Управление составом арендаторов торгового центра. Бросить якорь: расторжение договора аренды с якорным арендатором
Якорные арендаторы осознают свою исключительность, поэтому требуют всевозможных поблажек и особых условий, а собственники бизнес-центров, понимая преимущества наличия крупной компании среди арендаторов, готовы идти на жертвы.
Якорные арендаторы обычно занимают от 10 до 50 процентов помещений бизнес-центра. Хотя для «якоря» основным скорее является бренд, известное имя, чем число занимаемых квадратных метров. Компании со статусом могут и не занимать много площадей, но зато они могут повысить привлекательность объекта за счет своего известного имени. Крупные и статусные якорные арендаторы в равной степени интересны собственникам бизнес-центров, как с точки зрения экономической эффективности, так и с точки зрения привлечения новых клиентов.
Подбирая базовых арендаторов, главное - это учитывать вид их деятельности и постараться не допустить пересечения интересов. Некоторые бизнес-центры почти полностью разделены между якорными арендаторами. Однако в неудачно расположенных и новых бизнес-центрах может не быть ни одного якорного арендатора.
Количество крупных арендаторов может зависеть от площади офисного центра. К примеру, в бизнес-центр, площадь которого составляет 20 000 квадратных метров, можно приглашать 1 - 2 «якоря». Если площадь бизнес-центра составляет 50 000 - 60 000 квадратных метров, то можно пригласить 2 - 3 ключевые компании, а если площадь составляет 100 000 квадратных метров, то число якорных арендаторов может составлять 5 - 7. Базовый арендатор может занимать площадь от 2 000 до 10 000 квадратных метров.
Если в торговом центре якорный арендатор - это «магнит», который притягивает покупательский поток, то в бизнес-центре он подчеркивает авторитет здания и является доказательством высокого уровня. Офисный центр без арендаторов на эмоциональном уровне отталкивает потенциальных клиентов, но если станет известно, что в нем арендовала площади крупная западная корпорация, то все будут смотреть на здание уже по-другому.
Наличие известного бренда в бизнес-центре является своеобразной бесплатной рекламой, показателем успешности объекта, что становится гарантией притока денежных средств. Благодаря привлечению первого арендатора в новый бизнес-центр создается положительная динамика и на рынок поступает сигнал, что данный объект заслуживает внимания. Также это создает психологический комфорт для других потенциальных арендаторов, доказывая надежность предприятия. Зачастую крупный арендатор притягивает в бизнес-центр своих менее крупных партнеров. Довольно часто это бывает в нефтяной, газовой отрасли и в сфере высоких технологий.
Якорные арендаторы занимают большие площади и подписывают договора на несколько лет. Многие «якоря» ассоциируют свой офис с бизнес-центром, который выбрали и не охотно меняют место. Для владельца здания - это гарантирует стабильный доход от аренды существенной части своего бизнес-центра. Например, собственник бизнес-центра может отдать якорному арендатору помещения, расположенные на первом - пятом этажах, а этажи выше будет отдавать арендаторам не на длительный срок. Зачастую это делается для того, чтобы если «якорь» захочет расширяться, у собственника была возможность отдать ему и остальные этажи, тем самым сохранив ценного клиента.
Если в бизнес-центре площади арендуют сразу несколько крупных компаний, то это придает ему солидность по сравнению с другими бизнес-центрами, в которых основной объем площадей отдан мелким арендаторам. Особенно якорные арендаторы необходимы бизнес-центрам со слишком высокими арендными ставками или с нестандартным расположением. Причем известные бренды, которые арендуют площади в здании, могут значительно повысить ликвидность объекта, к примеру, бизнес-центр может быть оценен на 10 процентов дороже и при этом продать его можно будет без особого труда.
Обычно якорным арендаторам предоставляют финансовые льготы, например снижают арендную ставку на 5 - 30 процентов. Некоторые компании арендуют площади в бизнес-центрах по выгодной цене только благодаря известности бренда. Также на размер скидки влияет и статусность самого офисного комплекса. К примеру, если бизнес-центр расположен внутри Садового кольца, то не стоит надеяться, что скидка будет более 5 процентов. Помимо этого крупным и известным компаниям будет предоставлен ряд других приятных бонусов, таких как особая отделка и оборудование помещений, преимущественное право на продление договора или на расширение площадей и т.д.
