бившия ви, тъй като липсата на такова съгласие може да бъде причина за съдебни спорове.
След като се срещнете с продавача чрез вашите контакти в полицията или при съдебните изпълнители, проверете лично неговата репутация. Помолете брокера (ако използвате неговите услуги) да попита колегите си дали името на продавача е добре известно. По този начин можете да избегнете работа с измамник.
Относно регистрираните лица
Преди сключване на сделка всички лица трябва да бъдат освободени от апартамента (понякога е възможно да се посочи в договора задължението на продавача да изгони регистрираните лица в рамките на кратък период след сделката, но е по-добре да не създавате такива трудности за себе си) , в противен случай ще имат право на пребиваване след продажбата и принудителното им изселване ще ви стане главоболие.
Поискайте от продавача ново удостоверение от вашия паспорт, потвърждаващо липсата на регистрирани лица. Но имайте предвид, че такъв сертификат няма да съдържа информация за временно освободени хора. Става въпрос за:
- осъден за престъпление
- наборници за военна служба
- възрастни хора в социални институции
- деца, настанени във възпитателни и поправителни институции
- некомпетентни в психиатрии
- подложени на продължително лечение в лечебни заведения
Можете да разберете за освободените лица от разширеното (архивно) извлечение от домашния регистър.Вземете го заедно със собственика на апартамента и не се колебайте да попитате служителя на паспортната служба за такива лица. Ако се появят такива граждани, те ще могат да декларират правото си да живеят в апартамента дори след като той е преминал към друг собственик. Такива хора е трудно да бъдат освободени дори по съдебен път.
Относно искове и правни спорове
Всички съдебни спорове относно апартамента могат да се разглеждат в териториалния граждански съд на адреса на апартамента. Информация за съдебни производства срещу собственика на апартамента може да бъде получена:
- като се свържете официално с канцеларията на съда със съответното искане (въпреки че такива искания често се отказват), поради което е по-ефективно да разберете на сайта на териториалния районен/градски съд дали има съдебно производство срещу продавача
- в службата за съдебни изпълнители по изпълнително производство или чрез сайта на съдебните изпълнители
- в извлечение от държавния регистър (има отделна колона за това)
- неофициално, когато разговаряте със съседи, служители на асоциации на собственици, жилищни отдели
Ако продавачът е наследил апартамента, би било добре да се свържете с нотариус на мястото, където е открито наследството. Посетете нотариалната кантора заедно със собственика и се уверете, че няма други претенденти за наследството.
Относно тежестите и запори
Когато апартаментът е отдаден под наем, има сключен договор за наем, има ипотека или запори, тогава при смяна на собственика такива тежести и запор остават в сила (въпреки че по време на ареста обикновено е невъзможно да се извърши сделка/регистрация ). Това ограничава правата на купувача да притежава изцяло жилище. Освен това съществува риск от пълна загуба на недвижими имоти. Следователно, когато купувате апартамент, такива обстоятелства не трябва да съществуват.
Можете да получите извлечение от държавния регистър от отдела за регистрация (или в Интернет на така наречената „Обществена карта“). Там в отделен раздел е посочена цялата информация за тежести. Ако има някакви записи за това, тогава не трябва да слушате извиненията на продавача. Препоръчваме ви да откажете такъв апартамент.
Ако обаче продавачът се съгласи да разреши проблема (например да изплати ипотеката), тогава:
- изискайте от обременителя (наемател, ипотекарен кредитор и др.) официален писмен документ, потвърждаващ липсата на искове
- принуди продавача да изключи такова вписване от държавния регистър
- поръчайте ново извлечение, в което вече няма да присъстват такива данни
Проверете задълженията за комунални услуги
Когато купувате апартамент, може да откриете, че е задлъжнял. Разбира се, такива дългове трябва да бъдат платени от предишните собственици. На името на новия собственик обаче ще се водят дела. Може да се окаже, че текущото плащане ще бъде прихванато от дългове и тогава купувачът ще бъде длъжник. Възможно е комуналните компании да спрат ток, газ, вода и др. Що се отнася до задълженията за вноски за основен ремонт, тези задължения имат последователно действие (т.е. прехвърлят се на новия собственик). Подобни последствия могат да бъдат избегнати, като се справим с наличието на такава „зестра“.
Това изисква:
- поискайте от продавача удостоверение от жилищния отдел, ERIC за липсата на дълг
- преглед на разписки за плащане за последната година
- попитайте служителите на жилищния отдел и асоциацията на собствениците за съществуването на дълг за апартамента
- включете клауза в договора за покупко-продажба, в която се посочва, че продавачът е платил всички сметки за комунални услуги и носи лична отговорност в случай на дълг
Проверяваме законността на преустройството
Апартаментът може да бъде преустроен или преоборудван (монтиране на допълнителни големи електрически, газови, хидравлични агрегати или преместване на инженерни и комуникационни мрежи). Такива промени не винаги са легализирани. Ето защо, когато оглеждате апартамента, сверете техническия план с действителното състояние. По-добре е да се обадите на служител на BTI и да го направите заедно с него.
забележи, че техническият паспорт може вече да има печат, който показва, че преустройството не е координирано,Затова проучете този документ по-подробно.
Имайте предвид, че ако апартаментът е закупен без законно преустройство, тогава може да бъдете принудени чрез съда да върнете апартамента в предишния му вид, а това може да бъде голям разход.
Как правилно да обработим покупката на апартамент
Когато апартаментът е проверен, можете да дадете съгласието си за сключване на сделката и да се подготвите за нейната регистрация. Обикновено тази процедура се състои от следните стъпки:
- сключване на предварителен договор, издаване на аванс или капаро
- подготовка на всички документи за регистрация
- Подаване на документи в службата по вписванията и плащане на апартамента
- получаване на извлечение от държавния регистър и документи за жилище
Сключване на предварителен договор, превод на аванс, депозит
Не винаги е възможно да се попълнят документи или да се събере необходимата сума за апартамент за един ден. Ето защо, така че продавачът да не получи по-изгодно предложение за покупка през това време и да не откаже сделката с вас, е необходимо законно да запишете споразумението. За да направите това, можете да избирате между:
- сключват предварителен договор за покупка на апартамент
- направи аванс (с разписка за получаване)
- прехвърлете депозита
Всички тези действия трябва да бъдат документирани писмено и за предпочитане пред свидетели. И все пак най-ефективният начин да обвържете продавача с вас е да сключите договор за депозит. Тъй като ако собственикът промени решението си да продаде апартамента, той ще трябва да плати двоен размер на депозита. Но купувачът може да се окаже и в неизгодно положение, ако откаже сделката по неоправдани причини (нямаше време да събере парите, намери по-добър апартамент и т.н.). Последицата от това ще бъде загубата на депозита.
Какво трябва да знаете за депозита
Първо, трябва да сключите договор за депозит, който трябва да посочи:
- дата и място на сключване на договора
- кои са страните по споразумението (пълно име, място на пребиваване, паспортни данни)
- за какъв апартамент говорим
- цената на този апартамент
- срок за сключване на сделка за покупко-продажба
- че депозитът, предвиден в членове 380, 381 от Гражданския кодекс, се изплаща
- посочете размера на депозита
- предвиждат отговорност на страните за неизпълнение на задълженията
Споменатото споразумение трябва да бъде подписано на всяка страница и в края на текста. Договорът се съставя в два екземпляра за купувача и продавача.
На второ място, се съставя разписка за факта на прехвърляне на депозита, продавачът го пише, като в него се посочва:
- място и дата на получаване
- кой е получил парите и от кого (пълно име, дата на раждане и паспортни данни)
- информация за сключения депозитен договор
- получена сума (с цифри и думи)
- подпис на лицето, което получава парите (продавач)
Касовата бележка се съставя на ръка в един екземпляр и се предава на купувача. Сумата на внесения депозит е включена в цената на апартамента.
Подготовка на документи за регистрация
Продавачът трябва да подготви документи за закупуване на апартамент; купувачът заплаща само държавна такса. Размерът му е 2000 рубли (възможни са и други размери в зависимост от нестандартната ситуация). Въпреки това, купувачът трябва да участва в изготвянето на условията на договора за покупко-продажба. Препоръчително е такова споразумение да бъде прегледано от независим адвокат преди подписването му. Такава консултация няма да бъде скъпа, но ще ви спести от проблеми при подаване на документи в службата по вписванията и по време на по-нататъшното използване и собственост на апартамента.
Договорът за покупко-продажба на апартамент трябва да включва следната информация:
- дата и място на сключване на договора
- пълни данни за продавача (продавачите) и купувача (купувачите): пълно име, място на пребиваване, дата на раждане, описание на паспортните данни, документи на законния представител (ако в сделката участват деца, недееспособни, частично дееспособни лица)
- че продавачът изразява волята си да прехвърли собствеността върху апартамента на купувача, а купувачът да заплати цената му
- пълно описание на апартамента, както е посочено в кадастралния паспорт (име, адрес, площ, кадастрален номер, етаж, брой жилищни стаи и др.)
