Как заключить предварительный договор купли продажи. Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения
Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.
Особенности
При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества.
В каких случаях имеет смысл оформить предварительный договор купли продажи недвижимости ()? Стороны прибегают к заключению такого соглашения, когда:
- покупатель не имеет пока определённого количества денежных средств на покупку недвижимого объекта и ему нужно дождаться наступления того или иного события для получения денег: вступления в права наследования, одобрения ипотеки;
- продавцу требуется время, для того, чтобы собрать/оформить необходимые документы;
- собственник объекта недвижимости находится в другом городе/стране: необходимо дождаться его присутствия либо оформить доверенность на совершение сделки третьим лицом от имени собственника.
Возможны и иные обстоятельства, из-за которых заинтересованные в отчуждении недвижимого имущества стороны, вынуждены заключить предварительный договор купли-продажи.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, квартиры или другого жилого помещения служит гарантией того, что покупатель в будущем приобретёт именно имущество продавца. Причём основной договор будет заключён на тех условиях, которые прописаны в предварительном.
Требования к данному виду договора
- он заключается в письменной форме;
- нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
- в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
- существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
- предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.
Ответственность сторон
Согласно положениям Гражданского кодекса, если одна сторона уклоняется от выполнения главного обязательства: заключения основного договора, вторая сторона имеет право подать иск в суд с требованием принудить уклоняющегося заключить сделку и возместить все расходы, понесенные из-за этого уклонения.
Если обе стороны сделки проигнорируют , предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.
Оформляя предварительный договор купли-продажи земельного участка /дома/квартиры/жилого помещения (), можно также предусмотреть дополнительные условия, касающиеся исполнения обязательств сторон. К таким условиям можно отнести внесение покупателем аванса либо задатка.
Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.
Совсем другое дело — внесение задатка. При отказе от выполнения обязательств по сделке задаток остаётся у стороны-продавца в исходном объёме, а покупатель лишается своих денег. Если же свои обязательства отказывается выполнять продавец, задаток возвращается покупателю вдвойне. Таким образом, задаток выступает и гарантом выполнения обязательств по договору, и является компенсацией за их неисполнение.
На практике использование задатка создаёт большие риски для покупателя: хотя продавец и пишет расписку о том, что вернёт деньги при неисполнении своих обязательств, бывают случаи, когда мошенник просто испаряется с полученными деньгами. Чтобы избежать подобного исхода событий, имеет смысл обратиться в юридическую или риелторскую контору и оставить всю сумму задатка на хранение третьему лицу. Разумеется, обращаться нужно только в надёжные крупные фирмы с хорошей репутацией. Сотрудники организации также обязаны написать расписку о том, что они получили деньги и обязуются обеспечить их сохранность.
Итог
- Предварительное соглашение — гарантия того, что стороны в будущем заключат основной договор купли-продажи на оговорённых заранее условиях.
- Чтобы обеспечить исполнение обязательств сторон, можно воспользоваться задатком либо авансом.
- Государственной регистрации описанный договор не требует.
Приобретение квартиры - важный шаг для любой семьи. И главное здесь - выбрать подходящий вариант, который устроит и по местоположению, и по району, и по количеству квадратных метров, и по стоимости. Но иногда, когда такая квартира найдена, оказывается, что заключить простой договор купли-продажи сразу не получается, поскольку существуют те или иные препятствия, как с одной, так и с другой стороны. Эти препятствия носят временной характер и могу быть связаны с оформлением собственности (как, например, в новостройках, после того как дом сдан, но свидетельства еще не получены), с подготовительными действиями, с судебными разбирательствами (например, в случае развода), с получением ипотеки и тому подобными случаями. Но у сторон существуют намерения совершить куплю-продажу по конкретному объекту в дальнейшем, поэтому и прибегают к заключению предварительного договора, который гарантирует то, что стороны пришли к соглашению - одна о продаже, другая о приобретении объекта недвижимости, и согласны подождать до разрешения той или иной ситуации.
Предварительный договор купли-продажи квартиры - серьезный документ, поскольку в нем отражаются существенные положения, следующие к неукоснительному соблюдению в основном варианте. Проще говоря, предварительный - это тот же основной, только он не проходит регистрацию в госорганах и содержит в себе окончательную дату составления основного договора. Все пункты, назначенные в предварительном договоре, обязательны к исполнению, поэтому его заключение - это серьезный шаг. Если нашелся более выгодный покупатель, или более выгодный вариант по приобретению, просто так отказаться от предварительного договора не получится. Если одна из сторон пренебрежет его исполнением, то вторая может подать в суд, который принудит стороны к осуществлению договоренностей.