Не менее приятными дополнениями могут стать организация отдельного выхода или лифта, возможность разместить вывеску или логотип якорного арендатора на здании, создать условия корпоративного питания и т.п.
Конечно, якорные арендаторы имеют немало плюсов, но у них есть один существенный недостаток - большее число рычагов влияния на собственника бизнес-центра. Иногда владельцы офисных комплексов даже могут стать заложниками таких арендаторов. Ведь в том случае, если якорный арендатор уйдет, то в бизнес-центре останется довольно много свободных площадей, для которых снова надо будет искать арендаторов. Полностью пересдать в аренду такое помещение очень сложно, а на его раздел может уйти несколько месяцев. Крупные арендаторы. понимая это, довольно часто настаивают на новых поблажках или скидках.
Таким образом, получается, что с одной стороны крупный арендатор является гарантом долгосрочных отношения и стабильного денежного потока, а с другой - возможным источником проблем. Конечно, скандальных историй на рынке не так уж и много, так как большая их часть решается за закрытыми дверями. Причем, якорные компании - это зачастую компании с громкими именами, дорожащие своей репутацией. К тому же и собственник бизнес-центра дорожит имиджем, чтобы не потерять прибыли от аренды.
Любой девелопер ставит себе основной задачей привлечь внимание как можно большего количества посетителей и как можно большое их число превратить в покупателей. Якорных арендаторов используют именно для достижения данной цели.
Якорный арендатор в торговом центре - крупный сетевой оператор розничной торговли, который привлекает основные потоки покупателей в торговый центр.
Такое понятие как якорный арендатор появилось в 1940 - 1950 годах в США. В этот период девелоперы начали возводить региональные торговые центры, в которых размещали универмаги, как центры притяжения. Торговый центр в Сиэтле Northgate Mall, который был открыт весной 1950 года, стал одним из первых. В качестве якорного арендатора выступал универмаг сети The Bon Marche, а позднее открылись еще 2 универмага - J.C. Penney и Nordstrom.
Такая схема организации торговых центров стала распространенной по всему миру, а особенно - в Европе. В торговых центрах многих городов Европы основные якорные арендаторы - крупные универсальные сети, а реже - продуктовые магазины любых форматов.
После того, как торговые центры стали развиваться и распространяться по миру, понятие «якоря» стало более широким. Якорными арендаторами начали становиться магазины товаров для дома, магазины строительных материалов, гипермаркеты бытовой техники, дискаунтеры и т.д. Такие арендаторы преимущественно размещаются в торговых центрах, которые строятся загородом рядом с крупными транспортными магистралями.
Как правило, понятие городского и загородных центров разделяется. Так, загородные торговые центры - ритейл парки, которые представляют собой отдельно стоящие здания, которые объединяет общая парковка. Каждое такое здание занимает один арендатор. Иногда на территории ритейл парка строят еще и торговую галерею, где размещаются небольшие магазины, преимущественно одежного профиля. К ритейл паркам можно отнести Zvolen в Словакии, Da Vinci в Италии и т.д. В России подобный формат еще не реализовали, и вряд ли это произойдет в ближайшее время. К такой категории можно отнести торговые центры «Мега», в которых есть сильные якорные арендаторы, имеющие отдельный вход и общую торговую галерею. В подобных случаях сильные «якоря» необходимы, так как объекты удалены от города и наличие нескольких больших магазинов позволяет увеличить поток покупателей.
Несомненно, посетителей торгового центра также привлекает и развлекательная составляющая торговых центров. Практика показывает, что примерно 60 процентов посетителей развлекательной зоны не делают покупок в галерее торгового центра. Однако организация развлекательной зоны в торговом центре позволяет увеличить оборот арендаторов в среднем на 10 процентов.
Следует отметить, что в США не принято в состав торгового центра включать развлекательную составляющую, в то время как в Европе это делают многие торговые центры.
За последние десять лет роль развлекательной составляющей существенно возросла. В результате экономического спада некоторые крупные розничные операторы стали банкротами, а другим пришлось сократить сети и закрыть магазины в торговых центрах. В результате в центрах освобождались большие площади, которые необходимо было заполнить. И здесь на помощь пришли операторы развлекательного профиля. Например, в США один из самых крупных американских торговых центров Mall of America построил на своей территории огромный аквариум и крытый парк аттракционов.
Также широкое распространение получило размещение на свободных площадях большого числа ресторанов - «ресторанные улицы».