- информация за държавната регистрация на правото на продавача
- цена на апартамента, условия и ред за плащане
- относно липсата на дългове, тежести и запори
- при съгласие за сделката от страна на законни представители, съпрузи
- обстоятелството, че разпределението на апартамента отговаря на действителното му състояние
- относно липсата на регистрирани лица
- че външни лица нямат претенции и апартаментът не е предмет на съдебен спор
- при одобрение на сделката от органа по настойничество (ако собственикът е непълнолетен/недееспособен)
Обикновено следният списък с документи за закупуване на апартамент се представя в отдела за регистрация или MFC:
- изявления на страните за държав регистрация на прехвърляне на собственост върху апартамент (брокер ще ви помогне да съставите такива документи или можете да намерите образци за попълване на уебсайта на Rossreestr или специалист на MFC ще го попълни сам)
- разписка за плащане на държавно мито
- договор за покупко-продажба с приемо-предавателен акт (три екземпляра)
- кадастрален паспорт
- съгласие на съпруга на продавача (нотариално)
- съгласие на родител (ако сделката включва дете от 14 до 18 години)
- разрешение от настойничество (ако продавачът (един от продавачите) е непълнолетен)
- паспорти на всички лица, участващи в сделката
Може да се наложи предоставянето на допълнителни документи при закупуване на апартамент, ако това се дължи на индивидуалния характер на сделката. Регистраторът, който получава документите, ще докладва такива документи.
Подаване на документи в отдела по регистрация и плащане на апартамента
По-добре е да подписвате документи и да превеждате пари за апартамент в присъствието на регистратор в службата по вписванията или нотариус (ако договорът е заверен от него).
Не забравяйте да получите разписка от продавача, потвърждаваща превода на парите и липсата на искове за плащане (изготвена от самия продавач в един екземпляр в свободна форма).
Ако парите са преведени преди документите да бъдат подадени в службата за регистрация, продавачът може да не се яви в службата за регистрация, за да регистрира покупко-продажбата на апартамента или по друг начин да забави или дори да откаже да завърши сделката. И дори ако има разписка за превод на пари, връщането им ще бъде проблематично и може би само чрез съда.
В случай, че прехвърлянето се извършва след подаване на документи за регистрация, тогава по силата на закона апартаментът ще бъде ипотекиран от продавача. След това ще възникнат допълнителни трудности при погасяването му. Вярно е, че в договора може да се посочи, че ипотеката не се прилага по силата на закона (но продавачите не са съгласни с такова условие).
Затова се придържайте към златната среда - превеждайте пари при подаване на документи.
Когато се купува апартамент с кредитни пари, най-често банката извършва плащания към продавача. Апартаментът ще бъде заложен в банката. Банката първо ще представи своите изисквания за подготовка и списък с документи за закупуване на апартамент и впоследствие ще ги одобри. Представители на банката ще участват в регистрацията. Сделката ще бъде контролирана от адвокат на банката, така че няма да има проблеми с подготовката на документи за закупуване на апартамент и тяхната регистрация.
След предаване на документите се издава разписка от регистратора (специалист на MFC). В него се посочва датата на получаване на готовите документи.
До посочената дата трябва да дойдете в службата по регистрация и да вземете сертификата и подкрепящите документи за апартамента. От този момент ставате пълноправен собственик на имота.
Особености при извършване на сделки в различни житейски ситуации
Кога е необходима нотариална заверка на сделката?
Договорът за покупко-продажба на апартамент се съставя в проста писмена форма и се подписва от страните. При нормални обстоятелства това е достатъчно, за да завършите успешно сделката и да преминете държавна регистрация на собствеността на купувача.
Законът обаче изисква договорът за покупко-продажба да бъде нотариално заверен в следните случаи:
- При продажба на дял(както и при дарение, замяна и др.) в апартамент на абсолютно всяко лице, независимо дали приобретателят е роднина или непознат, друг акционер или външно лице (не някой от съсобствениците);
- Когато продавачът (собственикът) на апартамента е непълнолетно лице (дете до 18 години). Ако детето не е навършило 14 години, тогава от негово име сделката се извършва (в зависимост от семейното положение) от:
- родител
- осиновител
- пазач
Ако възрастта на непълнолетно лице е от 14 до 18 години, тогава той извършва сделката самостоятелно, но при наличие на писмено съгласие:
- родители
- осиновители
- попечител
Във всеки случай е необходимо и писмено съгласие за сделката от органа по настойничество и попечителство.
- Ако собственикът на апартамента е лице под настойничество или попечителство (недееспособен, частично дееспособен). За сключване на договор е необходимо предварително разрешение от настойничеството. От името на продавача по сделката действа следното:
- настойник (ако собственикът е недееспособен)
- самият собственик (ако е ограничено дееспособен), но с писменото съгласие на синдика
Къде се заверява договора?
Покупко-продажбата се заверява от всеки нотариус, работещ в района, в който се намира продаваният апартамент.
Желателно е да се свържете с нотариална кантора, намираща се в същото населено място, където се намира апартамента.
Дори ако нотариалната заверка не е задължителна по закон, все пак е по-добре да прибягвате до услугите на нотариус, това е много по-надеждно и по-спокойно.
Какъв е редът за заверка на договор?
Купувачът и продавачът трябва да дойдат заедно при нотариуса и да му представят:
- паспорти на купувача, продавача и неговия законен представител (ако той участва в сделката);
- проект на договор за покупко-продажба (неподписан). В повечето случаи нотариусите сами изготвят споразумение (използвайки собствен образец), но все пак трябва да видят проекта, тъй като той съдържа всички условия на сделката, които трябва да бъдат отразени в текста на споразумението;
- документи за апартамента (удостоверение за собственост/извлечение от Единния държавен регистър, учредителни документи, кадастрален паспорт). Нотариусът може да поръча извлечението и кадастралния паспорт независимо, но за да улесните и ускорите работата, можете да го подадете сами;
- съгласие на заинтересованите страни и разрешение на органа по настойничество (ако е необходимо);
- уведомяване на останалите участници в общата споделена собственост за продажбата на дял и отказ от преимуществено право на закупуване (ако има такова) - тази клауза се прилага за случаи на продажба на дял в апартамента;
- други документи (в зависимост от индивидуалната ситуация).
Нотариусът разяснява значението на сделката и последиците от нейното сключване. Проверява законността му. И при липса на законови пречки удостоверява споразумението със специален надпис и маркировка в нотариалната документация (дневник, регистър, електронна база данни).
Колко струва заверката на договор (2018)
- Ако страните по споразумението са роднини помежду си (съпрузи, родители, деца, внуци, баби и дядовци), тогава цената на нотариалните услуги варира както следва:
- с договорна цена до 10 милиона рубли. плащането е: 3000 рубли плюс 0,2% от продажната цена;
- над 10 милиона рубли. плащане: 23 000 rub. и 0,1% от цената на договора за покупко-продажба над 10 милиона рубли.
Цената на услугата не надвишава 50 хиляди рубли.
- Когато страните по договора не са роднини, цените на услугите са както следва:
- на цена до 1 милион рубли. плащане: 3000 rub. и 0,4 % от продажната цена;
- ако повече от 1 милион рубли, тогава - 7000 рубли. плюс 0,2% от тази част от сумата на транзакцията, която надвишава 1 милион рубли. Например, договорът е заверен, чиято цена е 2 500 000 рубли. Цената на нотариалната услуга ще бъде 10 000 рубли. (7000 + 3000 (1,5 милиона х 0,2%));
- над 10 милиона рубли. плащането се изчислява: 25 000 рубли плюс 0,1% от сумата над 10 милиона рубли.
Горната граница на плащане е 100 000 рубли.
- В случай на задължителна (по закон) нотариална заверка на договор за покупко-продажба, се начислява държавно мито в размер на 0,5% от прогнозната (пазарна) стойност, но не по-малко от 300 рубли. и не повече от 20 000 рубли.
Нотариусът взема предвид сумата на договора, посочена в текста на проекта. Но ако тази цена е по-ниска от кадастралната, тогава нотариусът изчислява услугата въз основа на кадастралната стойност на апартамента.
Нотариусът също таксува тарифа за технически и правни услуги, варираща от 2500 до 5000 рубли.
Държавна регистрация
Можете сами да подадете документи за регистрация:
- към отдела RosReestr
- към местния MFC
Процедурата за подаване на документи и техният списък е описана по-горе. Можете също така да помолите нотариуса, който е заверил сделката, да ви предаде документите за регистрация и да ви ги вземе. За това са ви необходими допълнително:
- представи оригинала на таксата за държавна регистрация, платена от името на купувача;
- заплащане на нотариални услуги. Цена - 1000/1200 rub.
След това нотариусът самостоятелно организира доставката и получаването на документи в RosReestr.
Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни. Въпреки това, прочетете внимателно всички въпроси и отговори на статията; ако има подробен отговор на такъв въпрос, вашият въпрос няма да бъде публикуван.
94 коментара
Как да купя апартамент в новострояща се сграда? Какви опции има за закупуване на апартамент (ипотека, разсрочено плащане, майчински капитал)? Какви документи са необходими за самостоятелно регистриране на апартамент?
Здравейте, скъпи читатели! Александър Бережнов е с вас.
Реших да напиша тази статия, защото съм купувал апартаменти за себе си и моите приятели повече от веднъж и ще опиша цялото преживяване в тази статия.
В резултат на това можете лесно да закупите подходящ имот, а също така ще научите за всички тънкости и потенциални опасности на предстоящата сделка.
Настанете се, ще бъде интересно!
1. Как да се подготвим за закупуване на апартамент
Покупката на жилище е отговорно и трудно начинание, за което трябва да се подготвите правилно.
Преди да преминете директно към процеса на закупуване, трябва да ни кажете как да постъпим, за да не загубим пари и нерви. Всяко важно и сложно начинание не може да започне без подготовка: правилно извършената предварителна работа улеснява тази задача.