В предварительном договоре купли-продажи квартиры прописываются следующие пункты, на которые следует обратить особое внимание:
- Данные сторон, Ф.И.О., точные данные паспорта. В договор обязательно вписываются все владельцы продаваемой квартиры, согласно свидетельству о собственности. Если будет вписан один из них, то сделку могут аннулировать. Не стоит соглашаться на это, даже если продавец уверяет, что второй владелец «абсолютно точно согласен, просто еще не приехал из командировки». Один собственник может продать квартиру только в том случае, если у него имеется нотариальная доверенность от второго, разрешающая продажу. Если собственность совместная, то продавец должен предъявить согласие на сделку супруга/супруги, заверенное нотариусом. Со стороны покупателя также вписываются все будущие владельцы квартиры.
- Идентификационные данные имущества (квартиры). Указываются точные параметры объекта: адрес, количество квадратных метров, комнаты, этаж, кадастровый номер. Можно включить и приложить техпаспорт на квартиру. Необходимо максимально точно указать объект недвижимости, исключая малейшую ошибку.
- Крайняя дата, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. Именно этот пункт является предметом договора - о нем стороны приходят к согласию. Они должны определить время, которого хватит на разрешение всех обстоятельств, мешающих осуществить перерегистрацию недвижимости на нового владельца. Этот срок может варьироваться, но он обязательно должен быть прописан цифрами и прописью, чтобы исключить любые толкования. Как правило, время на оформление основного договора отводится не более одного года, это определено на законодательном уровне. Если одна из сторон, по истечении определенного сторонами срока, уходит от подписания основного договора, придется обращаться в суд.
- Идентификация правоустанавливающих документов. Необходимо, чтобы собственник предоставил документов о собственности в оригинальном виде, идентификационные данные которых необходимо прописать отдельным пунктом в заключаемом предварительном договоре.
- Задаток/аванс. Обязательно включается в предварительный договор, как гарантия покупателя о намерении приобрести именно эту квартиру. Получение задатка продавцом означает, что больше он квартиру показывать на продажу никому не будет. Размер задатка определяют стороны самостоятельно, но, как правило, это не более 10% от стоимости квартиры. Что будет вноситься в качестве гарантии - задаток или аванс, также должны решить стороны. Эти два понятия разнятся: при невыполнении обязательств какой - либо из сторон, аванс возвращается, тогда как задаток, при отказе покупателя, остается у продавца, а при отказе от сделки собственника, возвращается второй стороне, в 2м размере. Существенным здесь является и расписка о получении задатка/аванса. Она должна быть написана от руки всеми владельцами недвижимости, где сумма указывается в пропорциональном отношении. Не допускается получение предварительной оплаты одним из владельцев, в том случае если их несколько.
- Окончательная цена квартиры. Стоимость имущества четко определяется сторонами. Она не подлежит изменению и уточнению, она фиксирована. И основной договор отражает именно на эту стоимость.
- Порядок расчета за квартиру. Существенный пункт предварительного договора, фиксирующий то, как будет осуществляться окончательная оплата квартиры (за вычетом аванса/задатка) - наличными или по безналу, в какие сроки, на каких условиях (может быть, с рассрочкой платежа) и т.п. Если оплата будет по безналичному расчету, то стоит указать реквизиты банковского счета, если владельцев несколько, то, соответственно, несколько счетов, принадлежащих каждому из них. Также указывается количество дней, дающихся для окончательной оплаты приобретаемого объекта. Все это будет затем отражено в основном договоре.
- Ответственность за нарушение договоренностей. Чаще всего она остается на усмотрение законодательной базы, но можно прописать и свои условия. Также ответственность определяется и в отношении задатка.
- Обязанности по проведению подготовительных мероприятий к заключению основного договора, касающихся как самого объекта недвижимости (выписка из квартиры прописанных в ней людей, например), так и действий по оплате (например, получение займа) также указываются в отдельном пункте договора.
- Расходы на совершение сделки. В предварительном договоре указывается, какая сторона их оплачивает.
Предварительный договор решает все существенные, основные, значимые, проблемные пункты основного договора. Как эти пункты отражены в предварительном договоре приобретения квартиры, так же они будут урегулированы в основном. И если одна из сторон сомневается в каких-либо условиях, то лучше отложить его подписание, поскольку пути назад уже не будет. При совершении сделки и передаче задатка лучше всего обеспечить наличие свидетелей, которые не являются родственниками сторон.
Предварительный договор купли-продажи не нуждается в регистрации, но заверить его у нотариуса целесообразно.
В установленный срок, на основании предварительного договора купли-продажи имущества, сторонами заключается и подписывается основной, и приводится в действие весь механизм отчуждения имущества от одного владельца и приобретение права собственности на квартиру другим.
Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально. В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости ().
Законные основания предварительного договора
Предварительная сделка регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса. По требованиям этой статьи продавец и покупатель между собой договариваются об условиях продажи недвижимости – оговаривают цену и день, когда должна совершиться основная сделка. Конечно, можно предварительный договор и не заключать, он не является обязательным. Однако бывают ситуации, при которых этот документ может оказать решающее влияние.