В начале 2000-х годов в странах Азии девелоперы столкнулись с проблемой освобождения большого количества площадей в торговых центрах. Решение данной проблемы было найдено в том, чтобы создать концептуальную зону молодежной моды. Так, владельцы торговых центров организуют современное пространство, а затем сдают его в аренду небольшим магазинам, которые предлагают молодежную или авангардную одежду. Оказалось, что такая идея не только интересная, но еще и выгодная для всех сторон.
Для успешности современного торгового центра гибкий подход - это необходимость. Сегодня якорным арендатором может стать и стандартный универмаг, и супермаркет, и винный бутик, и большой книжный магазин, и даже молодежная развлекательная зона. «Якорный арендатор» не только задает настроение торгового центра в целом, но и определяет его позицию на рынке.
Следует отметить, что российский рынок торговой недвижимости намного быстрее прошел путь, который США и другие страны прошли за несколько десятков лет. Формирование рынка торговой недвижимости России началось всего лишь 15 лет назад. Первые торговые центры реализовывались согласно классической схеме районного торгового центра. Исключение - торговый центр ТЦ «Охотный Ряд», который был ориентирован на покупателей, имеющих доходы выше среднего, и данный торговый центр был признан по классификации Международного совета торговых центров - Центром Моды.
В 1997 году открылся ТЦ «Рамстор» на Ярцевской улице, в котором якорным арендатором стал одноименный гипермаркет, занимавший более 60 процентов площади. Помимо этого в торговом центре располагался фуд-корт и магазины одежды и товаров повседневного спроса. Данный опыт оказался успешным и его стали перенимать другие девелоперы торговых центров.
Рынок торговой недвижимости Москвы развивался вообще семимильными шагами, исходя из зарубежного опыта, который был адаптирован под российский менталитет. В 2002 году в Москве ввели в эксплуатацию сразу 15 торговых центров, в числе которых «Мега Теплый Стан», «Атриум», «Крокус Сити Молл», «Вэймарт» и др.
«Якорями» первого торгового центра «Меги» были гипермаркет «Ашан», супермаркет электроники «Техносила», «Спортмастер», «Детский Мир», второй гипермаркет «Икеа». Также в торговом центре организовали развлекательную зону, в состав которой вошли каток, большой фуд-корт, а также детские площадки. Данный набор якорных арендаторов стал типичным для торговых центров, которые относятся к супер-региональному масштабу.
По мере того, как на российский рынок выходили новые бренды, в торговых центрах набор арендаторов менялся, но при этом профиль оставался почти без изменений. Основные якорные арендаторы - продуктовый гипермаркет, магазин мебели или DIY, супермаркет электроники и многозальный кинотеатр.
Продолжительное время уровень конкуренции оставался невысоким, что позволяло более или менее качественному торговому центру быть успешным. Однако сейчас ситуация поменялась и собственники торговых центров должны приложить существенные усилия, для того чтобы выделится среди конкурентов. Чтобы создать уникальный образ на рынке необходимы оригинальные якорные арендаторы. Например, художественная галерея или океанариум. Такие компоненты и их обустройство являются довольно затратными и вряд ли окупятся, но самую главную цель они выполняют - привлекают внимание большого числа посетителей к торговому центру.
Помимо того, что посетителей нужно привлечь, их еще необходимо и удержать. Если владельцы торгового центра подходят с умом, то они сформируют пул арендаторов так, чтобы создать уникальный набор услуг на рынке и обеспечить максимальный комфорт при пребывании посетителей. Например, в торговом центре башни Эволюция, которая строится на территории ММДЦ «Москва-Сити», предполагается открыть первый в России детский тематический парк «Мастерславль».
Как показывает практика, приток посетителей в торговые центры обеспечивают продуктовые супермаркеты, гипермаркеты товаров повседневного спроса, а также детские развлекательные центры и зона фуд-корта. Причём, если в сфере ритейла важен узнаваемый бренд, то в случае с детским досугом этот факт практически не важен, главное, в данном случае - это востребованность и качество услуг подобных бизнес-проектов.
Рынок детских товаров и услуг стабильно растёт, в то время как другие сферы бизнеса, в основном, стагнируют. Поэтому большинство торговых комплексов, задумывающихся о «генераторах» трафика посетителей: якорных арендаторах, чаще всего делают выбор в пользу детских развлекательных центров и магазинах.