Първото нещо, което трябва да решите е: кой ще търси апартамент и ще съставя договор - вие или брокер? И двата варианта изискват обмислен подход и предварителна работа. На пръв поглед е по-лесно да се използва професионална помощ и това е напълно оправдано.
Добрият брокер се учи да работи с години и има съответните умения. Но за услугите си той взема определена такса, понякога доста прилична. Средно услугите на брокерите на пазара варират от 2% до 6% от сумата на сделката (предоставяне на помощ при продажбата на апартамент).
Въпреки това, за избор на апартамент, тоест помощ при закупуване, посредниците таксуват много по-малко: от 0,5% до 3%.
Преценете колко можете да спечелите, ако решите да си купите апартамент сами и без посредници. И се опитайте да определите дали вие сами сте в състояние да вземете предвид всички възможни рискове, когато извършвате транзакция.
Не забравяйте, че ако решите да действате сами, може да спечелите пари, но в същото време ще загубите много повече морална сила и времеви ресурси.
Освен това трябва да решите какъв апартамент искате да закупите.
Жилищният пазар е разделен на първичен и вторичен.
Първично жилище– това са апартаменти в нови сгради, за които все още не е регистрирана собственост на физическо лице. Тоест първичното жилище не е просто нов дом, а недвижим имот, собственост на предприемача, докато не бъде продаден на крайния купувач, в този случай вие.
Вторично жилище- апартамент, върху който вече е вписана собствеността на физическо лице. Тоест вторичното жилище може да бъде или ново, в новозавършена къща, или в много стара, която е на 100 години.
И двата варианта имат плюсове и минуси.
Предимствата на първичното жилище са следните:
- “Правна чистота” на апартамента.Първоначалното жилище няма история, все още няма собственици, което означава, че никой не е регистриран в жилищната площ и няма да възникнат проблеми с бившите собственици;
- Новостта на апартамента.В новите сгради обикновено не е необходимо да се правят големи ремонти, да се надграждат водопроводните комуникации и др.
- Сравнително ниска цена.Това предимство се получава при закупуване на апартамент в новострояща се сграда по договор за дялово участие.
Има и недостатъци:
- Дълъг срок за регистриране на правата на собственост.Купувачът обикновено получава удостоверение за собственост на имота месеци по-късно, което означава, че е невъзможно да се регистрира в дома си.
- Рискът от загуба на пари при закупуване на жилища в къщи в строеж.Има ситуации, когато компанията за развитие се оказва измамник или фалирала.
- Географско местоположение.Често новите сгради се намират в отдалечени райони на града;
- Липса на довършителни работи.Във всеки случай ще трябва да извършите ремонта сами.
Купуването на вторично жилище е, разбира се, по-бързо и най-често по-удобно. Основната опасност тук са правните проблеми.
Преди да закупите, трябва да се уверите дали всички предишни обитатели са били изгонени от жилищното пространство, дали има лица, които са запазили правото да живеят в апартамента, дали жилището е отдавано под наем, дали имотът има просрочени сметки за комунални услуги, за които след това ще трябва да платите като нов собственик.
Възможно е да има и други тежести, за които да не знаете, например апартаментът да е ипотекиран или запориран. Трябва да внимавате, ако внезапно ви бъде предложено неразумно да закупите обект на ниска цена.
2. Какво определя цената на един апартамент и как да не плащате за него
Как да купите жилище и да не плащате за него? Въпросът е от значение за всички, дори и за хората с достатъчно средства: никой не се интересува от ненужни разходи, когато има възможност да ги избегне.
Цената на апартамент е ключов въпрос при сделките с недвижими имоти.
Често именно цената е определяща при вземането на решение за закупуване на жилище или обратно – за отказ от сделка.
- Как да купите апартамент изгодно и да определите доколко цената съответства на реалните характеристики на жилищното пространство?
- В каква ситуация си струва да се пазарите и в каква ситуация е по-добре веднага да се съгласите на сделката?
Тези въпроси, разбира се, се решават индивидуално, но все още съществуват общи критерии за подбор.
При покупка например на автомобил цената се определя от марката, функционалните му характеристики, възрастта и степента на износване (пробег). Въпреки това, за разлика от повечето потребителски стоки, цената на апартамента зависи много по-малко от състоянието му.
Основните ценообразуващи фактори са тип къща, топографско разположение на имота и наличие на инфраструктура, етажност. Но дори и при подобни параметри, 2 апартамента в една и съща зона могат да имат значителна разлика в цената.
Когато купувате къща в село, където няма търсене на жилища, можете да закупите добра сграда дори под себестойността си. Съвсем различен е въпросът в градовете, където цената на жилището зависи минимално от разходите за неговото строителство.
Като цяло в мегаполисите цената на отделен апартамент е няколко пъти по-висока от цената му, така че методът за оценка на жилищата се основава предимно на анализ на търсенето и предлагането.
Наскоро публикувахме подробна статия, от която можете да разберете; в нея описахме критериите за оценка на имотите и алгоритъма за определяне на обективната стойност към момента.
Какво трябва да знаете, преди да закупите апартамент
При закупуване на жилище е важно с минимална грешка да се прецени реалната му стойност спрямо предлаганата цена и да се определи доколко е възможен пазарлъкът.
С тази задача най-ефективно може да се справи или опитен и знаещ човек, или професионален брокер.
Обикновено продавачът или неговият посредник първоначално определя цената на горната граница.
В допълнение към реалната цена, цената на жилището вече включва:
- разходи за агентски или посреднически услуги;
- сумата, в рамките на която собственикът планира да се пазари.
Продавачът и брокерът предварително определят долната граница за себе си - минималната цена, която могат да предложат. С компетентно договаряне можете да го преодолеете, но имате нужда от професионални умения за преговори, конкретни убедителни аргументи, аргументи.
По-долу ще научите как правилно да оцените апартамента, който купувате.
Какво определя цената на един апартамент (16 основни параметъра):
- Брой стаи
- Кадър (квадрат)
- Оформление
- Размер на кухнята
- Етажност и брой етажи на къщата
- Тип сграда и година на построяване
- Прилежаща територия
- Наличие на балкон или лоджия
- Състояние на обекта (ремонт)
- Тип отопление (централно/индивидуално)
- Размер на сметки за комунални услуги
- Тип баня (съседна/отделна)
- Местоположение (център/покрайнини)
- Областна инфраструктура
- Разработчик (доказана компания/нов играч на пазара)
- Готовност на обекта за експлоатация (етап на строителство на къща)
В допълнение към апартаментите на цени в рамките на пазарните граници, при закупуване на недвижими имоти, можете да се сблъскате с неоправдано завишени или явно занижени цени на обекти.
И двата варианта трябва да предупредят купувача: в първия случай продавачите разчитат на глупак, във втория можете да станете жертва на измамници или да получите собственост върху апартамент със значителни скрити недостатъци (например огромни дългове за комунални услуги) .
Най-разумният начин да проверите приложимостта на предложената цена за апартамент е да се свържете с професионален оценител. Това ще изисква разходи, но има гаранция, че няма да бъдете измамени.
3. Недвижимост – струва ли си да използвате услугите на посредник и как да изберете правилния?
Кой е най-добрият начин да закупите апартамент - сами или с помощта на посредник?
Както вече споменахме, е възможно да разрешите жилищния проблем, без да прибягвате до външна помощ, само ако имате известен опит.
Ако сте нов в сделките с недвижими имоти, вземете помощта на агент за покупка/продажба на жилище. Можете да се обърнете за помощ и към свои роднини или близки приятели, ако имат необходимия опит. Това ще бъде много добре, ако например наскоро са закупили недвижим имот и съответно са запознати с текущия пазар, цените и знаят всичко за изпълнението на сделката.
Сравнение на предимствата и недостатъците на закупуването на апартамент сами и с помощта на брокер
Можете да използвате междинен вариант - да свършите по-голямата част от работата сами (търсене на варианти, пазарене) и да ангажирате адвокат за помощ.
В градовете има десетки адвокатски кантори, които са готови срещу заплащане да консултират купувачите по въпросите на сделките, които ги интересуват, и да помогнат с целия комплекс от правна регистрация на апартамент.
Ако решите да поверите покупката на апартамент на агенция за недвижими имоти, трябва да я изберете разумно.
Ако не искате да поемате рискове, изберете големи компании: те имат по-голям избор от служители и по-големи архивни бази данни, въпреки че цените може да са по-високи.
Добре е, ако компанията е член на гилдията на брокерите на федерално или регионално ниво.
Изборът на посредник е сериозен въпрос. Както показва практиката, можете да намерите добър брокер, като помолите приятели и познати за препоръка. Понякога това помага за намаляване на цените на услугите и повишава нивото на надеждност на брокера.
Също така си струва да посетите офиса на компанията лично: не се доверявайте твърде много на думите, изречени по телефона, или красива снимка на уебсайта на агенцията.
В офиса не се колебайте да проверявате документи и да задавате директни въпроси: вие сте купувач и възнамерявате да похарчите „трудно спечелените“ пари.
Признаци на надеждна (или поне прилична) агенция:
- професионален подход към работата;
- периодът на съществуване на фирмата на пазара;
- добро техническо оборудване;
- ред и дисциплина в офиса.
Когато сключвате споразумение за избор на недвижим имот, уверете се, че всички рискове по време на операциите с апартамента трябва да се поемат съвместно от вас и компанията.
В документите трябва да се споменава името на компанията, а не името на конкретен брокер: това е по-безопасно от правна гледна точка. Трябва да се вземат предвид кризи и „форсмажорни“ обстоятелства.