Такой документ должен быть оформлен по правилам:
- обязательно письменно;
- указываются данные продавца и покупателя (все данные паспорта и прописка);
- характеристики имущества (адрес, этажность, площадь, кадастровые номера);
- цена имущества, которую покупатель уплатит продавцу;
- срок, до которого должен быть заключён основной договор.
Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях. Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.
Расторжение предварительного договора возможно только по согласию сторон. Соглашение может и не оформляться письменно – если продавец и покупатель не выполнили в срок условия предварительного договора, и ни один из них не направил другому предложение завизировать основной договор, обязательства их прекращаются.
Поэтому исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или соглашение о расторжении договора купли-продажи, пусть и предварительного, в данном случае оформлять не требуется.
Кстати, если в предварительном договоре день совершения основной сделки вы не прописали, действовать он будет год.
Предварительная сделка не регистрируется в Росреестре, так как сделки по регистрации проводятся только на основании собственников объектов или их представителей по нотариальной доверенности.
Цели предварительной сделки
Заключив такой договор, вы будете уверены в том, что:
- продавец и покупатель, указанные в договоре, выступят сторонами основной сделки;
- цена дачи, квартиры, гаража или участка – фиксированная, то есть увеличиться или уменьшиться она не может без согласия сторон;
- дата совершения основной сделки без согласия сторон так же не меняется без согласия.
На что обратить внимание
При оформлении предварительного соглашения большое значение уделите нюансам.
Вопрос или утверждение? Зачем эти лишние хлопоты и затраты на услугу юриста?
Здесь Вы получите подробные разъяснения этого вопроса.
Выгодный Предварительный договор купли-продажи квартиры удобнее и легко составить с помощью специальной программы Пример составления предварительного договора .
В Конструкторе учтены даже редко встречающиеся обстоятельства сделок. Важно правильно выбрать из предложенного списка. Так же внимательно вводите данные из документов.
Если у вас есть опыт составления договоров можно использовать шаблоны, предложенные на сайте. Так что тратиться на услуги юриста вам не придется.
Нужен ли предварительный договор купли-продажи квартиры
А для чего нужен Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем писать на бумаге, можно ведь и на словах обо всем договориться и передать задаток по расписке.
Дело все в том, что Гражданский кодекс РФ требует сделки с недвижимостью оформлять в письменной форме, иначе они недействительны, ничтожны!
Но ведь Предварительный договор не является договором отчуждения? Зачем же он нужен в письменной форме?
Да, действительно, Вы абсолютно правы. Это договор о намерениях совершить отчуждение недвижимости от Продавца к Покупателю в будущем.
Но! Гражданский кодекс РФ требует соблюдение такой формы Предварительного договора, которая предусмотрена для основного Договора купли-продажи недвижимости, то есть — письменной.
К тому же, до заключения основного договора купли-продажи, Покупатель часто передает Продавцу деньги, Конечно в большинстве случаев деньги передаются по расписке, но ведь расписка не описывает будущую сделку и не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи или соглашением о задатке!
Лично я, как специалист по сопровождению сделок с недвижимостью, влюблена в предварительный договор. И отношусь к его составлению с особой тщательностью.
Ведь это — проект сделки. А продуманный в мелочах ПРОЕКТ — обеспечивает хороший результат.
Шаблоны, которые представлены на сайте, универсальны и требуют корректировки «под себя», а с помощью Конструктора договоров составить договор намного легче, вы сможете легко составить профессиональный договор под себя, под индивидуальные условия именно вашей купли-продажи.
Зачем нужен предварительный договор купли продажи квартиры
На бумаге, в предварительном договоре купли-продажи будут прописаны все условия сделки. Нужно прописать! Абсолютно все!
Именно для этого он и составляется. Нельзя относиться к составлению предварительного договора формально и использовать чужой образец.
Каждая сделка уникальна, как уникальны ее участники.
Какие условия нужно учесть в предварительном договоре купли-продажи:
На основании Предварительного договора
Предварительный договор нужен! Видео консультация по составлению
Нужно ли регистрировать предварительный договор купли продажи
Закон не требует обязательной регистрации Предварительного договора в Росреестре. Но бывают обстоятельства, при которых можно и даже нужно, зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре.
Например:
- Большой аванс или задаток
- Долгие сроки выхода на сделку — от 2-х месяцев
Но не всегда возможно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя на основании Предварительного договора.
Например:
Объект недвижимости находится в залоге у банка. Для выведения из залога Продавец просит передать на основании Предварительного договора большую сумму денег. Но быстрое погашение записи об ипотеке (залоге) в пользу банка невозможно, поскольку закладная храниться в депозитарии банка, находящемся в другом городе.