Также для торговых центров не маловажен выбор ответственного партнёра, который не покинет комплекс в случае падения выручки, а будет всеми силами стараться исправить ситуацию.
Так, например, получилось с ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти. Сетевой гипермаркет FMCG-сегмента (быстро оборачиваемые потребительские товары), на который руководители комплекса делали ставку изначально, закрылся и число посетителей сократилось. Пришлось менять концепцию торгового центра, ориентируясь на тот факт, что он должен стать не просто местом для шопинга, но и местом для проведения досуга. Поэтому руководство решило сделать ставку на якорных арендаторов, представляющих сферу развлечений, и не прогадало.
Ворожцова Елена, управляющий ТРЦ «Мадагаскар», г. Тольятти
В нашем ТРЦ запустился в августе 2015 года на площади около 2 500 кв. м. Первый месяц функционирования проекта в новом формате дал прирост по трафику на 25%. Сейчас это в среднем + 30 - 35%, по сравнению с трафиком аналогичного периода прошлого года, а в пиковые месяцы ноябрь, январь, март, август - до + 50%. На сегодняшний день под развлекательную составляющую отдано 30% площадей ТЦ, что помогает в целом поддерживать и не снижать трафик.
Что такое «Мадагаскар park »?
Компания «Мадагаскар park» - это серьезный игрок на рынке семейного досуга и развлечений. Комплекс, работающий под этим брендом, включает в себя парк аттракционов для детей до 13 лет, а также батутный парк для детей и взрослых. Поскольку «Мадагаскар park» ориентирован на семейный отдых, то перечень предоставляемых услуг дополняет ресторан и многозальный кинотеатр, оснащенный по последнему слову техники.
Подобная мультиформатность привлекает родителей с детьми, которые не прочь оставить своих чад на попечение аниматоров комплекса, а тем временем перекусить в ресторане или заняться шопингом.
И как показывает практика комплекс обеспечивает прирост трафика в среднем на 20%.
Для российского рынка в целом бренд «Мадагаскар Park» достаточно новый. Но тем не менее проект стремится стать лучшим в сегменте семейного отдыха и развлечений в каждом городе присутствия. В Тольятти, Саранске и Чебоксарах - так уже случилось. Сеть планирует и дальше увеличивать географию своего присутствия: замыслы по развитию сети достаточно амбициозные. В 2016 - 2017 годах планируется открыть порядка 12 новых парков.
Сейчас ищет новые объекты в различных регионах нашей страны. Строгой привязки к конкретным городам нет, компании интересны и Москва, и Санкт-Петербург, и столицы регионов. Площадки арендатор выбирает очень тщательно: у торгового центра должны быть хорошая локация, региональный или районный масштаб и соответствующие требованиям проекта характеристики помещения (высота потолков, шаг колонн, площадь).
Чтобы привлекать стабильный трафик в ТЦ, традиционного набора арендаторов уже недостаточно. Необходимо предложить потребителям более полный спектр шопинга, услуг, развлечений и питания, способный удовлетворить все их потребности в одном месте.
При этом, несмотря на общий спад покупательской активности, люди не готовы отказывать себе в «быстрых удовольствиях» и экономить на детях. Наш проект способен удовлетворить разносторонние потребительские предпочтения в сегментах отдыха, развлечений и питания. Он ориентирован на достаточно широкую аудиторию по возрасту (семьи с детьми 1-14 лет и молодежь до 35 лет) и по уровню дохода (от среднего минус до среднего плюс). Это наше главное преимущество, которое гарантирует актуальность проекта, а, следовательно, и стабильный трафик посетителей. Кроме того, мы не стоим на месте, мы следим за новыми трендами индустрии отдыха и развлечений и воплощаем в нашем проекте наиболее востребованные направления.
Разбираться в вопросах аренды очень важно как самому арендатору, так и лицу, предоставляющему возможность аренды. Об основных понятиях, правах и особенностях, которые действуют в данных правоотношениях, мы и поговорим далее в статье.
Кто является арендатором?
По статье 606 Гражданского Кодекса между двумя сторонами составляется договор аренды , согласного которому имущество передается от одного лица к другому во временное пользование за определенную плату. Лицо, которое получает имущество во владение, называется арендатором, а которое сдает в аренду – арендодателем. Ими могут выступать граждане, которым исполнилось 18 лет, а также юридические лица.
В договоре аренды указывается в обязательном порядке сумма арендной платы, а также срок аренды.