Задачата на брокера е да намери компромис между вас и собственика: ако агентът защитава интересите на собственика на апартамента в по-голяма степен, това трябва да ви предупреди.
Ако внезапно брокер ви каже, че внезапно се е появил друг купувач, който предлага $1000 повече, не трябва да приемате думата му за това: такава информация трябва да бъде проверена.
Бъдете реалисти - не се доверявайте безусловно на вашия агент: той преследва собствената си изгода, а тя не винаги съвпада с вашата. Ако категорично ви откажат да намалите цената, като същевременно цитирате „неопровержими“ доказателства за такова решение, тогава е по-добре да разгледате още няколко опции.
Когато работите с брокер, информирайте го колкото е възможно повече за параметрите на желаната жилищна площ и вашите желания. Ако искате да гледате залеза от прозореца или искате тихи пенсионирани съседи, по-добре е да уведомите агента за това предварително.
На практика брокерът се стреми да включи собствените си комисионни в цената на апартамента. Клиентът не винаги е информиран за размера на процента на посредника.
Ако в договора посочите максималната сума, която сте готови да платите за жилище, бъдете сигурни, че това е цената, която вашият агент ще ви предложи с надеждата да получите възможно най-висока комисионна.
За да премахнете неблагоприятните за вас ситуации, трябва:
- посочете предварително в договора размера на възнаграждението на брокера не като процент, а като фиксирана сума (за предпочитане);
- посочете коя страна плаща за транзакцията. Обикновено всички разходи за регистрация на жилище се поемат от купувача;
- избройте всички възможни клиентски разходи при сключване на сделка.
При изготвяне на споразумение брокерът има право да вземе определен аванс от клиента. Това е съвсем естествено: търсенето на опции изисква известна работа и разходи.
Размерът на аванса обаче трябва да бъде разумен: не повече от $1000, в зависимост от цената на апартамента и сложността на търсенето. Моля, обърнете внимание в договора, че авансът е включен в общото възнаграждение на брокера. И най-важното, напиши го писменоче брокерът е получил тези пари като заплащане за услугите си.
Търсенето на възможни варианти не винаги завършва успешно. Кой носи отговорност, ако сделката не се осъществи? Това също трябва да се погрижи предварително. Експертите съветват включването на следните точки в договора с агента:
- Брокерът е длъжен да предостави на клиента най-малко 3 варианта за разглеждане, отговарящи напълно на първоначалните изисквания.
- При неизпълнение на условията на договора брокерът се задължава да върне на клиента авансовата сума и да заплати неустойка в предварително уговорен размер.
- Ако клиентът откаже 3 варианта (отговарящи на критериите за търсене), той има право да иска връщане на аванса минус хонорара на брокера. (Размерът на такава такса обикновено варира между $200).
Професионалният подход към отговорността и на двете страни веднага настройва брокера за бизнес и гарантира, че няма застой в работата. Като включите горните точки в договора, няма да ви се налага да чакате дълго за опции и да организирате агент.
Трябва ли брокерът да отговаря за чистотата на сделката?
На теория всеки договор при подходящи обстоятелства може да бъде анулиран в съда. Дори и най-опитният професионалист няма да даде 100% гаранция, че това няма да се случи.
Въпреки това, агенцията трябва да носи пълна отговорност за грешки, допуснати от нейния персонал по време на извършване на сделки за покупко-продажба, както и за нарушаване на тези задължения. С други думи, брокерът носи само морална отговорност за безскрупулен продавач, но носи пълна отговорност за собствените си действия.
Обезщетение за причинени на купувача материални щети е възможно, ако компанията за недвижими имоти има сключен договор за гражданска застраховка. Сумата, на която застрахователят оценява щетата, обикновено се посочва веднага в договора. Клиентът не може да очаква голяма компенсация.
4. Популярни начини за закупуване на апартамент
И така, как да си купя апартамент? Кой е най-добрият начин за плащане на бъдещо жилище - в брой веднага, банков превод всеки месец?
Всеки метод има своите силни и слаби страни.
1) За пари в брой
Директната покупка за пари е от една страна най-лесният начин, от друга - най-изнервящият. Когато прави такава покупка, човек често прави най-скъпата покупка в живота си. Въпросът за финансовата сигурност при подобни сделки е от първостепенно значение.
Преди да плати, купувачът трябва внимателно да провери състоянието на жилищното пространство, юридическата чистота на имота и да се договори с продавача за най-приемливия начин за прехвърляне на пари.
Статистиката показва, че 90% от плащанията (предимно при закупуване на „вторични стоки“) се извършват в брой. Формално прехвърлянето на собствеността на купувача се извършва в момента на държавна регистрация на сделката. Регистрацията обаче става 10 дни след подаване на документите. Кога трябва да платите на собственика?
Има 2 варианта:
- Прехвърлете средства преди попълване на документите, изготвяне на разписка за получаване на пари за сделката за покупко-продажба на недвижим имот.
- Извършете плащане след регистриране на правото на жилище на новите собственици.
Вторият метод е по-рисков и обикновено всички транзакции се извършват чрез изготвяне на разписка.
Следното помага за минимизиране на рисковете: законно издадени касови бележки, присъствие на свидетели на транзакцията, прехвърляне на пари на публично място (в идеалния случай с камери за наблюдение) и използване на сейф.
2) Чрез ипотека
Ипотеката е добър вариант за хора със стабилни доходи, но не разполагат с цялата сума за закупуване на недвижим имот.
Купуването на апартамент без пари е популярен въпрос сред нашите граждани. Те обикновено се решават чрез получаване на ипотека от банка.
Ипотечен процентв Русия варира и в различните банки варира от 10,5% преди 14% .
Можете да закупите апартамент по този начин със значителна сума пари на ръка срещу първоначална вноска. Сега е от 10% (в редки случаи) до 40% в различни банки.
От една страна, ипотеката е най-достъпният и популярен метод за закупуване на жилище при липса на средства. Но от друга страна това е значителна финансова тежест за получателя на ипотечен кредит.
Според Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография (Rosreestr), от януари до юни 2015 г. е регистриран 533 хилядиипотечни кредити.
- отговорно решение, което трябва да бъде внимателно обмислено. Готови ли сте редовно да давате значителна част от доходите си на банката в продължение на 15-30 години и да водите по-скромен и сдържан живот?
Определена част от населението ясно се обявява против ипотеките, наричайки тази опция „робство“ и „финансово робство“.
Такива хора вярват, че ако вземат ипотека, ще трябва да живеят почти на хляб и вода, работейки по 12 часа на ден. Апартаментът, според противниците на ипотеката, не е цел, за която си струва да губите години живот.
Това мнение има основателни основания. Хората са склонни да надценяват възможностите си. Те вярват, че ако купуват евтина храна, разхождат се, спестяват от развлечения, дрехи и други основни неща, могат да изплатят заема предсрочно. Но това е път за никъде.
В тази ситуация желанието ви за развитие и постигане на житейски цели ще падне до нула. Работейки от сутрин до вечер, задоволявайки се с малко, рискувате да изпаднете в депресия, да разрушите отношенията си със съпруга и децата си и дори да загубите работата си.
За да предотвратите това, трябва да научите основното правило на ипотеката: плащанията трябва да са в рамките на вашите възможности.
Дългът трябва да стане фон на живота ви, а не предмет на ежедневни грижи.
Не трябва да плащате с всички сили, лишавайки се от почивка, нови дрехи, ваканции и развлечения. Трябва само умерено да оптимизирате разходите.
Максималното допустимо плащане по ипотека е 30-40% от основния доход.
Ако след приспадане на тази сума имате достатъчно за препитание, тогава тази опция е за вас. Да плащаш повече на човек е психологически трудно. Цифрите, разбира се, са относителни неща, но е напълно възможно наистина да оцените силата си.
3) На изплащане
Този метод често се оказва единственият вариант за тези, които нямат пълната сума за плащане в момента на закупуване на апартамент, но очакват да получат липсващите пари в близко бъдеще. Вноската е нещо средно между ипотека и пълно еднократно плащане.
При закупуване на жилище на изплащане, купувачът прави първоначална вноска и доплаща остатъка на равни вноски всеки месец или по предварително определен график. Срокът на тези плащания обикновено е 3-12 месеца, по-рядко до 2 години. Първоначалната вноска обикновено е 50%.
Разсрочените планове не са подходящи за всички: тази опция се използва от тези, които имат стабилни високи доходи или планират да внесат пари след продажбата на съществуващия си имот.
Разсрочените планове често се използват, ако спешно трябва да закупите апартамент в сграда в строеж, тъй като на по-късни етапи от строителството цената на жилището ще се увеличи значително. Някои компании предлагат краткосрочни безлихвени вноски (3-6 месеца). В други случаи е необходимо 10-12% надплащане за отлагане на плащането.
4) За майчински капитал
Майчинският капитал е реален шанс за младите семейства* да закупят апартамент, ако не разполагат с необходимата сума. Тази опция за плащане може да се използва от семейства с 2 или повече деца.
Младо семейство- това е семейство през първите 3 години след брака (при раждане на деца - без ограничение на продължителността на брака), при условие че единият от съпрузите не е навършил 30 години.
Всяка година размерът на капитала за майчинство се индексира. Например през 2015 г. тя беше 453 000 рубли. Можете да получите сертификат за собственост на майчински капитал веднага след раждането на детето или по-късно. Съгласно закона програмата е с продължителност до края на декември 2016 г.