Порой волокита с доставкой закладной затягивается на несколько недель.
Но двойное обременение невозможно. То есть пока не погашено обременение в пользу банка, не будет зарегистрировано обременение в Пользу Покупателя.
Нужно ли предварительный договор заверять у нотариуса
Закон не запрещает удостоверение Предварительного договора у нотариуса. Но это ведет к значительному удорожанию сделки, ведь размер государственной пошлины за удостоверение, зависит от цены договора.
Предварительный договор нужен для того, чтобы договориться обо всем «на берегу».
К тому же «что написано пером -не вырубишь топором»)))
Удобно и легко составить Предварительный договор купли продажи с помощью Юридического конструктора договоров
Ошибки при составлении предварительного договора
Как любой другой договор, предварительный должен подписать владелец (собственник) недвижимости или уполномоченное им лицо, действующее по нотариальной доверенности.
Если собственников несколько — все они участвуют в сделке лично , даже несовершеннолетние дети достигшие 14 лет.
В противном случае — договор ничтожен!
Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен!?
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п. ). То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях . И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор ), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.Нормы заключения Предварительного договора купли-продажи содержатся в Откроется в новой вкладке.">ст. 429 ГК РФ . ПДКП должен содержать все данные и реквизиты сторон, а также все существенные условия будущей сделки. ПДКП нигде не регистрируется и может быть изменен по соглашению сторон или в одностороннем порядке (если такое условие в нем отражено ).
Предварительные договоры в сделках с недвижимостью бывают трех типов:
- Предварительный договор , по которому некоторые Застройщики принимают деньги от соинвесторов строительства, в качестве платежа за будущую квартиру (обычно, с одновременной продажей векселя компании на ту же сумму );
- Предварительный договор между Продавцом и Покупателем квартиры при , по требованию банка-кредитора (формальный документ для кредитного отдела банка );
- Предварительный договор , который используют некоторые агентства недвижимости при внесении аванса за покупаемую квартиру (как альтернатива Договору об авансе ).
Рассмотрим их по порядку.
Предварительный договор от Застройщика
Несмотря на наличие векселя (т.е. безусловного денежного обязательства Застройщика перед Покупателем ), такая схема продажи квартиры создает серьезные риски для Покупателя, но, тем не менее, такой тип договоров еще присутствует в практике рынка.
Заключение Застройщиком Предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП) само по себе нарушением закона не является, но его особенность в том, что он только фиксирует намерения сторон , и не обязывает их выполнять намеченное. Т.е. такой договор не обязывает Застройщика передать квартиру в собственность Покупателя, а у Покупателя, в свою очередь, не возникает права требования на квартиру . В случае недостроя дома, например, Покупателю будет сложно доказать факт инвестиций в строительство жилья, он сможет только претендовать на возврат обеспечительного платежа .
Кроме того, по ПДКП Застройщик технически имеет возможность продать одну и ту же квартиру несколько раз разным людям (т.н. «двойная продажа» ).
Вопрос о заключении ПДКП на еще не построенную квартиру является спорным с точки зрения юристов, и содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем нюансов. На практике довольно легко уйти от ответственности за нарушение условий ПДКП .
Аналогом ПДКП у Девелопера может быть, так называемый, что не меняет его сути, и не имеет отношения к ФЗ-214 .
ПДКП относится к так называемым «серым схемам» приобретения квартир; он позволяет Девелоперу привлекать деньги с населения еще на этапе разработки проектной документации (еще до начала строительства ), а Покупателю дает возможность купить квартиру по самой низкой цене.
Предварительный договор при ипотечной сделке
Такой Предварительный договор заключается, прежде всего, в интересах банка-кредитора, т.к. позволяет ему формально обосновать (для собственной отчетности ) выдачу Покупателю на приобретение квартиры по конкретному адресу.
При этом, сам банк, обычно, не является стороной Предварительного договора , который заключается непосредственно между Продавцом и Покупателем, но по указке и на условиях банка-кредитора.
Цель такого договора для банка заключается в следующем:
- зафиксировать намерение Покупателя купить данную квартиру, и обязательство Продавца продать ее именно этому Покупателю (договор выполняет функцию необеспеченного обязательства, аналогично внесению аванса ;
- формализовать и зафиксировать условия будущей сделки купли-продажи квартиры, под которую банк будет выделять ипотечный кредит ;
- зафиксировать окончательную цену квартиры, и распределить, сколько вкладывает в покупку сам Покупатель, а сколько доплачивает банк, в виде кредита;
- определить способ и порядок расчетов между тремя сторонами – Продавцом, Покупателем и банком (налом или по безналу, до регистрации или после, сразу или частями );
- установить дату заключения основного Договора купли-продажи квартиры;
- зафиксировать условие получения банком права залога (ипотеки ) на квартиру сразу после