Обязанности арендатора
При заключении арендного договора арендатору стоит знать о своих обязанностях:
- Вовремя производить оплату оговоренной суммы аренды, поскольку иначе придется платить штрафы за просрочку, что также указывается в договоре аренды. К тому же если допустить просрочку в 2 и более арендных платежей, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Конечно, все долги придется оплатить, иначе арендодатель может обратиться в суд.
- Отвечать за сохранность объекта, полученного в аренду. Если в результате пользования объекту был нанесен ущерб по вине арендатора, он обязан возместить собственнику весь ущерб. Если речь идет о полном уничтожении объекта аренды, необходимо будет оплатить всю рыночную стоимость.
- Вернуть объект владельцу после того как истечет срок аренды, иначе придется оплатить штраф. Арендодатель при этом имеет право подать в суд.
Права арендатора
Наряду со своими обязанностями, арендатор должен знать о своих правах:
- Получить в аренду пригодный для эксплуатации объект, реальные характеристики которого будут соответствовать характеристикам, указанным в документации. Если не соблюдается данное право, арендатор может потребовать у владельца уменьшить суммы арендной оплаты или расторгнуть договор. Если арендатор получает по вине арендодателя убытки, должен получить компенсацию.
- Получить полную компенсацию, если арендодатель по собственному желанию расторгает договор аренды, причем без согласия арендатора или при отсутствии нарушений с его стороны.
Риски арендатора
Арендатор является стороной денежного договора, и он должен принимать во внимание следующие риски:
- Заключить сделку с лицом, не имеющим юридических полномочий сдавать имущество в аренду. Это является одним из наиболее распространённых способов мошенничества.
- Получить в аренду непригодный или поврежденный объект.
- Завершить срок аренды раньше оговоренного по требованию арендодателя.
- Потерять средства, вложенные в ремонт или облагораживание арендуемого объекта, поскольку по окончанию срока аренды арендодатель может отказаться продлить срок аренды.
Чтобы минимизировать риски, при заключении договора аренды стоит воспользоваться помощью юристов.
Субарендатором называют лицо, которое заключает с арендатором договор о субаренде. Таким образом, он как бы арендует повторно уже арендованную землю. Заключение данного договора допустимо исключительно в том случае, если имеется соответствующий пункт с разрешением на заключение договора субаренды от владельца земли или иного имущества.
Распространены сегодня виды бизнеса, при которых в субаренду сдаются квартиры или иные жилые помещения. При грамотном распределении ресурсов на этом возможно заработать неплохие деньги.
Какие особенности у субарендаторов в плане прав, возможностей и обязанностей?
- Субарендатор имеет право на владение полученным в субаренду имуществом на основании договора, заключенного с арендатором. Также при этом ему необходимо руководствоваться современным законодательством и не переступать собственных возможностей.
- Условия договора субаренды не могут противоречить условиям договора аренды ни в коем случае.
- Субарендатор не имеет права менять целевое назначение имущества, полученного в субаренду. Данное целевое назначение устанавливает, как правило, основной владелец.
- Субарендатор может получить в свое владение имущество лишь после того, как удастся уведомить о заключении договора субаренды арендодателя. На согласие или отказ со дня отправки уведомления арендодателю законом предоставляется лишь один месяц. По истечении данного срока объект может быть сдан в субаренду.
- Договор субаренды для более точного и законного соблюдения рекомендуется заверить нотариально.
Также важно отметить, что размер оплаты за субаренду не может быть выше размера платы за аренду. Это значит, что арендатор вправе назначить за субаренду любую сумму, не превышающую стоимости оплаты аренды.
Арендаторы земельных участков
Арендатором земельного участка могут быть признаны граждане, их сообщества, иностранцы, акционерные общества, различные организации, лица без гражданства и т.д. Лицо, признанное арендатором земельного участка, согласно современному законодательству имеет следующий набор прав:
- Использование для хозяйственных нужд полезных ископаемых и других угодий без права на их продажу.
- Самостоятельное хозяйствование на земле, отведенной для аренды.
- Возможность возведения различных построек для хозяйственных и других нужд, если данное право предусматривается в договоре с арендодателем.
- Использование арендуемого участка земли для любых хозяйственных нужд без возможности продажи.
- Возможность сдавать арендованную землю в субаренду, если данная возможность предусматривается договором.