При закупуване на жилище с помощта на майчински капитал трябва да се има предвид, че сумата се кредитира по сметката на собственика на апартамента само 2 месеца след сключването на сделката.
Ако размерът на жилището е повече от майчинския капитал, купувачът внася останалата сума в брой. За да завърши сделката, купувачът кандидатства в Пенсионния фонд. Капиталът може да се използва или като първоначално плащане по ипотека, или да се използва за изплащане на съществуващ заем.
5) От разработчика
Закупуването на апартамент от предприемач е доста рискован вариант.
Въпреки това, ако е успешен, този метод може да донесе значителни ползи. Когато купувате апартамент от предприемач, трябва да извършите следната предварителна работа:
- извършва сравнителен анализ на цените. Твърде ниската цена трябва да предупреди купувача: една реномирана компания едва ли ще даде недвижим имот на безценица;
- съберете възможно най-много информация за разработчика;
- запознайте се с учредителни документи на дружеството, разрешения за строеж, проектна документация, договор за земя;
- проучете условията на споразумението за дялово участие: препоръчително е да направите това внимателно и у дома, където никой не ви бърза и нищо не ви разсейва. Можете също така да играете на сигурно, като покажете договора на опитен адвокат;
- проверете акредитацията на новата сграда в банката;
- проверка на всички актове и одобрения до разрешение за свързване на къщата с местни комуникации след завършване на строителството;
- оценете степента на готовност на жилищата (обаче дори 80% готовност не винаги гарантира успешно завършване на строителството).
- оценете имота по отношение на възвръщаемостта на инвестицията.
Купувайки апартамент от предприемач, можете да го препродадете изгодно в бъдеще, като направите ремонт и регистрирате собственост.
Моля, имайте предвид, че в случай на продажба ще трябва да платите данък 13%ако притежавате този имот по-малко от 5 години(промяна в законодателството от 2016 г.), преди това беше 3 години.
6) От изпълнител (в нова сграда)
Изпълнителе организация или индивидуален предприемач, който извършва работа или продава стоки (строителни материали) за компания за развитие.
Тоест разработчикът е клиент на изпълнителя. Тъй като строителната компания често разполага с ограничени средства, тя плаща на изпълнителите в натура, тоест готови апартаменти.
- продължение:Пример
Компанията за развитие "Градостроителна компания" строи жилищен комплекс "Олимп", а изпълнителят И. П. Петров за строителството на "Олимп" достави на "Градостроителна компания" тухли на стойност 10 000 000 рубли.
Тогава, след пускането в експлоатация на обекта Olympus, IP Petrov ще получи 4 готови апартамента за 2 500 000 рубли, тоест само 10 000 000 рубли.
Освен това цената от 2 500 000 на апартамент е под пазарната стойност. Докато самият разработчик продава такива апартаменти на по-висока цена, например за 3 500 000 рубли.
Така изпълнителят се оказва на потенциална печалба. Но често той трябва да върне парите си в обръщение и след това бързо продава апартаментите, които е получил от предприемача, на цена под пазарната, например за 3 000 000 рубли.
Тук можете да спестите до 20% от цената на апартамента.
Важен момент!
При извършване на плащания изпълнителите приемат само пари в брой и в рамките на ограничен период, обикновено не повече от 10 дни. Това е и причината за по-ниската цена.
Процедурата за закупуване на апартамент от изпълнител се нарича „споразумение за прехвърляне на правото на иск за недвижим имот“. Тоест, докато къщата ви не бъде завършена, предприемачът я притежава. Когато предприемачът „подпише“ апартамента на изпълнителя, тогава по закон той има право да изиска това жилище от предприемача, след като къщата бъде доставена.
Съответно, ако сте закупили апартамент от изпълнител, тогава правото да претендирате за готовия апартамент преминава към вас след доставката на къщата.
Основното за клиента е да намери съвестен и достоен изпълнител, който не се занимава с измами, а работи по реален договор с разработчиците.
7) От собственика
Закупуването от собственик е често срещан вариант за закупуване на вторичен дом.
Това обикновено се нарича покупка без посредници (т.е. брокери), когато купувачът и продавачът директно се споразумяват за условията на сделката. Купуването без брокер ще ви позволи да спестите определена сума, но в същото време рискът от закупуване на жилище, което не отговаря на посочените характеристики, се увеличава.
В този случай страните по сделката - продавачът и купувачът - просто сключват договор за покупко-продажба на недвижим имот и подават документи до регистриращия орган.
5. Как да купите апартамент изгодно - 7 лесни стъпки за купувача
Следвайки добре обмислен план, вие намалявате вероятността от грешки и минимизирате рисковете от загуба на парите си.
Стъпка 1. Определете параметрите на бъдещия апартамент
Веднага трябва да решите кой апартамент ви трябва, в коя сграда, на кой етаж, в кой район. Помислете също към какъв пазар ще се насочите – първичен или вторичен.
Не забравяйте, че вторичното жилище често е апартаменти в сгради с известно износване, а самото жилищно пространство понякога е обременено с дългове или криминално минало.
От друга страна, инфраструктурата около новите сгради обикновено е слабо развита, а самите апартаменти често нямат интериорна декорация. Всички тези нюанси трябва да бъдат обмислени и взети предвид предварително.
Стъпка 2. Разберете колко пари има на разположение
Ясно е, че предпочитанията на купувача се формират в съответствие с наличните финанси, но винаги имате известна свобода на маневриране. Например за една сума можете да закупите едностаен апартамент в центъра или двустаен апартамент в отдалечен район.
Първоначално финансовият въпрос изглежда съвсем ясен: знаете размера на собствените си пари, има много възможности за закупуване и всички реклами посочват цената на обектите. Но когато се стигне до това, възникват много нюанси.
Желанието на купувача да спести пари е съвсем естествено: обикновено новодошъл на жилищния пазар се фокусира върху минимални цени. Експертите обаче предупреждават: повечето атрактивни оферти, на които се натъквате, преглеждайки реклами, са измислица или както се казва на езика на брокерите патица реклама * .
Патица реклама- обява за продажба на недвижим имот със съзнателно намалена цена (несъществуващ обект) за привличане на потенциален купувач.
При обаждане на посочените телефони ще Ви бъде съобщено, че апартаментът е продаден или изваден от пазара.
Въпрос: кой пуска такива реклами? Отговор: брокери или посредници. Когато се свържат с потенциален купувач, те винаги имат шанс да му предложат друг вариант - но на различна цена.
Още една забележка: наличието на определена сума в джоба или сметката ви не е границата на вашите възможности. Кризата не сложи край на кредитната институция. Банките все още дават заеми, макар и по-малко.
Добър пример
Мъж на 30 години със средна заплата 30-50 хиляди рубли може да получи заем от банка в размер 1-1,5 милиона рубли , което значително увеличава потенциалните възможности. Размерът на заема значително се влияе от възрастта на кредитополучателя, трудовия стаж и потвърденото ниво на доходите, както и кредитната история.
Също така е необходимо да запомните, че част от сумата, която имате, ще бъде изразходвана за свързани с това разходи и би било добре да оставите малко средства за евентуални ремонти.
Не трябва да планирате сделка „отзад до гръб“: по-добре е да оставите част от парите за непредвидени разходи.
Стъпка 3. Изберете метод на покупка (в брой или ипотека)
Методите на плащане бяха обсъдени подробно по-горе, но нека ви напомня тук, че всеки трябва да избере най-изгодния вариант за себе си. Някои хора предпочитат да платят за всичко наведнъж (плати и забрави за други), такава възможност е просто нереалистична в този момент.
Стъпка 4. Изберете метод за търсене на опции (сами без брокер или с помощта на посредник)
Когато решите да закупите жилище сами без посредник, бъдете готови да губите време и да губите умствена и емоционална енергия. Особено трудно ще бъде за тези, които за първи път се сблъскват с покупка на недвижим имот.
Проучвайте информацията, бъдете търпеливи и не вземайте спонтанни решения.
Стъпка 5. Разгледайте подходящи опции
Не трябва веднага да се придържате към първия апартамент, който попаднете. Не забравяйте да разгледате няколко опции.
Когато преглеждате, проучете клопките, преди да съставите споразумение. Ако цената ви се струва твърде ниска, може да има някакви обстоятелства, които са скрити от вас - например нещастни съседи, забавено настаняване в нова сграда.
Дори микроклиматът на района има значение. По пътя към новия си дом трябва да обърнете внимание на местния „контингент“. За по-голяма яснота можете дори да използвате градския транспорт. Животът в престъпна или чисто „пролетарска“ зона е удобен само за представители на определени категории граждани.
Ако имате деца, помислете за перспективите им – в какви училища ще ходят, кои ще са им приятели.
Дворът, парцелът, входът и асансьорът са неразделни елементи от бъдещия Ви имот. Не трябва да купувате „затворническа килия“ дори на много разумна цена. В самия апартамент не забравяйте да проучите онези елементи, които обикновено не се споменават в описанието на имотите:
- височина на тавана;
- тип подове;
- състояние на окабеляване и водопровод;
- състояние на пода и стените;
- наличието на асансьори, техния брой и състояние.
- какъв е фонът на апартамента;
- кой е регистриран в жилищното пространство, дали сред регистрираните има деца, лица, служещи в армията или излежаващи присъда в затвора, или психично болни;
- Има ли дълг за комунални услуги и какъв е неговият размер?
В идеалния случай това трябва да се направи от брокер, но не всички агенти са съвестни. Трябва много внимателно да проверите правната чистота на апартамента.