В права арендатора входит возможность продлевать период аренды, расторгать договор досрочно или передавать права на аренду в залог.
Главной обязанностью арендатора становится необходимость действовать лишь в соответствии с заключенным договором и современным законодательством. В случае если это правило не будет соблюдаться, арендодатель вполне может расторгнуть договор.
Якорные арендаторы
Якорным арендатором может называться как физическое, так и юридическое лицо. Как правило, именно это лицо владеет значительной площадью от торгового комплекса (не менее 5-15% от всего пространства). Соответственно, именно на якорного арендатора ложится обязанность привлечения наибольшего числа покупателей. На сегодняшний день термин “якорный арендатор” активно используется в торговой недвижимости.
Для того чтобы лучше разобраться в данном понятии и его особенностях, следует обратиться к представленной ниже классификации, согласно которой принято распределять торговую недвижимость:
- Торговые центры микрорайона . Это небольшие ТЦ, площадью не больше 3000 кв. м. Якорного арендатора в таком месте может не быть вообще.
- Торговые центры района . В данной категории представлены уже более крупные торговые площади размером до 10 000 кв. м. Чаще всего, в роли якорного арендатора выступает либо аптечная сеть, либо продуктовый супермаркет.
- Торговые центры округа . Здесь задействуются еще более крупные площади – до 20 000 кв. м. В среднем аудитория данных ТЦ составляет порядка 150 000 человек. Обычно якорными арендаторами здесь могут быть продуктовые супермаркеты и различные промышленные универмаги (очень часто крупные отделы с товарами для детей).
- ТЦ суперокружного типа . Очень крупные магазины, рассчитанные на торговую площадь до 30 000 кв. м. Обычно якорные арендаторы аналогичны с якорными арендаторами окружных ТЦ.
- Торговые центры региона . Огромные торговые площади, в сумме составляющие до 45 000 кв. м. Здесь могут располагаться 1-2 якорных арендаторов, представленных в виде крупных универмагов с богатым ассортиментом разнообразных товаров. Площадь, занимаемая этими арендаторами, не может быть меньше 4500 кв. м.
- Специальные ТЦ . Отличительная особенность данных ТЦ заключается в том, что все товары в них, как правило, представлены в одной специальной категории. Эту категорию и задает якорный арендатор своим ассортиментом товаров. Отметим, что площадь данного вида ТЦ может составлять от 3 000 кв. м. до 100 000 кв. м.
Якорных арендаторов называют “лицом” торгового центра, именно поэтому к их выбору относятся тщательно и внимательно. На настоящий момент схема построения ТЦ с использованием якорных арендаторов наиболее популярна во всем мире.
Ротация арендаторов
К основным значениям слова ротация относятся смена, чередование. Ротация арендаторов представляет собой неизбежный процесс в коммерческих структурах, двигателем которого является движение вперед, постоянное развитие, направленность на перемены. Согласно современной статистике, порядка 10% арендаторов сегодня подвержены ротации.
Для застройщика высокий уровень ротации плох, так как он воздействует на стабильность дохода. Для арендатора он также, безусловно, плох, поскольку влияет на рынок сбыта и возможности дальнейшей деятельности.
Снижением уровня ротации должен заниматься, в первую очередь, застройщик. Для этого ему потребуется грамотно подбирать арендаторов. Так, например, если 5 торговых площадей отдать разным арендаторам с одинаковым типом продукции, как минимум, один из них будет подвергнут ротации.
Также крайне важно регулировать стоимость аренды, поскольку если она окажется невыгодной, то рано или поздно арендатор расторгнет контракт. В результате, получается, что для обеих сторон важно анализировать и грамотно подбирать как уровень деятельности, так и то, насколько для него подойдет то или иное помещение.
Видео: Правила аренды и субаренды
Закон предусматривает особые правила как для арендаторов, так и для субарендаторов. Соблюдение этих правил благотворно сказывается на сотрудничестве и позволяет расширять пространство для ведения бизнеса и реализации личных хозяйственных нужд. Более подробно о законодательной базе данного вопроса в следующем ролике:
Итак, арендатором может выступать как физическое, так и юридическое лицо, которое заключает с арендодателем соглашение на использование его имущества за установленную арендную плату. Во избежание разногласий, арендатору стоит соблюдать все условия, предписанные в договоре с владельцем имущества.