Ако твърдо решите, че апартаментът е подходящ, преминете към следните важни моменти: кой плаща за документацията, в какъв срок собствениците възнамеряват реално да освободят имота. Това трябва да бъде посочено в договора.
Стъпка 6. Преговаряме с продавача (изгодна сделка)
Пазаренето е нормално, но е важно да е умерено.
Повтарящите се настойчиви опити за намаляване на цената могат да завършат с „провал“: продавачът ще реши да потърси по-сговорчив купувач и ще откаже сделката. Ако вместо с истинския собственик на апартамента имате работа с доверено лице, не можете да разчитате на специални отстъпки, въпреки че посредниците също имат собствено пространство за финансови маневри.
Можете да разберете реалната цена на апартамента по следния начин: обадете се на други агенции и им предложете тази жилищна площ за продажба, уж от името на собственика, като опишете всички параметри на жилището възможно най-подробно. Агенциите ще Ви дадат няколко мнения за цената - съпоставете ги със стойността, предложена от собственика.
Ако разликата не е във ваша полза, можете да се пазарите допълнително.
Стъпка 7. Правно формализирайте сделката
Цялата регистрация се извършва на 3 етапа:
- Проверка на документи.На този етап Вие като купувач трябва да проверите наличието на необходимите документи, за да можете да осъществите сделката. Особено си струва да се обърне внимание на документите за собственост и наличието на възможни тежести (непълнолетни деца, регистрирани в апартамента, арест или ипотека на апартамента).
- Сключване на договор и подаване на документи за регистрация.Ако всички документи са изрядни, тогава сключвате договор за покупко-продажба, като първо превеждате авансовото плащане по договора за депозит. След това подадете документите на регистрационния орган за удобство в MFC.
- Приемане и прехвърляне на недвижими имоти.Приемате закупения апартамент след оглед и подписване на акта за приемане.
Обикновено при закупуване на жилище купувачът внася депозит*.
Депозит- предплащане на имот, който купувачът прехвърля на продавача, съгласно предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот (договор за депозит). Размерът на депозита обикновено е до 5% от стойността на имота.
Депозитът се издава като гаранция за сделката от двете страни - продавач и купувач.
Ако купувачът откаже сделката, продавачът няма да върне депозита. Ако продавачът откаже сделката, продавачът е длъжен да върне депозита в двоен размер.
Споразумението за сделка трябва ясно да посочва процедурата за плащане.
Подаване на документи
Документите се подават в MFC (Многофункционален център за предоставяне на държавни и общински услуги).
Новият собственик придобива собственост върху апартамента.
По-безопасно е, ако преведете пари след един от тези етапи, но не преди това. Преводът на парите трябва да бъде удостоверен: ако работите с агенция, тя трябва да е тази, която се занимава с документацията по всички финансови въпроси.
Важно е лицата, регистрирани в жилищното пространство (дори и тези, които не са собственици), да документират съгласието си за изписването. Също така е необходимо да има съгласието на съпруга на собственика за сделката, ако жилищното пространство е закупено по време на брака.
Не забравяйте да включите сумата в долари на сумата, която плащате. Сделката може да бъде обявена за незаконна за 10 години: не мисля, че си струва да обяснявам какво може да се случи с рублата през това време.
Според закона споразумението може да бъде сключено в обикновена писмена форма, но е по-добре да се направи това под формата на нотариална заверка. Това осигурява допълнителни гаранции за законността на вашите документи.
Що се отнася до начина на извършване на плащания в брой, този въпрос не е регулиран от закона по никакъв начин. Има доста възможности, но най-подходящият метод е плащането чрез сейф.
Наема се за няколко седмици, купувачът внася пари там, след което достъпът му се блокира за целия период на наема, с изключение на последните 2 дни. Продавачът има право да вземе парите при представяне на вписан договор за покупко-продажба на имота.
След сделката е трудно да се оспорват клаузи от договора, но е възможно. Например, ако се открият големи дългове зад апартамент, законът ще бъде на ваша страна, ако съответният проблем е документиран. Ако сте забравили за тази точка по време на транзакцията, ще трябва да платите.
6. Характеристики на закупуване на жилище в Москва и Санкт Петербург
Цените на апартаментите в столицата и Санкт Петербург са с порядък по-високи, отколкото в регионите на Руската федерация. За обикновен гражданин, живеещ със средна заплата, е нереалистично да закупи дори едностаен „апартамент“ в Москва, но винаги има шанс да спрете да бъдете „обикновен“, като започнете собствен бизнес и промените нивото на доходите си.
Напоследък цената дори на „евтин апартамент“ в Москва и Санкт Петербург се колебае от 4 000 000 до 10 000 000 рублиза едностайния апартамент. С голям брой стаи и значителна квадратура такъв недвижим имот ще струва от 10 милиона рубли, освен ако не говорим за закупуване на жилище в стара изоставена къща.
Както можете да видите, закупуването на апартамент изгодно в големите градове не винаги е лесно; за това ще ви трябват високи доходи или голяма разсрочена сума.
Жителите на други градове имат достъп до опции за закупуване с ипотека, ако имат стабилни високи доходи, планират да се преместят в столицата за постоянно пребиваване или купуват жилище за студент, който учи в московски университет. С пари в брой въпросите за закупуване на жилище в Москва и Санкт Петербург се решават по-лесно.
7. Често задавани въпроси при покупка на апартамент
Тези въпроси често се задават от купувачите. Тук сме изброили най-често срещаните и се опитахме да им отговорим подробно.
Въпрос 1. Как да си купя апартамент, ако няма пари?
Вариантът е само един - да се използват заеми, ипотеки и/или майчински капитал. Най-евтиният вариант от гледна точка на пари е закупуването на жилище на кредит на етапа на строителство.
Разбира се, младо семейство ще трябва да издържи няколко години, изплащайки дългове, но собственото им жизнено пространство е доста достойна мотивация за тези, които искат да променят условията си на живот.
Въпрос 2. Как да спестим за апартамент със заплата от 20 000 - 30 000 рубли?
Възможно е спестяване за апартамент с малка заплата. Тук обаче ще помогнат само оптимизирането на разходите, рисковите, но обещаващи инвестиции и използването на държавни субсидии.
Можете също така да се възползвате от федерални и общински програми за дългосрочно кредитиране на млади семейства, например капитал за майчинство или военен сертификат, ако вашата ситуация отговаря на условията за тези видове държавна помощ.
Можете също така да положите усилия да закупите апартамент с пари в брой. Вече писах за това в една от предишните статии.
Въпрос 3. Как да закупите апартамент, без да бъдете измамени от измамници?
Най-безопасното нещо, което можете да направите, е да се свържете с реномирана агенция за недвижими имоти и да работите чрез нея. Можете също да проверите потенциални продавачи или съмнителни апартаменти чрез адвокатски кантори. Всички документи също трябва да бъдат проверени независимо и повторно проверени с професионални адвокати. Превеждайте пари в банката само срещу разписка за закупеното жилище.
Въпрос 4. Как да купя апартамент в новострояща се сграда?
За да закупите апартамент в новострояща се сграда, можете да използвате 2 опции:
- От разработчика
- От изпълнителя
Обсъдихме всяка от тези опции по-горе в текста.
И в двата случая е необходима проверка на документите за собственост. Ако купувате жилище от предприемач, обърнете внимание на неговата надеждност и разрешителни.
Когато купувате апартамент в новострояща се сграда от предприемач, проверете дали договорът му е вписан в регистрационната камара, в противен случай няма правна сила.
Ако споразумението за прехвърляне на правото на вземане не е вписано в рег. орган, изпълнителят може да извърши измамни действия и да продаде един апартамент на няколко купувача наведнъж.
Въпрос 5. Как да получите данъчно приспадане?
Можете да го получите, ако работите официално и плащате данък общ доход. Размерът на приспадането е 13% от общата цена на жилището, но максималната сума не надвишава 260 хиляди рубли. За да получите приспадане, трябва да съберете и подадете документи в данъчната служба, потвърждаващи вашите права на плащания.
Ако обаче работите неофициално, тогава при закупуване на апартамент няма да можете да получите данъчно приспадане, тъй като се формира от удържани данъци.
Важен момент
Можете да получите приспадане веднъж в живота!
Въпрос 6. Какви документи са необходими при закупуване на апартамент?
Стандартен списък с документи:
- документи, потвърждаващи самоличността на страните по споразумението (паспорти);
- документи за апартамента (установяващи собствеността, например, приватизационен договор, договор за дарение, договор за покупко-продажба, розов сертификат);
- единен жилищен документ * (за жители на Москва);
- удостоверение за липса на дълг (от продавача);
- домашна книга на продавача;
- договор за продажба.
Единен жилищен документ(EZhD) е документ, който замества 13 удостоверения за сделки с недвижими имоти и опростява бюрократичните процедури. Този документ е от значение за жителите на Москва.
В някои случаи също е необходимо:
- Брачен договор;
- съгласие на съпруга за продажба на имущество;
- разрешение от органите по настойничество - ако има непълнолетни сред собствениците на жилища.
Текстовете на договорите за покупка, дори и предварителните, трябва да бъдат внимателно проучени - за предпочитане в присъствието на адвокат или опитен брокер.
Въпрос 7. Как едно младо семейство може да спести за апартамент?
Един от важните въпроси, на които едно младо семейство трябва да отговори, е как да създаде бюджет за закупуване на апартамент?