Сдача в аренду помещений сегодня является более выгодным бизнесом, чем производство, поэтому все больше предпринимателей предпочитают зарабатывать именно таким способом. Самое сложное в таком предприятии - найти подходящего якорного арендатора. Давайте узнаем , что значит это словосочетание и какие имеет особенности этот
Кто такие арендаторы
Прежде чем дать определение якорного арендатора, стоит вспомнить, кого называют арендатором. Это физическое лицо или юридическое, которое заключает письменный договор с владельцем здания (или другого имущества) на право пользования им. Взамен арендатор обязуется выплачивать финансовое вознаграждение собственнику. Его размеры и периодичность выплат оговариваются в контракте.
Помимо жилых и нежилых помещений, в аренду можно сдавать технику, земельные участки, транспортные средства и даже целые предприятия. Кстати, сдача в аренду различных вещей именуется прокатом.
Виды арендаторов
Если принимать во внимание именно арендаторов торговых площадей, то, как правило, выделяют три их вида:
- Обычный арендатор. В большинстве случаев он снимает небольшую площадь, а следовательно, приносит весьма скромную прибыль.
- Субарендатор. Иногда арендованной площади оказывается слишком много для одной фирмы. Поэтому «лишнее» пространство пересдают более мелким организациям. Часто случается, что арендаторы получают на субаренде больше прибыли, чем их торговая точка, размещенная на оставшейся территории.
- Якорный арендатор. Самый желанный «клиент» для владельцев торговых центров. Почему? Давайте рассмотрим.
Якорный арендатор: что это такое
Чтобы лучше понять суть такой аренды, стоит вспомнить историю появления торговых центров.
Поскольку стоимость земли на окраинах городов и за их пределами всегда было более низкой, строить там магазины всегда было выгоднее. Оставалась одна проблема: как привлечь покупателей? Ведь чтобы добраться туда, нужно потратить больше времени и сил, нежели просто сходить в магазин недалеко от собственного дома или работы.
Чтобы решить эту проблему, готовясь открыть очередной торговый комплекс, территорию в нем стали сдавать магазинам с уникальной продукцией или же очень дешевой . Именно они становились тем магнитом, который притягивал клиентов в торговый комплекс. Таких арендаторов, которые фактически служили рекламой для всего комплекса, стали именовать якорными. Именно от их наличия зависит прибыльность того или иного торгового центра.
Особенности такого вида аренды
По каким же особенным чертам можно распознать якорных арендаторов в
- В среднем они занимают от 5 до 15 процентов от общей площади помещений. Максимальное количество арендуемой ими территории - не более 50 % .
- Именно такие магазины (или заведения, оказывающие другие услуги), как правило, привлекают в торговый центр большинство клиентов, поэтому их реклама может находиться повсюду в ТРЦ.
- Часто место якорного арендатора в торговом комплексе находится на втором, третьем этаже (или в других менее привлекательных местах). Это делается для того чтобы, добираясь до них, потенциальный покупатель мог ознакомиться с продукцией менее известных магазинов. За такую своеобразную рекламу арендодатель обычно делает оговоренную скидку арендатору или предоставляет ему другие льготы.
- Как правило, в такой торговой точке представлен широкий ассортимент товаров по привлекательным для клиентов ценам. Поэтому чаще всего якорные арендаторы торговых центров - это различные супермаркеты. Наиболее распространенная их специализация - продукты, химия или бытовая техника. Иногда их может быть сразу несколько: например, на первом этаже - продуктовый супермаркет, а на третьем - бытовой техники. Второй этаж и пустующие места на двух других - распределяются между небольшими узкопрофилированными магазинчиками и офисами.
Преимущества якорной аренды для владельцев торговых центров
В последнее время владельцы зданий все более предпочитают, чтобы среди их клиентов было как можно больше «якорей». Почему же так?
- В первую очередь они привлекают покупателей сами по себе, обеспечивая более широкую известность другим магазинам торгового центра.
- Владелец здания меньше тратит на рекламу своего помещения, поскольку якорный арендатор самостоятельно проводит собственную маркетинговую кампанию. Кстати, иногда сам оплачивая оформления фасада здания или хотя бы его части.
- Такой арендатор приносит больше прибыли, нежели мелкие торговые точки. Кстати, бывают случаи, когда арендодатель получает даже не плату за площадь используемого помещения и коммунальные услуги, а процент от общей выручки фирмы.
- Наличие особенно успешного «якоря» позволяет владельцу здания повышать арендную плату более мелким торговым точкам, чей покупательский поток увеличивается за его счет .
Какие преимущества получает якорный арендатор
Становясь «якорем», арендатор тоже редко остается внакладе и получает определенные льготы.
К сожалению, далеко не всегда маркетинговая стратегия, основанная на якорной аренде, оказывается успешной. Известны случаи, когда хорошо разрекламированные торговые точки становились банкротами, и владельцу ТРЦ приходилось заново искать новый «якорь». Поэтому, наряду с массой преимуществ (по сравнению с другими арендаторами помещения), якорный еще и значительно рискует. В то время как арендодатель все равно останется в финансовом выигрыше.
Виды «якорей»
Стоит отметить, что якорный арендатор - это не всегда магазин. Понятно, что главной целью любой торговой точки является получение прибыли, однако часто такие клиенты специализируются не на прямых продажах, а на оказании определенных услуг. Зная это, можно выделить основные виды «якорей».
- Супермаркеты. Именно они в большинстве случаев и являются якорными арендаторами торговых центров. Список таких точек способен перечислить любой, кто бывал хотя бы в небольшом ТРК . Хотя чаще всего это продуктовые супермаркеты, иногда они могут иметь другую специализацию. Например, продавать одежду, строительные материалы или технику.
- Спортивные залы, фитнес-центры и подобные заведения часто являются якорными арендаторами.
- Учебные заведения. Конечно, они не столь распространены и прибыльны, как первые два вида, но в отдельных случаях именно они являются «якорями». Обычно это частные курсы по изучению иностранных языков, школы парикмахеров, косметологов, мастеров маникюра и педикюра и т. п.
- Развлекательные комплексы. Один из наиболее распространенных видов «якорей» после супермаркетов. Это могут быть катки, кинотеатры, бассейны, боулинги, сауны и т. п. Как правило, они очень удобны арендодателям, поскольку вокруг них можно размещать многочисленные рестораны или магазины по продаже соответствующего оборудования (например, купальные принадлежности возле бассейнов, коньки - возле катков, полотенца и мыла с шампунями возле саун).
Примеры «якорей»
Чтобы лучше разобраться с сутью рассматриваемого понятия, рассмотрим несколько
К примеру, взять известный торговый центр "Щелково". Несмотря на то что в нем всего два этажа, на них свободно помещается более двухсот торговых точек. При этом главными якорями являются "Баскин Робинс" (детские аттракционы и кафетерий), гипермаркет "Реал" и кинотеатр "Центрфильм". Все эти места распределены по территории ТЦ таким образом, чтобы привлекать посетителей к менее популярным точкам.
Еще одним примером является ТРЦ "Гагаринский". Интересно, что, помимо стандартных "якорей" в виде гипермаркетов "Ашан" и "Спортмастер", а также магазинов брендовой одежды, бижутерии и косметики, его преимуществом является близкое размещение возле метро.
Рассмотренный краткий список якорных арендаторов будет неполон, если не упомянуть легендарные ГУМ и ЦУМ, которые сами по себе являются "якорями" для многих покупателей еще с начала XX века.
По этой причине ЦУМ существует не только в Москве, но и в Киеве и Минске.
Почему сегодня возникают проблемы с «якорями»
В современном мире торговые центры перестают быть редкостью. Если десять лет назад в небольших городах их было по одному-два, то сегодня таких мест в населенном пункте с количеством жителей примерно 60-80 тысяч встречается в среднем около пяти.
Если же говорить о больших городах или мегаполисах, то в них количество торговых центров исчисляется десятками. Все они обычно довольно похожи между собою, как и их «якоря». Обычно это супермаркеты или фитнес-залы, рестораны. Иногда магазины недорогой брендовой одежды (как, например, в московском ГУМе).
В связи с этим между ТРК, особенно размещенными в одном районе, возникает серьезная конкуренция, поэтому владельцы зданий вынуждены искать необычных якорных арендаторов, чтобы их торговый комплекс выделялся на фоне других. Однако в небольших городах найти такого труднее.
Ведь, к примеру, тот же каток, кинотеатр или бассейн - довольно дорогое предприятие, и в небольших населенных пунктах он попросту не будет окупаться. В связи с этим арендодатели вынуждены придумывать другие способы привлечения покупателей. Поэтому сегодня якорная система постепенно изживает себя. К сожалению, достойной альтернативы ей пока не придумано.