Наистина е трудно да спестиш за апартамент, особено ако имаш малка заплата.
В него ще намерите много полезни съвети, които ще ви помогнат да спестите пари и да закупите собствен дом няколко години по-рано.
8. Заключение
Искам да напомня на читателите, че закупуването на апартамент е важно и трудно начинание, към което трябва да се подходи с определена доза теоретични познания и практически умения.
5 Как бързо и изгодно да продадете апартамент - инструкции стъпка по стъпка за компетентна и независима продажба на апартамент без посредници + примерни документи
Разгледахме апартамента. Обикаляха стаите, тропаха по стените, гледаха през прозореца, опипваха радиаторите, бълбукаше вода от чешмите. О"ключ! Всичко е по Фън Шуй! Хареса ни. Сдържайки емоциите си, се обърнахме към Продавача.
Сега накратко с думи ( тези. без представяне на документи), откриваме, гледайки в честните очи на Продавача, още няколко въпроса, които ще ни позволят да приемем предварително решение за закупуване на този апартамент и продължете да обсъждате условията за влизане.
Бизнес разговор с Продавача и отговорите на тези въпроси ще ни помогнат да спестим много време и нерви, в сравнение с това, ако платим веднага предварително плащанеза апартамент, а след това, като проверяват документите и се задълбочават в сделката, откриват изненада след изненада.
Какво трябва да попитате Продавача на апартамент, преди да направите авансово плащане?
За да вземем решение за закупуване на апартамент, трябва да зададем на Продавача поне следните въпроси:
- Кой е собственикът(ите) на апартамента?
— За нас е важно да имаме възможност да се занимаваме директно със собствениците, а не с техните роднини, помощници и други „доброжелатели“. - Как е придобит апартамента? който)? Регистрирана ли е собствеността?
— За нас е важно правото да съществува, а основанието за регистрация да е ясно и потвърдено от съответния документ за собственост (повече за това по-късно, в следващите стъпки от ИНСТРУКЦИИТЕ). - СЗО ? Колко души? Някой бил ли е изгонен от апартамента, след като станал собственик на него?
— За нас е важно картината на правата за ползване на апартамента да ни е ясна (повече за това по-късно). - Има ли собственици или ползватели на апартаменти?
— Ако присъстват деца, тогава ще трябва да се уверим, че техните права не са нарушени в резултат на транзакцията (повече за това по-късно). - Продавачът женен ли е?
- Ако да, тогава? Може би Продавачът е бил женен, но разведен (ще разберем малко по-късно какво следва от това). - Има ли хора (), които претендират или са претендирали преди това за този апартамент?
„За нас е важно тези лица да не са изненада за нас.“ - Има ли други за този апартамент?
— Например ипотекиран ли е срещу кредит или има съдебни спорове за правата върху него? - От колко време апартаментът е собственост на Продавача? По-дълго от три години?
— Колкото по-дълъг е този период, толкова по-малък е потенциалният риск за нас от оспорване на права от предишни собственици, наследници, трети страни и др. Ще играе в наша полза. - Транзакцията директна ли трябва да е или?
— Алтернативният вариант усложнява сделката и увеличава нейните условия. - Апартаментът ще се продава лично от собственика или негов упълномощен представител (по пълномощно)?
— Освен ако не е абсолютно необходимо, не трябва да купувате апартамент от доверено лице (повече подробности в съответната стъпка). - Има ли скрити технически дефекти в апартамента?
- Хитрият продавач едва ли ще каже, че има дупка под тапета и тръбите в тоалетната текат. Затова тук разчитаме само на собственото си внимание. - Кои са преките съседи?
— Намирането на изгнаници, шизофреници или семейство алкохолици в най-близкото ви обкръжение не е най-приятната изненада.
И „Моля, намалете скоростта, записвам!“ Точно! Ние записваме тази информация за допълнителна проверка в следващите стъпки. ИНСТРУКЦИИ. Засега просто трябва да разберем дали да „дебнем“ този апартамент за себе си или да потърсим друг. Отговорите на тези въпроси ще бъдат проверени от нас на следващите етапи от покупката на апартамент, без да бързаме, след като направим предварително плащане.
Да не забравяме за сделка- все още сме на пазара! Една успешна сделка може да ни спести за десет минути сумата, която печелим за месец или дори за два! И причината за намаляване на цената може да са онези много „незначителни неудобства“, които откриваме, когато първоначална оценка на ситуацията.
Какво може веднага да ви предупреди?
Какво може веднага да ни алармира и да ни попречи да вземем решение за покупка на апартамент и съответно да направим авансово плащане?
Това не е категоричен отказ, а предварителен ( груб) оценка на рисковете, чието наличие може да създаде сериозни опасения . Когато има избор на пазара, по-добре е да изберете апартамент с най-ниско ниво на потенциална заплаха. а именно:
- Ако се окаже, че апартаментът е закупен наскоро , и вече е в продажба отново ( например през годината). Измамниците използват бърза препродажба, за да скрият нередностите в предишна сделка.
- Ако се окаже, че апартаментът се продава чрез пълномощник . Това също е любим трик на измамниците. Въпреки че, разбира се, нормалните хора също понякога използват пълномощно.
- Ако се окаже, че се планира сделка "алтернатива" , а „желанията“ на Продавача за нов апартамент нямат много общо с пазарната реалност. Тогава рискуваме да загубим време.
- Ако се окаже, че апартаментът е получен в наследство . Факт е, че дори ако наследството е формализирано според очакванията, няма гаранции ( нито брокерът, нито), че след време няма да се явят повече и няма да предявят правата си върху това наследство. Най-вероятно ще трябва да делим собственост с тях. Въпреки че все още има известна защита срещу това ( повече за това в съответната стъпка - по-нататък).
- Ако се окаже, че Продавачът е включен в "рисковата група" . Тази група се нарича така с причина. От нас ще се изисква, смешно да кажем, да гарантираме, че Продавачът няма да се излъже поради недоразумение ( тъй като купувачът може да е последният тук - повече за това по-късно).
- Ако се окаже, че апартаментът е с тежести , или има спор с някого относно правата върху него, то това е още една причина да се замислите преди да направите авансово плащане. Въпреки че някои тежести(повече за това по-долу) не пречат на покупката на апартамент.
- Ако се окаже, че апартаментът има скрити технически недостатъци , например мухъл на стената или пукнатина под тапета. Не се колебайте да попитате директно Продавача за подобни неща и в същото време сами внимателно огледайте апартамента.
- Ако се окаже, че съседи - „не съвсем адекватни хора“, алкохолици, психично болни хора или „полудиви герои“, които са затрупали апартамента си толкова много, че оттам се чува забележима воня и дървеници пълзят.
- И накрая - ако апартаментът на пръв поглед няма сериозни недостатъци, но цената му е значително по-ниска от пазарната . Стар и надежден психологически трик на измамниците, които се надяват алчността на купувача да надделее над ума му.
Когато изборът е малък и/или наистина искате да закупите точно този апартамент, тогава ние вземаме предвид посочените рискове и въвеждаме предварително плащане, и продължаваме напред, като анализираме документите и проверяваме всяка опция в детайли. В крайна сметка не всяко подозрение води до
(функция(w, d, n, s, t) ( w[n] = w[n] || ; w[n].push(функция() ( Ya.Context.AdvManager.render(( blockId: "R-A) -381353-1", renderTo: "yandex_rtb_R-A-381353-1", async: true )); )); t = d.getElementsByTagName("script"); s = d.createElement("script"); s .type = "text/javascript"; s.src = "//an.yandex.ru/system/context.js"; s.async = true , this.document, "yandexContextAsyncCallbacks");
Процедурата за прехвърляне на правата на собственост при покупко-продажба може да се извърши само въз основа на подходящо споразумение:
Страните се договарят за сделка | По правило продавачът изисква депозит, за това ще ви трябва: Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант: ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата. Бързо е и БЕЗПЛАТНО!
|
Подгответе необходимите документи за сделката | Ако имотът ще бъде закупен в, тогава списъкът е малко по-различен - посочва се от банката. В стандартен ред без заем ще ви трябва:
|
Подгответе проект на политика | Ако помещенията са споделена собственост, споразумението трябва да бъде нотариално заверено. В други случаи, по преценка на страните, може да не се изисква заверка. |
Регистрирайте транзакцията в Rosreestr | Когато въз основа на DCT и заявлението правата на собственост се пререгистрират на купувача и необходимата информация се въвежда в базата данни. За регистрация се заплаща държавна такса. Трябва да се представят 3 екземпляра, един от които остава в Rosreestr в архива, както и други документи. |
Направете окончателно уреждане на парите |
|
Продавачът е задължен да плати данък върху доходите на физическите лица |
|
Има някои правила за продажба на недвижими имоти, които трябва да се вземат предвид:
- аванса е гаранция, че имотът няма да бъде продаден на друго лице, но в договора трябва да бъдат посочени неустойки и за двете страни при отказ на една от тях;
- към предварителния договор се съставя отделен анекс за състоянието на продавания апартамент със снимки и други доказателства;
- В договора за покупка е посочено кога след приключване на сделката помещенията ще бъдат освободени и обитателите ще бъдат напуснати, ако не са го направили по-рано.
Какви документи трябва да се проверят?
Преди започване на процедурата за покупко-продажба трябва да се провери правната чистота на недвижимите имоти, както и паспортите.
Трябва да проверите:
- документи за собственост, проверете посочената в тях информация с паспортните данни на продавача;
- технически документи и съответствие на помещението с неговия план в случай на незаконно преустройство;
- собственикът на дяла има писмен отказ на съсобствениците от преимущественото право на закупуване;
- удостоверение за състава на семейството или домашен регистър, т.е. дали има регистрирани граждани, особено непълнолетни деца, хора с увреждания, възрастни хора, самотни майки;
- пълномощно, ако продавачът не е собственик, а негов представител;
- удостоверение от EIC за размера на задълженията за комунални услуги.
Какво да имате предвид, ако купувате с ипотека
Без цялата сума на ръка потенциалният купувач може да поиска кредит от банката, ако собственикът няма нищо против.
Разрешено е привличането на майчински капитал за закупуване на жилище за семейство. Но средно един кредитополучател може да надплати за апартамент до 300%за целия период на кредита от реалната стойност.
Купувач, който е решил да вземе ипотека, се нуждае от:
- изберете предварително кредитор с най-изгодните условия лично за него;
- след това подайте предварително заявление, така че финансовата институция да може да използва документите, за да определи дали може да издаде заем (удостоверението за доход е особено важно);
- изберете опция за жилище и отново се уверете, че могат да бъдат издадени средства за закупуването му;
- подгответе документи за банката, за да кандидатствате за кредит.
Един от важните ще бъде актът за оценка. Такава процедура може да струва в рамките на 10-40 хиляди рубли.
По правило можете да получите от кредитна институция 80−90% от стойността на имота. Кредитополучателят трябва да предостави документ или извлечение от сметка относно наличието на пари за плащане на първоначалната вноска.
В допълнение към документите, които обикновено са необходими за извършване на сделката, за подписване на договор за ипотека ще ви трябва:
- удостоверение за доходи за посл 6-12 месеца;
- копие от работния документ;
- документи за допълнителни доходи, ако има такива;
- удостоверение за брак или развод, раждане на непълнолетни деца, ако има такива.
Примерен договор за покупко-продажба на недвижим имот:
Банката ще ви задължи да подпишете застрахователен договор за закупеното жилище и живот. Освен това, ако кредитополучателят е женен, съпругата му трябва да действа като съкредитополучател и да представи документите за доходите си.
Кредитната институция отговаря за издаването на ипотека, трябва да провери съдържанието й и да обърне внимание на следните точки:
- такси за забава;
- ще има ли прехвърляне на вземания към колектори в случай на непогасено задължение;
- забрана за предсрочно погасяване;
- Възможно ли е веднага след пререгистрация на правата на собственост да се регистрирате сами в апартамента и да регистрирате непълнолетните си деца;
- други нюанси.
Всички договори трябва да бъдат подписани в един ден:
- покупки и продажби (двупосочни или трипосочни, където участва и банката);
- кредит;
- обезпечение;
- застраховка.
Как да намерите подходящ вариант за жилище
Когато търсите опции на вторичния пазар, трябва да се придържате към някои концепции:
Какво е второстепенно |
|
Кои се предлагат на вторичния пазар? |
|
Какви цели може да си постави купувачът? |
|
Какво ще повлияе на цената | Цената зависи от много фактори:
|
Как да огледаме помещение | Трябва да обърнете внимание на:
|
Имате ли нужда от брокер
Участието му е от полза не само за купувача, но и за продавача.
Специалист:
- ще ви каже по кое време на годината е най-добре да купувате/продавате жилища;
- ще помогне, ако е необходимо, да намали или увеличи цената;
- трябва, заедно с клиента, да подготви пакет от документи и да провери за „чистота“;
- ще предостави достъп до базата данни, налична в агенцията и заедно с купувача ще избере най-подходящия за него вариант;
- ще съдейства изцяло на сделката от началото до края на пререгистрацията на собствеността.
Когато избирате агенция за недвижими имоти, трябва да обърнете внимание на наличието на лиценз, сертификати и награди, състоянието на офиса и прегледите на работата в Интернет.
Без посредници
Ако потенциален купувач реши да търси сам жилище, той може да се придържа към стандартните схеми:
Преди да се свърже с брокер, купувачът може да следи цените, да разбере цената на специализираните услуги и др.
Как да се пазарим
Цената винаги се определя първоначално от собственика, но човек трябва да разбере как да се пазари и кога:
- Извън сезона за недвижими имоти е лятото;
- пазарът се активира през есента и пролетта;
- Можете да разчитате на намаление на цената, ако операцията се извършва през зимата;
- намаление е възможно в рамките на 20−30% .
Продавачът е готов да намали цената само за реален купувач. Ако апартаментът се продава отдавна или сделката е спешно необходима, тогава собствениците също намаляват разходите. Но трябва да разберете с какво е свързана спешната продажба.
Първо трябва внимателно да инспектирате и да започнете да се пазарите, ако наистина ви подхожда. Договарянето е възможно само при лична среща със собственика, не може да става по телефона или чрез лична кореспонденция.
Ако жилището е подходящо, по-добре е да не изразявате прекомерна радост, а да се покажете като информиран модерен човек. Трябва да установите приятелски отношения с продавача, като използвате различни психологически трикове, но в същото време не можете да прекалявате с хваленето на артикула за продажба.
В допълнение към психологическите техники, купувачът трябва да се придържа към конкретни критерии, които му позволяват да „свали“ цената:
- посочете безспорните недостатъци на помещенията;
- идвайте на прегледа няколко пъти с различни хора (роднини, приятели), като по този начин изразявате съмнения;
- информирайте собственика, че има подобни опции, които са малко по-евтини, можете дори да покажете реален списък с посетени адреси;
- Трябва да се държите уверено на всяка среща, да назовавате конкретни суми и аргументи за и против;
- предлагат заплащане на нотариални и брокерски услуги, държавна регистрация за „ваша“ сметка.
Ако купувачът успя да „свали“ цената, е необходимо незабавно да сключите споразумение.
Как да избегнете измама
Препоръчително е да се поинтересувате предварително за тънкостите:
- Купуването чрез пълномощник винаги трябва да бъде проблем. Сделката трябва да се извърши само след проверка на документите за жилището и продавача, както и неговия представител. Трябва да се срещнете лице в лице с истинския собственик; трябва да сте психически здрави и способни, да не страдате от пристрастяване и поне да дадете устно съгласие.
- Собственикът е частно лице, а не юридическо или държавно учреждение.
- Можете да попитате как е придобил правата върху апартамента. Ако отчасти за сметка на майчиния капитал, тогава дяловете от недвижими имоти също принадлежат на непълнолетни деца. Първо трябва да бъдат изписани при друг, за предпочитане само със съгласието на органа по настойничество, в противен случай не може да се избегне процес. По-добре е да направите това преди продажбите.
- По време на проверката трябва да се запознаете със съседите и да разберете кой е истинският собственик и какво прави в живота. Винаги трябва да се помни, че близките роднини винаги имат право да оспорят в съда, ако предявят претенции към района.
- Ако има съсобственици и това трябва да се удостовери с документи, те могат да подадат иск в съда за незаконна продажба (без тяхно съгласие) от собственика на техния дял. По-добре е да получите не само писмено разрешение от тях, но и лично.
- Наличието на тежести се проверява с помощта на извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти; ипотекирани или запорирани имоти не могат да бъдат продадени.
- Ако го закупите с неразрешено преустройство, тогава новият собственик ще трябва да изготви документи за него. Но това ще бъде възможно само ако ремонтът се извърши, като се вземат предвид изискванията за жилищни помещения. В противен случай регулаторният орган ще поиска той да бъде върнат в първоначалния си вид.
- Ако къщата е в окаяно състояние или е предназначена за събаряне, законът забранява подписването на договор за покупко-продажба на апартамент в нея.
- Недвижими имоти, получени по наследство, могат да бъдат предявени от наследници, появили се много по-късно. Сделката лесно ще бъде обявена за невалидна в съда.
- Ако приватизационната процедура се проведе неправилно, без да се отчетат интересите на всички, които биха могли да участват, в бъдеще заинтересованите лица ще протестират срещу продажбата.
Какво да направите след сделката
Последният етап след пререгистрацията на правото на собственост е настаняването на нови жители.
По закон старият собственик е длъжен да напусне вътре Две седмици, но по взаимно съгласие на купувача и продавача това може да стане в рамките на един месец. При освобождаване на апартамента новият собственик получава ключовете и той може да транспортира вещите си.
Регистрирайте се в неговата жилищна площ, но той има право да не прави това | При преместване е необходимо да се вземат предвид законовите изисквания - подаването на документи за пререгистрация се извършва в рамките на 7 дниот момента на преместването в друга стая. |
Пререгистрирайте лични сметки за комунални услуги въз основа на извлечение от Единния държавен регистър | За да направите това, ще трябва да посетите всяка услуга поотделно. |
Вземете го, ако е възможно | Трябва да се свържете с данъчната служба с молба и други документи, декларация за доходите си за миналата година. |
Когато се свържете с регистрационния орган за пререгистриране на права върху апартамент, трябва незабавно да поискате извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, когато процедурата е напълно завършена | Такъв документ може да е необходим на всеки орган. Според новите правила удостоверение за регистрация вече не се издава. |
- Молитви против блуд На кого да се молим срещу блуд в семейството
- Литературна вечер "Животът и творчеството на Марина Ивановна Цвеева" Литературна вечер, посветена на Цветаева в библиотеката
- Застрахователни компании с отнет лиценз Застрахователната компания има ли лиценз?
- Силата на амулет, направен от зъб на акула или крокодил. От какво е направена висулка с зъби?